【地产】什么是商业地产？商业地产投资有哪些好处？姚志剛商業地產經紀

什么是商业地产？

商业地产(Commercial Real Estate) 是区别于单户住宅的房地产类型。商业地产的产权持有人多以投资收租为目的。通常来说，商业地产包括多户住宅、零售商用、办公楼、工业仓储、酒店娱乐等。多户住宅是许多投资者，特别是个人投资者喜好的商业地产类型。

商业地产投资有哪些好处？

首先，获得运营现金流。现金流通常分为运营和资本项两类。前者为租金收入扣除地产税、维修管理成本、保险、贷款利息等支出后为运营现金流。运营现金流的回报率(Cash on Cash Return/Return on Equity) 通常为3%-15%。资本项的现金流主要指的是出售时实现的价值增值或贬值。

其次，获得价值增值。长期来看，房地产的增值速度等同于整体经济通货膨胀。短中期来看，在某些地区、某些时段，房地产的增值速度或远远高于通货膨胀。与此对应的，在经济危机时，房地产也会贬值。不过，只要房地产的现金流稳定，资金链不中断，“贬值”只是名义上的和暂时的。等到经济复苏，房地产的价值通常会呈现出加速增长，直到回归到历史平均。当然，我们在分析个别投资对象时，需要考虑所在地区的人口和经济增长趋势，以及所在行业的基本发展面，来衡量该地产能否增值的市场基本面。

第三，税收优惠。商业地产每年的折旧成本可以作为运营成本来抵消运营收入，从而减少或完全抵消当年的地产收入，从而达到减税的目的。在很多情况下，尽管投资者有实际的租金收入，但扣除折扣后的名义收入有可能为负值。这样，投资者不需要为当年的租金收入支付个人所得税。另外一项重要的税法是1031置换。该税法允许投资者在出售原有地产后180天内，通过重新购买（置换）新的地产的方式来延后因价值增值和折旧累积带来的资本增值税。此外，由于美国征收遗产税的起征点很高，通过1031置换来延后的资本增值税往往可以通过遗产税豁免来完全规避。所以，折旧、1031置换、遗产税豁免是通过地产投资创造和传承美国家族财富的三项重要的税收政策。税收是美国人投资房地产的一个及其重要的原因。

第四，分散风险。商业地产的市场周期有别于股票、债券等金融资产。通常的理财师会建议，除非对某个领域有深入的内部了解，应该将投资产品分散在不同类别的资产，避免风险集中爆发在某个领域而全军覆没。

第五，抗通货膨胀。房地产作为居住和生产的一个稀缺必需品，会随着货币供应的增加而涨价，有很好的抗通胀特征。这在美国政府放弃强势美元的基本面下，或许会在将来更加明显的显现出来。

最后，容易理解和监督。投资对象为实物，收益和支出项比较单一。