【地产】 吓退中国买家的不是特朗普 而是美国无房可买？

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中国人正在“逃离”美国楼市。

不过今年的“逃离”却多了许多无奈和依依不舍。

过去一年（2018 年 4 月到 2019 年 3 月），海外买家在美国购买住宅的金额大跌 36%，中国买家的成交金额更是降了一半。

（数据来源：美国房地产经纪人协会（NAR）最新年度报告）

不过，中国买家仍然连续七年稳坐最大海外买家宝座。虽然总成交金额降了不少，但中国人在美国住宅市场上的购买力，依然傲视全球。

过去一年，中国人买下了 134 亿美元的美国房产，而排在前五名的另外四个国家，每个的成交金额都不到 100 亿美元。

虽然中国买家和加拿大买家买下了相同数量的房产，但总成交金额相差了近 50 亿美元。房产均价方面，中国也超出了平均水平近 60%。

可见，中国买家的房子明显更贵。

（中国人购买的房产中位价是 45.5 万美元）

中国人能成为美国房子的最大海外买家，主要因为美国房子实在太便宜了。

只要把美国主要都市圈的房屋单价拎出来，跟全球主要城市一对比，马上就能发现，买过上海房子的人，到了美国都不需要犹豫，房子随便买。

与全球主要城市核心区域的单价相比，美国各个大都市区圈的房价还是便宜很多。

以美元计价，上海房屋单价为 11830 美元每平米，这个价格几乎可以在美国绝大部分大城市买到合适的房子。

就算是全美最贵的都市圈，加州的圣荷西都市圈，房屋单价也就 7300 美元一平米，大概是 4 万多人民币一平米，在中国的大都市圈中都可以算作价值洼地了。

这种背景下，中国人购买力惊人也就不足为奇了。买得好、买得贵，中国人在美国追求的，核心是生活品质而非单纯的房价涨幅。

而如果再回过头去看中国人过去几年在美国购买的房子中位数价格，2019 年明显买的房子更贵了。

这样一来，中国人看似大举逃离美国楼市，但可能只是一次中场休息而已。

一边是超强的购买力，一边是骤降的成交金额，为何市场交易情况如此诡异？

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因为无房可买。

在美国房地产经纪人协会（NAR）报告里有一个调查，“你为什么不决定买美国房产？”，排在榜首的答案居然是“找不到房子可以买。”

（NAR：外国买家不买房的原因）

过去一年，美国新房开工量不断下降，导致住房库存日趋紧张，想买房都无处下手。

NAR 报告显示，美国现房房库存继续保持稳定下降趋势。截至 2019 年 4 月，美国现房库存去化周期只有 4.2 个月，而正常水平理应是预备 6 个月的库存量。这也导致无论是本地买家，还是外国买家，都不能如以前一样，选到合适的房子。

（美国新房开工量最近一年呈现减少趋势，来源：英为财情，美国统计局）

（美国成屋销售在 2018 年下跌，来源：美国房地产经纪人协会）

美联储的持续加息，和银行贷款的收紧，是新屋开工量下降的主要原因。

2018 年美联储加了四次息，传导到了美国的 30 年期贷款利率上。据房地美的记录，2018 年的平均房贷利率达到自 2014 年以来最高的水平。

因此，在美联储加息过程中，劳动力成本和原材料价格都水涨船高，新屋开工量大受打击。而当今年 3 月美联储宣布暂缓加息后，数据都出现了反弹的迹象，形成了鲜明的对比。

美联储加息打击了本地买家的信心，也推高了美元价格，让海外买家望而却步。

加息就像一只巨大的吸铁石，把散落在全球各地的美元都吸回美国，市场上流通的美元少了，价格也就上去了。

在上述那个调查，“你为什么不决定买美国房产？”中，排名第二的答案就是买不起，占比 14%。

根据 NAR 报告测算，截至 2019 年 3 月，美元对人民币同比升值 1%，实际以人民币计算的房价同比就涨了 5%。所以说，海外买房不考虑汇率的都是瞎买卖。

除了美元走强带来的房价上涨，房屋库存下降，市场上房子不够卖了，也很自然地推高了当地的房价。

虽然涨幅已经不像 2013 年的时候冲上两位数，但最近几年美国房价一直稳定地上涨。

在地区方面，中西部涨得最猛，为 5.5%，其次是涨了 4.4% 的南部，东北部和西海岸地区因为高昂的税费而涨幅较低。而加利福尼亚州、科罗拉多州和华盛顿州这些热门区域的房价则因为过去几年的大涨，现在略有下跌。

去年，美国经济表现强劲，全年增长 3%，失业率十年最低，通胀也达到了理想区间，房地产总体自然也是保持了稳定的上涨势头。

根据 NAR 的报告，截至 2019 年 4 月，美国成屋售价中位数为 267,300 美元（约 184 万人民币），同比增长 3.6%。加上这一年美元持续走强，如果换算成实际各国货币兑美元汇率计算，房价增长幅度明显更大。

当然，对于中国人而言，价格并不是阻挡他们买房最根本的问题。

资金出境才是。

中国人仍然面临着资金出境的问题。一半的中国人都是全款买美国房子，中国资金管制从 2017 年开始，直到现在也没有出现宽松信号。政府只允许中国居民每人每年向境外汇款 5 万美元，并要求银行报告资金用途。

当然，赶跑海外买家的原因还有众所周知的贸易冲突和经济放缓。这样看来，中国买家购房总金额大降，虽然看起来很决绝，但实际上中国买家更多是在望洋兴叹，无奈、被动地离开。

3

中国人或许只是暂时把注意力放到了别的地区。

冲突、疲软、管制和紧缺，这些都是逐渐收紧的客观条件。这同时也意味着，一旦外部环境趋向宽松，手里拿着钱的中国买家又会把目光重新投向美国。

资金和人流是最明确的先行指标。

美国哪些地方更受大家喜欢？

NAR 报告显示，过去十年里，佛罗里达州、加利福尼亚州和德克萨斯州一直稳居最受海外买家欢迎的三大投资地，而全美人口增长最快的地区，也是这三个州。

（2011 年至 2016 年人口净增最多的十个州，来源：美国统计局，海外掘金）

加拿大人和英国人最喜欢佛罗里达州，因为住在高纬度的他们更愿意到温暖的地方度假，享受阳光与海滩。所以，几乎一半的加拿大买家在美国买房子都是为了度假，佛州的奥兰多尤其受欢迎。这种旅游城市因为有众多的湖泊和世界面积最大的迪士尼乐园而出名。

加州则是中国人的最爱，每三个中国买家就有一个买了加州。加州既是中国人最熟悉的地区之一，也是中国人移民美国的首选。在中国买家的需求中，自住和“以租养学”占了最大比例，说明加州尤其是洛杉矶的教育资源极大地吸引着为孩子操碎了心的中国人。

印度人和墨西哥人则在德州买买买，因为德州的生活氛围较为开放，例如奥斯汀、达拉斯和休斯敦这三座德州的主要城市，既拥有长久的发展历史，又在探索着最尖端的医疗和航天工程，吸引了不少科技爱好者。

根据标普 CoreLogic 凯斯席勒全美房价指数，上述三大州的主要城市房价同比都明显上扬。

而德州五年间人口净增了 222 万人，成为全美人口增长最快的地区。奥兰多、洛杉矶和德州的城市人口都非常年轻，都在全美最年轻城市的前十名内。

为什么海外买家最喜欢这些地方？人口净流入、人口年龄结构和房价涨幅就是最基本也是最重要的参考标准。

而这些也是我们在年初的《全球房产投资指南》中所强调过的投资参考指标。

据《南华早报》报道，如果中国放松资本管制和特朗普没有掀起关税战，中国买家还会大量涌入美国房地产市场，类似 2015 年和 2016 年的情景。

从短期来看，日本、菲律宾和马来西亚等亚洲国家，将是中国买家逃离美国的主要赢家。

2018 年，东京房价平均上涨 7%-10%，大阪上涨 12%，而预计明年日本热点城市的房价可能还会再涨 10%-20%。

今年一季度，菲律宾共管公寓受到追捧，推动整体房价同比上涨 3.1%，大马尼拉地区更是大涨 8.7%，几个 CBD 区域房价涨幅甚至在 22%-50%。

马来西亚则得益于敦拉萨国际中心、东海岸铁路、“大马城”和隆新高铁这四大工程，在莱坊《新兴领域》报告中，最被看好房地产行业的前景。

从长期来看，如果中美关系缓和，乐观情绪回归，关注房价涨跌的中国人就又将回到美国买买买的日子。

让我们再回忆一下开头提到的中国买家的强大购买力，如果有强大的现金流，加上汇率优势和开放政策，中国人爆买美国房子很快又可以登上各大新闻的头条了。

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