【地产】投资土地 先搞清这3个问题

随着美国房地产市场的高涨，于是许多人把目光投向土地市场，由于土地每平方呎价格相对房产价格较低，但如果找对投资地点，增值空间很大，甚至可以得到20倍到30倍的回报。这种回报是投资房产望尘莫及的，但等待时间也相对较长，适合作为长期的投资项目。

土地通常会随时间推移而升值，而且土地的成本更实惠，每平方呎可能只有2、3块美金，当然这是指在其他地区，在旧金山湾区是不太可能了。另外，土地的维护成本也更低，土地税和维护费用非常少，投资人更为省心省力。

但是，土地投资并不是没有风险，要是没有留心评估，也许就会让您的投资打水漂，甚至买错标的。相比房产投资，在众多投资者里并不太清楚土地的要点，所以我们将给读者们介绍一些案例，以及留心的重点。

买地兴建梦想家园 一瞬间破灭

在纽约的David Wade夫妇在Victor靠近Rochester买了1英亩土地，这块土地最吸引人的特点是位于一个小山上可以俯瞰高尔夫球场。这个地点可以说是非常完美。David先生思量着，要在这里建造47,000平方英尺的梦想家园。

然而当真正开始建房子时，他惊诧的发现，这座小山虽然已有百年，而事实证明，山脊的部分是人工搭建出来的，只是用推土机推平了。Davide先生花费了4万美元去掘地，只为了寻找稳固的土地，却是白费一场。这对夫妇失望怒火把卖家告上了法庭，而卖家的律师为了避免支付挖掘费用，声称David先生在购买前知道土地状况。

70岁老先生买到一张纸

另一个案例，一位70岁的老先生高兴地用13万美元买了“土地”，但哪知道只是一张“纸上不动产”，并不是真正拥有土地。那只是某个投资公司向大众贩售的共同开发的股份，实际上土地的产权在别人手中。也就是说开发得利，老先生才有回报，要是开发失败，钱可能都拿不回来。

由上面的案例，可以发现购买土地之前需要注意一些看不见的信息，到哪里才能找到这些信息呢？让我们为您一一介绍。总体来说，决定购买土地时，有3方面需要注意：1.确认这块土地的用地法规。2.土地质量和条件或周边设施。3.土地产权问题。

一、用地法规

根据这块地所在的位置，县政府或者市政府可能对您相中的那块地规定了用地类型，这些规定被称为用地法规（Zoning Code）。用地类型包括：独栋住宅、多家庭的住宅、商业用地、农业用地等等。如果您买到一块规定只能作为农用的土地，并希望建造住宅，就比较麻烦。买方可以到政府的城市规划部门了解这部分资讯。

除了用地法规，购地者还应该了解邻里协约（Covenants），以及是否有地役权（Easements）之类的规定。邻里协约主要包括，规定建筑物要用怎么样的材料、房屋最小的尺寸等等，这样的信息可以问土地开发商，或者邻里委员会。

什么是地役权？表示邻居或其他人，可能有权利使用您的土地，或许是便道，或许是出入口等原因的需要。这些情况可以考虑询问邻居。这些规定有可能会给您建造新房带来麻烦。

二、地质和条件或周边设施

关于土地本身的状况也是相当重要，不仅影响日后使用或租售，对自住的购地者更是重要。因为如果土地受到了污染，将可能对住户或使用者带来危害，可能是健康或是资金上的损失。

有的土地是非常独立的，或许是未经任何开发的地，这时对其评估是非常重要的，因此十分建议做一个土壤测试（Soil Test），以得知这块地是否曾经是垃圾堆填区、有没有汽油污染等等，这都可能使购买者蒙受损失，或是健康上的伤害。

在考虑买地的时候，还要考虑到一块地的“成熟度”，到底是一块尚未铺设水管、电缆和瓦斯的生地；还是周围已经有道路，有人流、车流会经过，是已经可兴建的熟地。土地的成熟度直接影响到投资的金额，还有投资的价值，差异很大，应该跟当地的城市开发委员会索取，他们会给出未来的城市规划。

许多土地投资专家还强调水源的重要性，建议买土地时要找到可用的水源。当买一块生地时，是否有水可用非常重要，但是只知道这块地有水源还不够，还要知道怎样把废水从地上排出去。

在城市里的土地，通常意味着这块地会有排污系统。但即使没有排污的难题，买家还要确保房子可以建在最理想的位置，干净水源不受排污系统的影响。

三、 土地产权问题

跟房产一样，土地同样有产权，最好在交易的时候通过产权协议（Warranty Deed）来交易，如果没有，一定要有产权保险（Title Insurance）的保障。这如同买了房子，却没有房屋产权，这种事千万要避免，因为一旦产权不是你的，就如前面那位老先生的案例，投资的命运只能掌握在别人手上了。

通常在投资一块土地前，要考虑并咨询以下这些问题：
1. 是否可建房子？
2. 这块地是否通过保险公司认证，认证是否还在有效期内？是否适合建常规的排污系统？或者贵一些的替代系统？
3. 土地边界是否清晰准确的标注出来？
4. 卖家是否能提供清楚的土地产权？
5. 这块地是否是你计划的类型和尺寸？
6. 这块地哪里可以建房子？计划建的房子是否违反既有的规定：区域、排污限制、路权、契约、沼泽地或其他规定？
7. 是否有合法的道路或通路权？谁来维护道路？
8. 是否有合适的临街来兴建？
9. 是否有留置权？地役权？或其它文契规定或土地侵犯？
10. 是否有湿地、水边、陡峭的山坡、历史文物古迹或其他地方、州、联邦法规的建筑限制？
11. 这块地是否之前用来存放旧汽车、农用化学、工业化学品或其它污染物需要清理的？
12. 是否全部或部分在河滩上？
13. 是否有足够的可用水？
14. 是否拥有水和矿物权利？
15. 土地上是否有濒危或需要保护的稀有动物？

来源：网络