【地产】美国房地产在不同阶段所面临的税费

转载自：北美购房网

在美国，买卖出租房屋时，都会涉及到税费问题，而在这些问题上具体到每个环节，是如何计算税费的呢 ？

买房时，需要缴纳的律师费、勘察费、房屋检测费、房屋估计费等一次性税费，通常为房价的2%-4%，预缴所得税为购房款的10%，由买家预缴给税务机构，最后抵扣房款。

实际上这部分费用是卖家的资本利得税，部分州要求卖家先预缴。

关于律师 ：在美国西海岸买房普遍不需要律师，经纪人和产权公司承担了律师的大部分工作和职能。

有人说，美国买房容易养房难。在美国置业每年的持有成本到底是多少？以加州一套50万美元的典型独立屋为例，计算每年的养房成本如下： 

具体来说，在美国置业，每年需要缴纳的基本税费有：房产税、物业费、房屋保险费，且因为房屋所在的地区、房屋物业类型等因素而有不同。下面针对每一种税费进行详细说明，算算自己意向的美国房产每年养房需要多少钱。

房地产税 (Property Tax or Real Estate Tax)房地产税，也称为物业税或简称为地税，是地方针对房地产征收的郡税，市税，学区税的总称。

税率各个州不同，在美国，只要你拥有房子，你就要交纳房地产税，美国通常为1-3％，加州差不多在1.2-2.0％之间。

在加州，一般的区域，一栋三十万美元到五十万美元的房子，它的房屋保险费每年通常在$600到$900之间，在加州由于地震灾害较多，地震险是单独加保的。

在其它州可能也有一些天然灾害，例如龙卷风或是水灾。你想要你的房子得到保障，就要购买房屋保险。很多人在国内买房都不买保险，没有购买保险这个概念。其实买不买保险是你自己的选择，但是如果要贷款，银行一定要你买保险才肯贷款给你。

如果你买的是城市屋（连排屋），会有一个社区费（国内称物业费），费用一般在一百五十美元到三百五十美元之间，费用的高低取决于社区内公用设施的多寡。

社区费中通常包含火险部份，每一户不必单独购买。因为房子是相连的，如果一家着火，其它人也会受灾，所以他们的火险是共同承担的。

物业费主要是针对公寓而言的，别墅一般没有物业，都是自己建房自己维护，物业费为零或者每年只有一到两百美元；那种开发商建一大片新别墅的情况需要特别注意，物业费可能比较贵。公寓的物业费大约每年3000到5000美元，越是年代久远的公寓维护成本越高，物业费也越贵。

例如剪草，在加州每月需要50美元到60美元。但在美国有一半以上的家庭都自己有割草机，一部割草机二、三百美元，自己剪剪草维护庭院，运动、健身，又省钱。大部份的美国居民都是选择自己动手，除非是工作特别忙，或是家里没有年轻人。

外籍人士是指非美国公民或美国国籍人士。非居民外籍人士是指没有绿卡或不符合长期居住条例的外籍人士。

如果非居民外籍人士在美国拥有因房产而产生的收入，可以根据美国税法第871(d)条例，将由房产产生的收入作为与美国有关联的贸易收入所得。此类收入包括租金收入以及矿产，石油，天然气，或其他自然资源的使用费。同时，房产的出售或交换也包括在内。

如果作此选择，房产相关的开销可以相应抵扣，只有净收入才需要被征收税。

此选择可以根据美国税法第871(d)条例在申报个人所得税是提交一份相应的申明给美国国税局。

计算需要缴税的部分（如果有贷款利息，利息也可以扣除） 

按照个人所得分级税率计算税费联邦个人所得税税阶，如下所示：

因此，当非居民外籍人士在美国投资购买房地产并出租时，便有了需要向美国政府申报其个人所得税的义务。

假设一栋价值50万美元的房产，一年的租金收入有3.6万美元，扣除物业费，房地产税，基本维修，水电费，及折旧共2万美元，则此出租房产净收入为1.6万美元，符合10% 及15%两段等级税率，需缴纳的个人所得税为：

同时，出租房产所得的净收入也需要向所在州申报个人所得税。不同州的州税也不同。

因此，在通常情况下，如果非居民外籍人士在美国拥有出租房产收入的时候，每一年度，需要申报两份税表，一份给联邦申报联邦个人所得税，一份给房产所在州申报州个人所得税。

个人所得税的截止日为4月15日，申报上一年度一月至十二月的个人所得。

有时候当房产无法顺利出租或因其他原因而入不敷出时，即使个人所得税为零，仍然需要作出申报。

假设一年的租金收入有1.2万美元，扣除物业费，房地产税，基本维修，水电费，及折旧共2万美元，则此出租房产净亏损为8000美元。

不要以为出租房产处于亏损状态无需缴纳个人所得税就不需要申报。这种想法是不正确的。因为如果你不做申报，美国国税局会根据此房产的租金收入1.2万美元计算个人所得税。使得原本因亏损无需缴纳个人所得税的年度而收到美国国税局的税务单。

在美国，中国人出售美国房产所缴纳的费用基本与美国人一致。主要包括以下部分，其中资本利得税是重要的支出：

住房贷款利率、持有环节的房产税、转让环节的资本利得税是美国房地产市场的三大基本信贷税收调控政策。

资本利得是指当资本资产出售时，买价与卖价之间的差额即是资本利得。房产资本利得则是指出售房屋时与购入房屋时的差价，一套房屋如果买入时为200万美元，卖出时为300万美元，那么其资本利得为100万美元，而针对这100万美元征收的税费则为“资本利得税”。

资本利得(亏损)根据其持有的时间长短分为短期和长期。如果持有时间在一年以内，则作为短期。如果持有时间在一年以上，则作为长期。持有时间以所得资产的次日计算，直到出售资产的当日。

短期持有持有不到一年转售，适用美国公民和居民的常规分级所得税率纳税，分级所得税税率10%，为35%。

长期持有持有一年以上，适用房地产长期资本利得，为10%，25%，一般为15%-25%之间。

值得一提的是，美国1031条款，简单来说，当你卖出一处房产后“一定期限内”，又购买了一“类似”的房产，那么资本利得税是可以避免的。

所以想要更换自己的房屋，若符合1031条款的要求，将可免去这一笔税。但在不同情况下，该条款所设定的条件以及具体操作相当复杂，需咨询专业的会计事务所代为处理。

在美国，有很多合理避税的方式，了解后可以省掉不少税费。

主要有以下方式：

1. 房产相关的开销可以相应抵扣，只有净收入才需要被征收税。需要提交一份相应的申明给美国国税局。

2. 出租房子时，还可以利用「红利折旧」（Bonus Depreciation）来省税。

房屋每年都有折旧，在作出租用时，折旧部分可以比正常折旧额高不少，这样，从租金收入中扣除的折旧、维修等支出部分就多了，屋主要为租金所得而支付的税就少了。换而言之，屋主从出租中所得的收入就高了。

3. 屋主维修出租房屋所花费的支出，一定要保留收据，以便报税时使用。

4. 贷款购房中的利息。申请人的一套自用居住房，如果是通过贷款购入，每年的贷款利息是免税的，可以从总收入中减除。