【地产】抓住2019的尾巴，美国房产投资的机会在哪里？

转载自：JW美国房地产

“住美国房子、娶日本老婆、请中国厨子、开德国汽车、用英国管家”

这可能是毕生追求的最高境界了。做梦想一想，人生都圆满了。

美国房子的确是国人海外房产投资的大热门。

2018年初，美国房价“水涨船高”，到了第四季度，美国房价增速放缓。

掐指一算，2019年，美国房市没准儿有点机会。 

为什么是美国？ 

一说到投资房产，国内人首先想到的市场，不外乎是香港、北京、美国。

香港：很疯狂，本地人都只能蜗居“棺材”房。

北京：大陆龙头，涨的最凶，北京人都买不起的那种。

美国：发达国家，产权永久，谁不想像美国电影中的男一号，坐拥一座大别墅。 

但是，为什么我们pass了北京、香港，选择去投资美国房子呢？ 

北京的房子在2019年初算是刹住了闸。目前来看，其价格已经封顶难以实现突破。今年一季度成交量有回暖，但并无卵用，市场信心没能被修复，你们有没有信心不清楚,除此之外，房价刹车主要和“稳房价、稳地价、稳预期” 的调控政策有关。部分机构和投资者认为类似涨势很难持续。 

看下图，感受一波来自房价的“嘲讽”。 

香港房价已处于虚高的状态。住宅成交量从2013年开始就下滑了，但是房价却在上涨。十分滴诡异，有没有？此外，香港房价指数出现了下行现象。这都和目前香港房市的价值背离、房价虚高的状态有关。影响香港房地产市场走势的因素较为复杂。投资者应关注房屋供需关系、香港当局调控政策、美国利率政策、大陆经济走势以及全球宏观经济与资本市场几个主要方面。 

香港金融当局公布的数据，2019年香港GDP增速预计在2%至3%，GDP增速将进一步放缓，也就意味着香港房价指下跌的趋势还会持续一段时间。 

综合来看，香港2019年房地产市场或将延续温和下行态势。

以纽约市场为例，经过了2018年第四季度的波动，2019年第一季度纽约房地产市场成交量已逐步回升。2019年第一季度，纽约市的房屋销售价格中位数在各个地区都出现了明显的增长，排在前两位的依旧是位于曼哈顿的翠贝卡区（TriBeCa）和SoHo区。 

除此之外，Garment区、Theatre区和Ditmars区的交易量和房屋销售价格中位数都出现了明显的增长。 

房地产市场泡沫以及不断上升的借贷成本使亚太地区房地产市场逐渐降温。这些地区的投资机会减少，部分投资者开始考虑从早期投资中获利出场，并重新审视自己的投资组合和投资策略。相比之下，美国房地产市场也在回调，但市场在2019年第一季度已经开始恢复增长，房市整体稳健。 

中国房产投资者的战斗力可媲美“中国大妈”。这也昭示了中国投资者在国际房产市场上不可撼动的地位。2018年，中国购房团又拿了块“金牌”，喜得“美国住宅房地产最大的国际买家”的称号。以493,100美元支付的平均价格，战胜其他国家投资者292,400美元的平均支付价格。 

目前约三分之一的国际投资者会集中选择佛罗里达州和加利福尼亚州的房产。而对于中国购房者来说，洛杉矶、纽约、西雅图、休斯顿和奥兰多是最热门的选择。 

另一组数据，2018年，中国买家在美国房产市场中的平均购买价格从529,900美元降到了439,100美元。 

这说明了两个问题：
（1）全球经济波动对本市场造成了一定的影响。
（2）中国投资者开始关注价格较低、潜力大的地区。 

（1）美国房产也有很强的区域性，除了纽约、旧金山湾区、波士顿、西雅图、丹佛和俄勒冈州波特兰市等几个城市房价高涨，其他大部分地区的房价相较2006年水平仍处于相对较低的水平。 

地区性的特点使房价会因当地房地产趋势而异，因此美国的一些城市可能会经历房价大幅上涨，而另一些城市的涨幅却可能相对较小。 

（2）三大机构预测2019年美国楼市上涨。 

NAR预计：美国房价继续上涨，涨幅或低于2018年。
房地产评鉴公司Zillow的预测：美国全国平均房价将上涨3.8%。
美国房产门户网站Realtor.com的预测：美国全国平均房价将上涨2.2%。 

2019年，美国房价将普涨，但房价不会突然暴涨。 

美国房屋成交中位数统计，图片来源：NAR

更多的人会以租房代替买房，这将利好租房市场。租房需求持续上升，房屋租赁市场的表现也将继续走高。 

（3）目前“千禧一代”也到了购房年龄，并且正在成为最大的买家群体。需求将在2020年逐渐达到高峰。因此，2020年前后“千禧一代” 的购房需求或将推动部分房屋价值上涨。 

不是说在美国投资房产是“万无一失”的，投资本身就包含着对风险的承担，重要的是，你是否知晓其中的风险。 

风险点如下：
美国的名义房价已超过了2006年以来的最高点。美国失业率达近年来的最低点，一般来说，充分就业下，整体经济不容易扩张。 

1.2019美国楼市保持稳健增长，但不会爆炸性增长。

2.美国房产地域性明显，不同地区、不同价位房产的供求关系变化不同。

3.关注美国以及全球宏观经济走势对美国房产的影响。

4.在金融危机过去后的10年里，纽约和旧金山等大城市出现了房价的快速上涨，但到2018年开始，这种增长逐渐减弱甚至停止。这说明豪宅价格到达了“顶峰”，需要有所降温。

5. 虽然房价涨的慢，但房子用来出租的收益是稳稳当当的。其实目前中国投资者，大部分会将美国房产租赁出去，少数会用于自住。 

随着国内一线城市房价的飙升，很多高净值投资者将投资的眼光都投向国外。美国作为资源丰富、经济发达的超级大国，对投资者有着天然的魅力。加之08年次贷危机之后房产行业发生滑坡，近年来逐渐开始回暖，“抄底投资”成为投资者进军美国房产的直接理由。 

根据《新闻周刊》报道，在过去十年中，随着美国房产的逐步升温，选择以租房代替买房的美国人数量激增，租房市场异常火爆。

根据哈佛大学住房研究联合中心最新报告显示：每年约有100万名新租户进入市场——他们年龄更大，也更富有。 

年龄划分 

35岁以下家庭中，租房比例超过65%;
35-44岁家庭中，租房比例为41%;
45-64岁家庭中，租房比例为28%;
65岁以上老年人租房比例稳定在20%左右。 

财务能力划分 

58%的低收入家庭交完房租后，钱包里剩不到500美金，中低收入家庭压力过大；美国富人也开始进入租房市场，抬高了房租水平。 

由此可见，年轻群体作为使用者进入租房市场，是刚需的必然选择。但是另一种现象——越来越多的富人也开始进入租房市场，其中有80%的人认为有一套房能够强化财务意识，包括对资产增值的理解以及对冲房租上涨的能力。 

2017年美国住房市场库存非常紧张，待售房源数量自2011年以来持续减少，待售房源较上年2016年减少了12%。这主要受强劲需求，尤其是美国年轻人、缓慢的房产建设和房主售房意愿下降等综合因素的推动。 

不过新房建设也在稳步增长。根据Zillow预计，到2018年年底，新房建设量将增长10%，按季节性调整后共计达到63.3万套，但速度不足以显著缓解当前的库存紧张。所以，根据预测2018年美国全国房价将上涨6%。这意味着美国房价上涨速度将是美国工资涨幅的两倍以上。 

目前，投资美国的买家数量还在持续增长。面对国内房产市场的低迷，货币等问题，选择美国房产可谓是一种稳健的投资方式。另外，中国买家投资美国房产的区域选择存在共性：教育水平良好、交通便利、经济繁荣。 

原因是良好的经济可以带来更多的就业需求，而就业需求者则需要在工作区域选择合适的房屋租住，对仅作为投资的海外购房者来说，能够保证稳定的租金和房产增值收益。 

而对于有海外教育需求的购房者来说，教育水平和交通便利则满足了购房者的生活需要，同时学区房、交通枢纽地区的房屋都有良好的增值空间。 

美国房产究竟有何独特魅力，如此受海外买家的追捧呢？ 

我们总结了其最突出的八大优势，并且逐一做了分析，一起来看看吧。

①地下的宝藏永远属于你 

永久产权 

有人说， 驱动美国房屋价值上升的本质，是土地而不是土地上的房子。的确如此，美国房产贵就贵在土地上。中国是实行土地公有制，你在购买房屋后，对房屋所属土地仅拥有使用权，根据房屋性质的不同，期限一般在40-70年。 

但美国实行的是土地私有制，你在美国购买房屋后取得的不仅是房屋，更是所属土地的永久所有权，包括土地上的建筑物、土地出产物、地下的矿物。也就是说，即使将来从你的房屋地下挖出了金矿、石油，也都归你！ 

这个可不是神话故事，我们美国办事处所在的德克萨斯州就有很多农民从地下挖出了石油从而一夜暴富。当然并不是所有的人都会有这样的好运气，但房屋所属土地永久归个人所有是不争的事实了。 

②两三百万买一栋别墅 

房价不高 

说到买房投资，你一定最关注的是价格了，毕竟投资的成本决定了收益可以走多远。 

相比而言，目前美国的房子总体不贵，据有关数据显示，全美房屋的平均价格尚不足100万元人民币。 

如果和中国的大多数城市房价进行横向比较，这个价格你心里就有数了。还是以前面提到的德克萨斯州举例吧，两、三百万人民币可以在一个9-10分的学区，买到2层楼、4个卧室、3个卫生间、2个车位、还有前院后院的独栋大别墅，是独栋、不是联排哦。 

算下来，你在中国大城市买一间屋的价格，可以在美国不错的区域买到一套两、三层楼的独栋别墅了，这个说法并不夸张。 

③房产证上的面积=实际面积 

无公摊面积 

在国内，房屋的建筑面积与使用面积是两个概念。我们通常会根据房产证上的数字，说自己的房屋90平米、120平米等，其实这些是将公摊面积计算在内的房屋建筑面积，实际的使用面积要小很多。 

而美国房产证上的面积，则是实实在在的使用面积，没有任何公摊；且车库、前院、后院等这些面积也不计算在房屋面积之内。 

原因就是前面说过的，你支付的价钱除了房屋还包含土地；所以看起来，车库、前后院等就像是“买一赠多”。 

很多家庭，都利用随同房屋“赠送”的院子，挖了泳池、建了儿童乐园。忙碌了一天，可以在自家泳池游泳，孩子也可以在自己的小天地玩耍，多惬意啊！ 

④美元不动产 

保值抗通胀 

对许多海外买家来说，投资美国房产，还有一个最大的优势就是可以保值抗通胀。 

大家都知道，全球央行持续实行货币量化宽松政策，美元作为国际通用货币在保值方面具有一定优势，因此美国房产也具有较强的资产保值增值功能。尤其是一些商圈完善、人口稳增、居民生活水平较高的地区，周边房地产的需求长期处于上升趋势，近几年来购买的房产，价格都已实现大幅度增长。 

当然，投资海外房产，需要很强的经济和法律相关知识，后续的文章，我们也将为大家做更详细的分析和介绍。 

⑤增值收益和租金收益 

双重收益 

有的海外买家，短期内并没有计划常住美国，那么买了房子，白白空着岂不可惜？ 

其实，美国房产的另一大优势，就是既可能通过房价增长带来资本利得，也可以通过赚取租金收入来获得源源不断的稳定现金流。因为，美国住房自有率较低，而租赁需求非常旺盛，房屋的租金相对房价来说也是相当之高。 

比如坐落在德克萨斯州10分学区里，价值40万美金的房屋，每月的租金收入约在3000-4000美元左右。对比一下，中国一套价值40万人民币的住宅，每月可得的租金大致在多少？ 

另外，这些稳定的租金收益，还可以用来进行多种形式的资产规划。如何更加科学、安全的操作，后续我们也会逐一和大家分析。 

⑥买房自带学位 

享受优质教育资源 

迄今为止，美国培养了将近400位诺贝尔奖获得者，很多人都以为是因为美国高等教育处于全球顶尖水平，但其实，最重要的是美国初等教育质量很高，初等教育理念也非常先进，所以培养出来的学生综合素质都很高。 

而在美国，初等教育阶段是分学区的，基本和国内一样按片区就近入学，好的学校能够为孩子提供稳定、良好的学习环境。 

值得一提的是，美国的房产实行租售同权，租房也可以享受优质的学区资源，因此许多家庭会选择在好的学区租房来替代购房。 

也就是说，对于那些在美国购买了学区房的海外买家来说，在全家尚未定居美国时，可以将房屋出租，优质的教育资源将带来丰厚的租金收入；而在将来时机成熟，全家赴美国做身份安排后，孩子也可以使用学区名额，一举两得。

⑦房产政策完善 

交易有保障 

至于很多人担心，在国外交易会不会有风险？ 

美国房地产市场经历了上百年的发展历程，建立了完善健全的市场机制。 

无论是房产买卖还是出租，房产信息都是公开的，购房者可以委托经纪人、律师等专业人士去政府网站查看意向房产的全部详细信息，所有的交易信息，包括实际价格、税额、交易日期、交易情况，都必须明确地呈报。 

此外，美国法律保护房屋拥有者产权的措施非常细致，也在制度设计上着重保障买卖双方在交易中的安全；无论甲方、还是乙方，都会在交易中拥有规范、公平的体验。 

⑧获取美国投保资质 

许多投资人并不知晓，在全球范围内，美国保险有着巨大的优势，相比于近年来倍受追捧的香港保险而言，其独特之处还不被众人了解。对此，后续我们会为大家专文分析。 

也正是因为优势太过明显，美国保险并非对所有人都开放，只有具有美国身份或者在美国有住房等条件满足后，才可能购买。如果海外买家在美国购买了房产，就相当于取得了购买优质美国保险的资格。 

可以告诉你的是，美国房产是完全开放的，无论你有没有美国绿卡或者入籍，都可以购买。 

这也就不难理解为何海外买家和新移民购房占到了全美9%的房屋销售额了。基本上在经济许可的情况下，了解完这些优势的人，都会来上一套。 

住房补贴 

联邦政府对低收入人士还提供住房补贴，这主要是Section 8. Section 8 最早源于1937年的住宅法（Housing Act of 1937）, 后经不断的修改和补充，成为今天联邦政府资助低收入人士，实现居者有其屋的主要计划。 

据2008年的统计，全美国有480万家庭获得了Section 8的住房补贴。要获得Section 8的住房补助，其家庭收入不能大于所在郡（county）中间收入的50%。大多数人把这笔补助用于租房付房租，也有一些人用这笔补助款自己买房，付mortgage。 

Section 8补助额的多少取决于申请人的收入和家庭的大小，最多一个月补助$2200，这笔Section 8 补助直接由政府每月打到房东的账户上. Section 8 大部分来自联邦住宅和都市发展部的拨款，但通过每个地方的公共住宅署（public housing agencies）来发放和管理， 其目的是给低收入、老人和伤残者提供体面、安全和干净的住所。 

接受Section 8的房东需要和当地的公共住宅署签约，他们还会派人来检查住所的条件以保证达到他们的标准。与公共住宅署签约的房东不可以随意涨房租，每年涨租金都有一定的限制，只能是2-3%左右。 

联邦政府提供的这种住房救济每年大概有205亿美元，全美有480万家庭受益（2008年的数据）。除了联邦政府外，50个州的州政府花在住房补贴上的钱有98亿，地方政府的花费则是455亿（来自网络资料），还有些慈善组织也给有急需的家庭提供不定期的房租救济。