经济放缓的环境下，还要入手美国房产吗？

時間:10/11/2019 00:00 瀏覽: 1400

过去一年，受贸易战等因素影响，全球经济形势面临不确定性，美联储降息预期落地，市场避险情绪上升，金价随之大涨。

面对中美贸易谈判的扑朔迷离，债券收益率曲线倒挂，市场对经济衰退担忧进一步增强，美国房产投资者对购房的态度也由之前的积极转为更加谨慎的观望状态。
08年的金融危机，房价大跌，中产阶级资产缩水，至今还对人们产生深远影响。 那么面对当今这样这样不确定的经济环境，美国房产将何去何从，美国房产是否还适合投资。

对此，我认为，美国房产依然是可以购入的 ，为什么？ 接下来我一一解释。
目前虽然全球经济面临衰退的风险，但是值得注意的是，现在还没有进入衰退状态。 虽然美国经济增长有所放缓，但是美国的宏观经济基本面依然良好，就业率仍有上升空间，失业率也维持在历史最低水平。
经济增长放缓，不是美国一家，全球经济增长都在放缓。 在全部都有所放缓的情况下，美国目前的经济情况还是相对较好的。 利率倒挂是对经济衰退可能发生的一种预警，并不意味着马上就会发生经济衰退，从美国目前的经济状况来看，长期的风险依然值得关注，但是短期内经济不会发生急剧的变化。


鸡蛋不放在一个篮子里，分散资产配置

投资的一个重要原则就是，鸡蛋不能放在同一个篮子里。
我们进行投资的最终目的是实现资产保值增值，因此就必须要对家庭收入和资产进行合理的分散配置。
资产增值保值不是赌博投机，保值，即跑赢通胀，增值，即资产实现部分增值，不能抱有太高的期望，收益和风险是对应的，高收益必定面临高风险。
最近，在金融信息服务公司Bankrate的一项调查中，1000多名美国投资者被问到了这个问题。 以很大程度胜出的答案是——房地产，每两位受访者选择股票的同时，就有三名以上认为房地产是必然选择。
美国房产作为常年跑赢通胀的优质资产，值得作为资产配置之一购入。 购入优质区域的房产，不仅涨幅有保证，即使在房价下跌时，也能快速反弹。以旧金山湾区房市为例，房价在08年金融危机下跌后11年就开始反弹，并很快越过07年的最高点。
值得注意的是，此时购买房产不宜高杆杠。 房地产比股票风险更大的观念，来自于我们在购买房地产时通常使用的杠杆。因此请注意，风险来自于杠杆，而不是房地产本身。
持有美国房产对冲汇率风险
从去年开始，我们在美国的经纪人就对人民币破7做出预判，到了今年人民币果然破7。 8月26日，在岸人民币跌破7.14关口，持有人民币资产直接受损，持有美元资产的直接受益。
风险一直都在，但我们不能因为有风险存在就一直持币观望。 没有人能够预测经济，但是万一经济没有衰退，那么资产就会受通货膨胀和汇率风险影响，直接面临缩水。
房价调整期是入手的好时机
首先，我始终坚信一点，无论事物如何发展，危与机始终并存。
现在是美国房产市场的调整期，美国部分房价有所下跌，这看似是“危机”，但从另一个角度看，却可能是机会。
17年美国经历了过热快速增长期，到了18年下半年市场在逐渐恢复理智，房价涨势停顿，人们对房屋价值重新评估，部分市场房价下调。 19年上半年，美国市场有降有升，下半年基本会和上半年一样，有些地方可能会继续调整，有些区域依然可能会有竞争。
我们从较长的时间周期上看，房价上涨的总体趋势不变，房价调整期就是入手的好时机。
哪里的房子值得买？
美国房产也是冷热不均，特别是在这种经济不明朗的情况下，选对位置非常关键。
房价是否上涨取决于供求关系，而供求关系取决于当地经济发展状况。
时间倒推，我们会发现， 科技创新型城市的房价上涨得特别快。 如上文所述，旧金山湾区就是个例子。美国的旧金山湾区硅谷、洛杉矶、纽约这些美国“一线城市”，因为大量的就业机会和相对较高的薪资，不断吸引人才流入，房屋需求高居不下，因此在经济萧条过后，房价都能迅速反弹回原来的高峰，并冲破原来的峰值。
物以稀为贵，一线城市，优质地段值得购入。 经济好时，哪怕不是那么好的地段也会跟着上涨，但是经济不好的时候，不好地段的房产抗跌能力远不如优质地段的。    

优质学校附近的房产值得购入
1993年，纽约的商业房地产市场刚刚经历过崩溃。 由于大量银行借款给房地产开发公司，在房地产价格崩溃后，一大批美国的金融机构破产。此时，巴菲特做出一个决定，在纽约大学附近大量购入房产。
巴菲特的逻辑是： 纽约的房地产市场虽然崩溃了，但是纽约大学还在。 其他大公司总部可以搬走，但是纽约大学不会搬走。 因此他只抄底在纽约大学附近的房地产。
果然，这一笔投资的收益是巨大的。 投资当年现金回报就达到35%，投资后前5年的现金回报达到150%！ 现在纽约大学附近可是寸土寸金的地方，从那时到现在，很有可能目前每年的租金收入已经大幅超过他的投资额一倍以上。
同理，优秀的公立和私立学校附近房产也是很抗跌的。


来源：外居乐

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