关于第一次投资房产赚钱的惊人真相

時間:03/07/2020 00:00 瀏覽: 1156

上周,我谈到了用硬通货为你的第一次投资房产提供资金的诸多好处,虽然有很多人是“知情者”,完全了解硬通货贷款,但仍有太多的人持相反的观点。让我来告诉你为什么这是错误的。

1、收集的问题

你们很多人都知道,我有一个房子转手的生意,我95%的时间都花在这上面,但我也有一个关于房子转手的博客来帮助新投资者。对于每一个订阅我博客的新用户,我都会在他们订阅几周后给他们发一封类似这样的邮件,“你还对炒房感兴趣吗?”在他们说“是”、“不是”或告诉我他们的情况之后,我通常会给他们回邮件问这个问题:“是什么阻碍了你的起步?”这就是为什么理解硬通货如此重要的原因。以下是过去两天回复我的邮件中的一些答案(顺便说一下,这些答案没有经过编辑):

  • “是的,我是麦克,只是现在没有多余的现金和信用卡”
  • “金钱是良师益友和商业伙伴。”
  • “真不敢相信没有钱你也能做到。”
  • “时间和金钱。”
  • “我很感兴趣,但目前我没有足够的现金来做这件事。”
  • “缺乏资金或不知道从哪里获得资金。”

这些答案中一个共同的元素是什么?你猜对了,就是钱,这几乎是每个新投资者最大的绊脚石,那么,你如何得到钱呢?你如何得到它与以下这些数字有很大关系。

2、70%规则

现在你可能已经知道70%法则了,在这方面我们已经讨论过很多次了,这是投资的基本规则,因为这很重要,我们再来回顾一下细节。

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(1)70%规则的基础

例如,你和你的经纪人确定某房子的ARV是20万美元,在这个领域有很多竞争对手,你对这个数字感到满意,为了达到70%规则,你要做以下事情:

  • 把这20万美元乘以70%也就是14万美元,ARV是200000美元,70%规则是200,000美元 x 0.70 = 140,000美元。
  • 为了获得你应该为房子支付的最高金额,你需要从那14万美元中扣除装修费用,在这种情况下,假设你的修复费用是4万美元,从14万美元中减去4万美元,维修费用是40000美元,70%规则是140000美元,最大允许出价(MAO)是10万美元。

在这个例子中,你的出价低于10万美元,如果你需要更多的回旋余地,你很可能会讨价还价,当你所有的成本都如预期的那样时,毫无疑问,你会在这次投资中获得不错的利润。

(2)70%规则使用硬通货贷款进行利润细分

通常,当我们应用70%规则时,它是这样分解的:

  • 20%是ARV的预期利润 
  • 10%是你预测的ARV的软成本。

这是你在使用私人资金或其他融资来源进行投资时,观察一处房产使用的快速数学方法,然而,你必须知道你的费用,以确定如何适用于你情况的10% 。假设你使用的是硬通货贷款,你要为你的硬通货贷款支付12-15%和3点或更多的利息,如果是这样的话,那么您预计的软成本将高于10%,这意味着你预计20%的ARV利润将会下降,它可能更像是15%的利润甚至更少,如果是这样的话,你可能不会在你的第一次投资中就完全成功,但是你会赚到钱和可观的利润,即使它是史诗级的失败案例。这个较低的利润水平对你来说可能是合适的,或者你可能需要以较低的价格购买,关键是要知道你的价格将是你所能预测的最好的价格。

3、详细了解相关数字

在我们上面的例子中,你正在处理一笔20万美元的ARV交易,使用硬通货贷款和70%规则,你可能赚25- 35000美元,而不是40000美元。你想通过出售房屋获得2.5万美元的利润吗?我当然会,假设房子再过三个月就不卖了,而你赚了15- 17000美元,你还会做这笔交易吗?关键是,如果没有硬通货贷款,你永远不可能获得1.5万美元的利润。你现在可以利用这一点,让私人投资者得到更优惠的条款,然后在第二笔交易上赚更多的钱。这里的想法是,当你进行交易时,真正了解这些数字,并理解它们如何影响70%规则。如果你使用硬通货贷款,你需要知道这些数字,如果你有能力用更少的钱买房子,甚至比MAO还少,尽你最大的努力把它弄得尽可能低,以增加你的利润,与此同时,你也不想因为太过低调而失去这笔交易,所以也要记住这一点。

4、硬通货贷款是可行的

我总是听到人们说:“哦,我永远不会支付硬通货利率,这太疯狂了,太荒谬了。”如果硬通货贷款能帮你赚钱,那也没什么错,也许没有私人资金或银行贷款那么多,但你会赚钱的。对于那些不愿意行动的人,你可以问他们:“上个月你做了多少笔交易?”如果他们回答:“现在还没有赚钱。”然后你就有答案了,行动总比不行动好,使用硬通货贷款可以让你采取行动。别担心唐纳德·特朗普,你会在第一次交易后赚到几百万,关键是你需要开始行动,而硬通货贷款可以让你做到这一点。你可以设定你的利润预期稍微低一点,只要确保你使用这里的公式来保护你的不利条件就可以了。如果你已经做到了这一步,请在下面留言,我很想知道你对硬通货贷款和第一次投资的想法。


来源:美房网

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