【法律】驱赶房客常见误区Q&A问答

1.    我是房东，想给房客发3天通知，用短信发可以吗？

不可以。加州民事诉讼法California Code of Civil Procedure 1162针对通知的送达有明确的法律规定。通知不得以短信、电子邮件或微信这种方式送达。最有效的方式是亲手送达到房客的手中。如果亲手送达失败，比如出现房客不在家、不开门、逃避送达等情况，法律规定房东可以把通知贴在房客居住的物业门上并且寄一份到此物业地址，即所谓的Posting and Mailing送达方式。

2.    我想跟房客解除租约，通知可以直接发邮件给对方吗？

不可以。跟上个问题一样，30天或60天提前解除租约的通知也必须严格按照加州民事诉讼法California Code of Civil Procedure 1162的规定来送达。即便房东或者管理公司平常习惯用email或短信（或微信）的方式跟房客沟通，通知作为具有法律效力并且后续在驱赶诉讼中起到关键作用的法律文件，必须按照法律规定的送达方式完成送达，否则通知无效。

3.    亲手送达通知的时候是不是必须要房客签字代表收到? 如果房客拒签怎么办?

不需要房客签收，法律也没有这种规定。送达通知的人是需要签一份Proof of Service，及送达证明的，这份文件需要详细说明送达的方式、时间、地点。再者通知可以请专业的送达公司或警察去送，但会有额外的费用产生。如果房东想亲自送但又怕房客事后否认，可在送达通知的时候带一个证人见证送达的过程，万一出庭时房客否认收到过通知，证人可提供证词。请注意，传票的送达与通知不同，上述情况仅针对通知，不适用于传票。

4.    我是房客，我收到被驱赶的传票，但我已经搬走了，可以不理会传票吗？

可以不理会，但要明白后果。收到传票代表正式被起诉，并且原告完成了送达的工作。被告在收到传票后有5到15天（根据送达方式的不同应诉期也会有不同）的时间应诉。一旦错过了应诉期，原告可直接向法院申请缺席判决Default，也就意味着被告败诉。即便被告已搬出，被告败诉也会留有案底，甚至还可能有经济赔偿要偿还原告。笔者建议被告谨慎对待诉讼，可考虑跟原告协商和解、撤诉、甚至请求封案底(seal court record)，但如果完全不理会官司，也无协商可谈。

5.    我是房东，人不在美国，律师代我出庭就可以了是吗？

不是。一旦正式提起驱赶诉讼，作为原告房东是有义务出席庭审的，法官也会要求原告到庭。即便有律师代理，律师是无法针对案件的事实情况回答法官或对方当事人及其律师的问题的，亦无法提供相关证词，这就是为什么原告当事人必须到场。除非房子由第三方代管，比如房产经纪或物业管理公司，那么这个第三方可以代表房东出庭，亦可以作为原告进行驱赶程序。

6.    我的房客在收到三天通知后搬走了，但ta还有租金欠我，我还需要走驱赶程序把钱要回来吗？

根据欠租金额的大小，房东可以走小额法庭或者一般的民事法庭向房客索赔。但往往把钱收回来的可能性很小，房东在起诉前要做好充分的心理准备。驱赶程序Unlawful Detainer顾名思义其最终目的是把房客赶走，并不是把欠租或房东的其他损失收回来。所以如果房客已搬离，就不需要再走驱赶程序。

7.    我的房子里住了我不认识的人，ta没有跟我签约，我可以直接报警让警察把ta赶走吗？

报警是您的权利，但驱赶房客不归警察管。唯一的正当驱赶方式就是走法律程序，先从发通知做起，后续还有一系列的步骤需要完成。切记不可自行断水、断电、换锁、换大门密码等，若房子位于gated community，也不可通知HOA停用房客的小区门禁卡，这些行为都属于恶意驱赶，反而给了房客理由不走。

8.    我刚发现房客在我的房子里养宠物，但租约规定不可以养，能直接驱赶房客吗？

不能。如果房东第一次发现房客有违反租约规定的行为，比如养宠物、抽烟、私自转租、违章停车等，法律规定房东必须先给房客改正这些违约行为的机会，不得直接驱赶。这种情况下房东可以先给房客书面警告或下达Notice to Cure or Quit，即改正或搬走的通知。房客如果不在规定时间内做出改正，房东可以进行下一步驱赶。

9.    我怀疑房客在房子里面种大麻，我可以进去房子里面验房吗？

可以。查验房子情况是房东的权利，但是房东至少要提前给房客24小时或48小时的书面通知，告知房客验房的具体时间及理由。如果房东怀疑房客在房子内从事非法行为，进入房子时也要保障其自身的人身安全。

10.  房客在未通知我的情况下搬走了，我是不是可以直接把房子收回来？

不可以。如果房东怀疑房客搬走或者"abandon"遗弃了房子，正当合法的做法是要给房客Notice of Belief of Abandonment，即怀疑房客已遗弃房子的通知。法律针对这份通知的内容有明确规定，如何送达、何时能收回房子、如何处理房客遗留的个人物品也有讲究，在此文中暂不展开讨论。如果碰到这种情况，笔者建议房东先咨询律师。

李荻律师事务所Di Li Law, P.C.拥有丰富的代理驱赶房客案件的经验，案件遍布南加州Los Angeles, Orange County, San Bernardino, Riverside等地，成功为多位房东解决燃眉之急。如果您需要驱赶房客或是想了解更多有关驱赶房客的信息，请立即联络李荻律师事务所。

           电话：626-723-4849 & 626-723-4878

           邮箱：info@dililaw.com

           微信号：dililaw

本文由李荻律师原创，版权属于李荻律师事务所。转载请注明出处，使用不得侵犯相关权利人的合法权利。

图片来源：https://apeopleschoice.com/how-to-file-an-eviction-in-california/