【地产】「银色海啸」为加州住房危机带来解药？

近期线上房地产数据公司Zillow释出一份研究指称，未来20年中（截至2037年），美国婴儿潮世代的银发族们，将持续释出约2100万套空房，数量堪比2000年代中期的上市量。听起来似乎能缓解自经济复苏以来，全美越来越紧张的住房需求。难道这也是加州，乃至旧金山湾区住房危机的一剂解药吗？

《华尔街日报》报导，这个数字高于过去20年中美国新建屋的销售总量，占目前销售房总量的1/4。Zillow表示，在2007∼2017年的10年里，每年有约73万套房屋，从60岁以上的老年人手中流入市场。估计在2017∼2027年之间与2027∼2037年之间，这个数字将分别增加到每年92万套和117万套。

因为木材成本高、政策管制和建筑工人短缺，在过去十年里，美国的住房市场一直供不应求。但是，随着婴儿潮世代迈入高龄，Zillow估计，未来20年将有大量空屋涌入市场，被专家称为「银色海啸」，造成的冲击足以影响老年人较多地区的经济。

加州税务委员会（简称BOE ）日前宣布，2019年加州房地产估值比去年上涨6%，达到6兆5000亿元。但是并不意味着明年的产业税平均增长6%，因为加州13号提案限制了产业税的上涨幅度。

「海啸」是否影响加州沿岸城市？

要探讨「银色海啸」对加州沿岸城市是否造成冲击，就得先说当前的沿岸房市现况。在刚过去的十一月份，旧金山湾区房市，还迎来了中位数销售价小幅上涨的数据，硬是比十月的$1,534,634高出约两万多美元，十一月却是传统房市淡季，即便同比去年房价稍低，但也显示出在稍微冷却的湾区房市中，仍旧有强劲的买气。

从整个加州房市来说，十月份已是连续第4个月超过40万的销售量。洛杉矶和内陆帝国（Inland Empire）的房屋销售强劲增长，分别增长11.8%和10.5%。旧金山的房屋销售增长了14.6%，价格比九月份上涨了6.8%。

加州北从马林县（Marin）、旧金山、圣马刁县（San Mateo）、圣塔克拉拉县（Santa Clara）、阿拉米达县（Alameda）、蒙特雷县（Monterey）一直往南到洛杉矶县、圣地亚哥县，十月份比九月份的销售额都是增加，马林县甚至增加了30%！

再从开工量说，MBS Highway房地产顾问公司的创始人兼首席执行官Barry Habib曾说，自1959年以来，全美平均每年建造150万套房屋。然而，自2009年以来，每年仅建造了90万套房屋。实际上，过去十年来建造的房屋数量，比50年代以来的任何十年都少！回头看湾区的建房量不仅少、且昂贵，仅在旧金山今年1月至9月，市场价格的房屋，开工建设只有1281套，较去年同期下降62%；2018年底，旧金山的建筑成本为每平方英尺417美元，全球最高。

从以上数据看来，加州沿岸房市如此缺房的情况下，尤其如旧金山湾区这类一级「战区」，即便有「银色海啸」冲进加州沿岸城市，大概都会变成「小浪花」，被市场吃掉。另外，在最新的人口普查中，2018年旧金山市人口，中位数年龄是38.3岁，超过65岁占15.7%，也就是说旧金山人口仍是一个相当年轻化的城市，从老年人手中释出房产的数量非常有限。

退休城市或陷入房市泥沼？

然而有分析指出，这种婴儿潮所空出的大量空房，有助于满足部分城市的住房需求。但是，老年人喜欢居住的城市，并非年轻人的首选。年轻人大量流入的沿海城市，新增的空屋有限，未来房价可能依然高昂。

长者过世后，也可能出现遗产继承的问题。分析指出，这些长者过世后，继承房屋的子女可能难以找到新的买家，导致无法使用继承的财富。

换句话说，「银色海啸」可能无法解救部分缺房危机的城市，却会使得原本就已经老龄化的退休城市或陷入房市泥沼。例如，旧金山湾区、大洛杉矶地区等地，都不在「银色海啸房屋供应排名」的名单内。尽管这些热门区越来越拥挤，但充满了工作机会与便利性，长年来新人口不断移入，高生活成本也令退休人群搬离，也就没有所谓海啸的冲击了。

不过「银色海啸」对不少房屋库存紧缺的，也是人口密集的城市还有帮助的。另外，对一些相对有活力的，房价也较低的城市也有很大助益。例如亚特兰大、奥斯丁、达拉斯和休斯顿等市，在东西沿岸房价昂贵的情况下，还是颇受年轻人喜欢，对于婴儿潮释出的房产也会更加欣然接受。

来源：洛杉矶生活互动