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微博【地产】在美国买房之后最快什么时候可以重贷（Refinance）？
時間:08/02/2019
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“Refinance”，即“重贷” ，在美国是一种非常普遍的个人再融资方法。它的主要目的是“拿新的贷款去偿还现有的贷款” 。新的贷款一般具备更优惠的贷款条件（如利率、还款期限等），具体细节取决于贷款类型及贷款机构。许多在美国有房贷的屋主都会在偿还贷款几年后，重新审视自己房贷的利率、剩余欠款等，并结合当前市场的状况和利息政策，来评估是否能通过重贷来得利。
同时，也有部分家庭会利用重贷套现，满足一些紧急或大额的现金需求，如医疗开支、学费、购置另一栋房产等。
随着美国近期房贷利率的下降，许多屋主都在评估进行重贷，以求找到最低利率来节省利息。不过，到底在买房/缴贷款多久后才可以申请重贷？其实，法律上并没有明文规定重贷的时间点，多半都是按照借款人自己的规则。然而，就算屋主已经符合重贷资格，在申请重贷之前，都最好估算一下办理重贷会产生的额外费用。一般来说，房屋重贷的成本通常在贷款金额的2%到5%之间。
以下是一些有关重贷的注意事项。
联邦房屋贷款的简化快速再融资方案
美国联邦住房管理局（Federal Housing Administration，简称FHA）提供的“简化快速再融资方案” （Streamline Refinance）吸引了很多屋主前来申请。FHA 要求重贷申请人在第一年210天内不能有迟交超过30天的纪录。如果贷款已经超过一年，则准许有一次30天的迟交，但不能发生在最近的90天内。
贷款机构核准重贷的规定
贷款机构在审核贷款申请时会考虑所有风险，也不能随意发放贷款。贷款机构一旦被发现没有依照贷款申请程序行事，就可能会被主管单位处罚甚至吊销执照。贷款机构在受理重贷申请时，会考虑到房贷利率很少急剧下降。也就是说，如果屋主在利率刚下降时就去申请重贷，则对其比较有利，所以大多数贷款机构倾向12个月的观察期 （Seasoning），除了看贷款申请人是不是借机炒房，也正好查看申请人过往的还款记录。
贷款时钟归零
尽管屋主有机会通过重贷将30年的贷款期限缩短至15年，但大多数的重贷只是把旧的30年贷款换到新的30年贷款。换句话说，假使你已经有了五年的还款纪录，还剩下25年的还款期限，但重贷后有可能又变成了一个新的30年贷款。虽然这本身问题不大，但如果屋主并没有打算在这栋房子里住太久，这样长远来看并不是个有利的选择。
注意有没有提前还款罚金
屋主在重贷之前要看一下现有的贷款条例，确定没有因过早进行重贷而伴随的提前还款罚金。（由于贷款机构一般都会耗费很多资源筹备贷款项目，如果提前还款或重贷反而会造成贷款机构的损失）。一般来说，新贷款和旧贷款之间需要间隔12个月的缓冲期。
算好过户结算费 （Closing Costs）
过户结算费是屋主在房产交易结算时支付给贷款机构和第三方的费用，费率范围在重贷价格的2%至5%。例如，一笔30万美元的抵押贷款需支付大约6,000美元的过户结算费。这笔费用可以额外支付或者追加在新的贷款上。因此，屋主在决定是否需要申请重贷时，也要将这笔花费考虑在内。
假设屋主10年前以4.5%的利率获得了一笔40万美元的30年期房屋抵押贷款，现在已经偿还了其中的8万美元。那么，未来20年内，屋主每月要为剩余的32万美元贷款支付约2,026美元。如果屋主能以3.75%的利率为20年期的贷款再融资，每月还款额则会降至1,897美元，即每月可节省130美元左右。这就意味着，屋主只要不到四年的时间就能收回6,000美元的重贷成本，而且在接下去的16年内，每月又能省下129美元，在整个还款期限内大约省了25,000美元。在这种情况下，重贷是项明智的选择。
另外，屋主在比较不同贷款机构的过户结算时，一定要弄清楚是否有隐藏费用或更高额的利率。
有效的重贷可以帮助屋主减少每月的还款额、缩短贷款期限、增加流动资金，甚至控制债务。然而，屋主在决定重贷之前，仍然需要仔细评估当下的财务状况，考虑清楚还打算在这所房子里住多久，重贷之后究竟可以节省多少钱之类的重要问题。
来源：美国财富配置
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