【地产】那些国内中介的惯用伎俩，在美国买房时怎么防范？

这是过去十几年房价快速上涨制造的笑话！实际上，在一线大城市，房屋中介几乎成为“骗子”的代名词，整个行业信用“塌方”。今天，小乐带大家看下国内常见的中介公司“陷阱”，还有这类“陷阱”，大家在美国购房时如何避免？

 1. 虚假的“模特房”套路 

国内： 不少中介公司会以58同城、赶集网等网络平台为主阵地，同时在门店内发布一些价格和位置都特别合适的房源信息，还配有详细直观的各个房间、厅室、厨卫的照片，十分“诱人”。当你感到惊喜和他们取得联系后，他们会告诉你，这个房子已经卖了，随后向你推荐其他价格贵得多的房子。类似这样的假房源、假房价在业内通常被称为“模特房”或“钓鱼”。

美国： 中美的房地产市场有一个根本上的差异，那就是他们的房源系统。美国有一个房源共享系统 MLS，每一个经纪人都把房源信息，传输到这个系统上，所有上市的房子在这个系统中都非常透明，一目了然。这个系统非常高效，彻底解决了卖家和买家信息沟通的问题。因此美国整个房地产市场才会如此蓬勃发展。所以如果您害怕各种虚假房源，在美国买房的时候，您根本不用担心，所有在售房源信息，都可以在网站上查到。

 2.  “独家房源”扰乱市场 

国内： 一套房源本已约定以450万元成交，购房者付了5万元定金。另外一家中介联系到卖方之后，暗示若与之签约独家可以卖得更高，该房东最后赔付10万元违约金后，再重新由中介挂牌，后以510万元成交。类似独家协议并不具备法律效力。一旦产生纠纷，中介往往会利用优势地位，恶意锁定委托房源。

美国： 美国的卖家在卖房时，几乎100%都是独家委托，只有一个卖方经纪人。独家委托协议，受到法律保护。任何一个买方经纪人，都可以代表符合要求的买家，来购买这个房子。美国绝大部分交易都采用独家委托。美国1880年之后经纪行业开始萌芽，最初为开放式委托。20世纪50年代以后，旨在促进经纪人合作的房源信息共享平台 MLS 逐渐得到市场的认可并成为美国经纪行业的核心，其制定的规范成为行业遵循的标准。多数 MLS 强制要求加入其中的经纪人上传的所有房源必须签订独家委托合同。1970年以后，独家委托合同取代了开放式委托成为主导性的委托形式。目前美国几乎所有的地区级经纪人行业协会和城市地区的经纪人行业协会会员都加入了 MLS，意味着绝大部分房屋交易委托采用独家委托合同。

 3. 80%的中国中介缺乏相关资质 

国内： 部分中介公司工作人员往往只向客户提供一张印有联系方式的名片，不能提供相关执业证号。消费者实际买房或卖房的时候，穿针引线的是一个人，而到房地产交易中心办理正式手续的往往是另一个人。

美国： 经纪人100%有执照。通过经纪人行业考试，拿到执照后方可从业。每两年，要重新参加学习与考试，来更新执照。与中国中介门店里面穿黑西装，白衬衣的年轻小伙子与姑娘不同，美国的地产经纪人平均年龄是57岁，从业时间15年，92%的经纪人有大学及以上教育。房产经纪人和中介是两个完全不同概念。美国的房产经纪人与房产经纪公司之间是合作关系，不需要坐班，独立开展业务，依靠个人的口碑获客。

 4. 中介垫资赎契利息过高 

国内： 举例说明，买家要购买的物业是按揭的，要交易必须赎契，但卖家没有资金能力，就往往要求买家垫付，但买家垫付资金存在风险，需要第三方垫付以降低风险，为了撮合交易，中介公司往往同意垫资，而买家为这部分资金支付一定的利息。对于中介公司而言，没有金融业务执照，很多都是打法律的擦边球。

美国： 在美国买房不会遇到类似事情，因为房屋交易是通过第三方公证托管平台完成。第三方托管平台 (Escrow)，是在美国买房或卖房过程中为达成一项特定的条款或项目，一方将交给另一方的押金、产权或其他数据进行托管。它是一个维护交易各方利益的独立性中立账户。一旦第三方托管开始，这套房产的买者和卖者就建立了房产所有权转让合同条款。这些条款会交给公证的第三方，第三方托管公司。第三方托管公司有责任确保这些条款的落实执行。第三方托管平台会和买家，卖家，及贷款银行协调，完成交易。不存在买家垫付的情况。

 5. 恶意隐藏关键信息 

国内：中介在明知风险和障碍的存在前提下，却不履行告知和披露之责，又促使消费者自行排除已存在的障碍和承受已存在的风险;不按照法律规定签订相关的居间协议，在操作上不按照居间协议的内容履行其约定的相关义务。中介许下的“空头支票”最终却要由消费者买单。

美国： 美国地产经纪在买卖中的主要责任，是代表买方和卖方的权利，让他们的权利得到保护。所以经纪人一定要披露所知的各种风险。如果经纪人没有按照协议承担义务。要承担法律和经济赔偿责任。在美国，经纪人的个人公信力是他赖以生存的根本。一个好的经纪人，后面由成百上千个客户。很多经纪公司也会争取这样的经纪人加盟。

 6. 佣金1%过户前翻倍 

国内： 合同中明明写了2%的佣金条款，房产中介却说可以申请打折，许诺消费者能申请1%甚至更低的佣金，让买家放心签约。然而，过户之前中介却翻脸了：不交完佣金，就不给过户。这样的手段屡见不鲜。而消费者往往因为轻信中介公司的言论造成损失。

美国： 这种情况在美国根本不会发生，买卖双方的经纪人佣金都是卖家支付，买家不需要支付任何费用。

据外居乐的统计数据显示，目前全美主要城市注册的华人经纪人的数量已超过3万人。但由于对经纪人行业了解有限和信息不对称，即便是生活在当地的华人，在寻找华人经纪人的时候也经常是一头雾水。如何练就火眼金睛，找到能真正保障自己权益的地产经纪人呢？您可以试试以下的方法：