時間:01/02/2020
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在美国，房产有两个重要特征：第一，房主就是地主，屋主对房屋及所在土地拥有永久所有权；第二，房屋与土地均要缴税，房地产税的征收属于州及地方政府权限，全美各地的税率大不一样，其中，加州的房地产税独树一帜，很有特色。大体来说，全美各地房产征税的基本因素有两个：估价与税率，这两个因素决定了房产税的数额。举例来说，如果一栋房产的估值是20万美元（房产估值包括土地价值及房屋价值），而年税率是1%，，则该房产所交年度税额为20万乘以 1% = 2000美元。而这两个因素中的任何一个如果有变化，就会影响到交税额。从全美50个州来看，新泽西州的房产税率最高为2.44%、夏威夷最低为0.27%；而从房产价值看，夏威夷最高，房屋中间值为56.3万美元，密西西比最低为10.6万美元。在房产税中，虽然估价与税率都起作用，但对每一个房主来说，这两个因素起的作用是很不同的：税率对每一个房主一视同仁，没有差别，而房产的估价则每一栋房屋都不同，因此对于房主来说影响更大。1978年加利福尼亚州通过了一个在全美有示范作用的著名法案“13号提案”（Proposition 13），全称为“人民限制财产税计划”（People’s Initiative to Limit Property Taxation），该法案经过全州公投通过，成为州宪法的修正案。13号法案在地方政府征收房产税方面主要有两大限制：限制一：规定房屋的估价以房屋买卖时的价值为准，只要屋主不卖出房子或不在现有地基上加建、改建房屋，该房产便不得重新估价，不过每年的房产价值可以按通胀因素上调最多2%；一旦房屋卖出，新的房主则要按当时的市场价交税。这项规定与全美大多数州房产每年重新估价或每几年估一次价的做法大相径庭，对每一个房主来说是“一次估价定终身”，让房主不必担心因为房屋价格的变动引起税额的变动。举例来说，1990年以20万美元在旧金山买入一栋房的约翰，到2010年该房的市值已经升到150万美元，但因为约翰一直没有卖掉该栋房屋，因此该房到2010年经过通胀调节的价值只有35万美元，约翰就按35万美元交该年的房产税，这为他省下了大笔税金。当约翰在2011年以155万美元卖掉该房产后，新的房主史密斯就要按155万美元的房价交税，这个房价也会一直保留到史密斯卖出房屋为止，直到下一个屋主接手才会按那时的市场价计算房屋税，以此类推。限制二：屋主所交房产税额不得超过房屋价值的1%，也就是说房产税的税率最多为1%。加州的13号提案在美国的税法史上被称为“抗税”（Tax revolt），有人将其与美国独立前夕殖民地民众反对英国加税的举动相提并论，因为在此之前加州民众大为不满地方政府大幅度加征房屋税的举措，多次发动示威游行，商人、政治家霍华德·贾维斯（Howard Jarvis）与保罗·甘恩（Paul Gann）顺势而行联名提出修改州宪法的13号提案，获得民众热烈响应，在公投中以三分之二多数获得通过，成为法律。加州13号提案对全美各地影响很大，许多州也纷纷提出类似法案，马萨诸塞州在1980年通过了“2½ 提案”（Proposition 2½），目前全美有18个州及哥伦比亚特区通过立法对房屋重新估价有所限制。
来源： 雾谷飞鸿 Xiao
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