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微博【地產】加州2019下半年房市走向預測 | SARA張房地產經紀
地產
時間:08/09/2019
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2019年上半年加州房市总体呈平稳上升趋势，房市正在回暖，那么推动加州房市走向高潮的助攻点在哪些地方呢？
推动加州房市增长的关键因素有哪些？
加州房市可能有哪些阻碍因素？
加州房市未来的预测情况？
评估加州接下来半年的房市走向，首先需要把握后续影响房市的关键因素。在此基础上，结合近半年来加州房市的变化情况，作出合理预测。因此，本文会首先梳理罗列影响房市的关键因素，并对相关因素作进一步分析。
影响加州房地产市场的相关因素
利好因素
1.高就业率和工资上涨造成的燃料价格上涨
2.人口——大量千禧一代买房和婴儿潮出售
3.房贷利率在下降，促进整体的买房氛围
4.迁移——放慢速度以保持价格稳定
5.税收和税收储蓄——今年情形比往年都要好
非利好因素
6.政策影响
7.房价——依旧维持在较高水平，相对来说较难承担
8.租房和买房——目前看起来租房的形势更好，但是低价的公寓型房源销量在大量增加
9.多户型新建筑,总建筑开工率从2019年开始下降了8%
加州经济实力稳健，预计到2020年将小幅下滑，但到2021年将出现增长。随着抵押贷款利率持续走低，为买房或租房提供融资变得更加可行。豪华住宅在市场上停留的时间更长，但低价房产很快就能买到。
随着税收下降，房贷利率下调，工资上涨，抵押贷款要求合理，个人储蓄增加，为什么人们不买？很简单，他们希望价格会迎来进一步的下调。
那么房价真的会如大家所愿下滑吗？答案应该是否定的，房价的上升与否，主要还是要分析和把握助推2019年上半年促进房市增长的利好因素，话不多说，让我们来看看下面这些要点。
经济实力快速发展，就业率上升和利率下降带动买房群体
造成房市升温的首要因素就是加州经济发达，高就业率以及低利率使得民众开始考虑买房的事情。
1.加州经济快速发展
尽管存在政治动荡、专家的悲观预测和贸易的不确定性，加州庞大的经济机器似乎并没有多少障碍。加州正向世界第四大经济体迈进。创纪录的1870万加州人就业，工资上涨，如果他们负担得起的话，他们就准备买房。
加州的经济正处于为期7年的经济扩张之中。过去3年，人均收入和就业增长均超过3%。2017年第四季度，加州人均收入增长4.6%，居全国首位。
2.就業率上升
美国时间周五（7月5日）美国劳工部公布数据显示，过去三个月，平均新增非农就业人数为17.1万，大幅超过市场预期的16万，前值修正为增加7.2万。6月专业商业服务、医疗业、交通部门和仓储业就业人数录得上扬。美国6月非农就业人口增加22.4万，薪资年率持稳在3.1%，预期3.2%，前值3.1%。
截至2月份的12个月中，加州经济增长4.7%，而全国经济增速为2.8%。在接下来的六个月里，它可能会以2.55%的速度增长——比《水星新闻》报道的全国1.59还要快。
事实上，加州的国内生产总值从2016年到2017年增加了1270亿美元，超过2.7万亿美元。
3.房貸利率走低
根据房地美(Freddie Mac)的数据，6月份30年期固定抵押贷款利率平均为3.8%，低于2018年6月的4.57%。5年期可调抵押贷款利率平均为3.48%，低于2018年6月的3.82%。
由于房价增长放缓，利率降至近三年来的最低水平，中等价位房屋的月供已连续四个月下降。这使得购房者可以每月在同一套房子上节省数百美元，或者考虑以同样的月成本购买稍微贵一些的房子。” CAR总裁贾里德马丁说。“结合拥有房产对个人财富和生活质量的长期利益，2019年是长期买房的好时机。
在分析这些关键因素的情况下，我们不难看出，加州房市在逐渐增长。而且就目前实际情况来看，它确实是在一路上升。
房屋中位数、房租不断上涨
越来越多的人考虑买房的问题，这势必会使得房价开始上升，这也是造成加州房市上升的一个重要原因。
据CAR报道，6月全加州房价中位数为611,420美元，与5月基本持平，较2018年6月上涨1.4％。
尽管6月份房价中值再创新高，但涨幅有所回落。
圣地亚哥的单独独立房价上涨至649,000美元，较3月份上涨4％或26,000美元。在旧金山，价格下跌5000美元至新的平均价格1,632,500美元，但从 2月的1,505,000美元上涨，Santa Clara的房价上涨 1.2％。在Contra Costa，房价上涨5.4％至679,000美元。
由此看来，加州房市增长已经成了既定的事实，那么它背后的细节到底是什么样的？不同的户型的表现情况是怎样的？或者说买房者对户型有怎样的倾向性？
公寓销量上升，独栋房屋销售率下降
①加州公寓销量上升
根据CAR的销售额，加州房屋在4至7.49k的价格范围内上涨约4.6％。房价上涨到新的中位数历史最高点611,190美元，比十年前的245,230美元高出266,000美元，加州公寓价格反弹至470,000美元。
同时租房价格也在不断上涨，尽管抵押贷款利率降低，房屋价格持平，但Zillow预测加州房租价格将上涨。鉴于房地产价格过高，首次买家根本无法拿出首期付款或管理高额房贷。中等价位房屋在5月销售更多的事实可能表明千禧一代正在购买。
②独栋房屋销售下降
由于公寓的销量增多，独栋房屋销售率也随之下降，但是这种情况不会持续太久，房市在上升的过程中，会吸引越来越多的人投入其中，这会带动独栋房屋的销售。
据CAR报道，经季节性调整，6月份现有独栋房屋销售年率为389,690户，较5月下降4.2％，较2018年6月下降5.1％。
CAR在2019年6月的转售住房报告中提出，南加州的房屋销售下降9.1%，Ventura以外的每个县均下降。洛杉矶(- 12.6%)、圣地亚哥(- 12.5%)、奥兰治(- 7.6%)、圣贝纳迪诺(- 7.2%)和里弗赛德县(- 4.0%)的销量均出现下滑。
另外，待售房屋数量也在显著减少，这表明市场正在回归供需平衡，但从历史角度来看，库存仍然相对紧张。
6月未售库存指数(UII)为3.4个月，高于5月的3.2个月和2018年6月的3.0个月（该指数衡量的是，以目前的销售速度在市场上出售房屋所需的月数）
加州未来房市预测
经过上面的分析，想必大家也对加州房市有了一个初步的了解，地产君再来盘点一下各个著名房市网站对未来加州房市的预测和评估，给大家提供一个参考。
加州的房屋价格预测归结于强劲的经济、持续的低抵押贷款和利率、不断上涨的工资以及地方层面的政治阻力(NIMBYs)。
Zillow认为，未来12个月房价还将上涨5.7%。CAR预计2019年的平均房价将上涨3.1%，至593,450美元。
Zillow表示，5月房价中位数为547,700美元，他们预计到明年夏天房价只会上涨约1000美元。如果物业经理和业主使用正确的物业管理软件和现代管理策略，他们将享受高入住率和可能上升的投资回报率。
CAR高级副总裁兼首席经济学家Leslie Appleton-Young表示，“由于低利率在过去几个月支撑了销售支持销售并提升了房价，市场前景自第一季度以来有所改善。” “因此，我们将2019年的房屋销售预期向上调，从之前预测的37.5万美元上调至38.5460万美元，房价中值从56.88万美元升至59.3万美元。
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