【法律】联邦CARES Act关于驱赶房客限制的解读

一周之前，李律师曾发布名为“最新加州驱赶房客禁令(Eviction Moratorium)详细解读”的文章，之后接到了很多房东朋友们的反馈。与此同时，联邦政府也颁布了针对新冠病毒做出的一些列救济措施，名为CARES Act，其中针对税务、医疗健保、驱赶房客(eviction)、房屋贷款减免(mortgage relief)等众多事宜做出了一系列的规定和限制。本文仅针对驱赶房客部分做出解读。

1. 联邦政府和加州政府都颁布了驱赶禁令，要以哪个为准？

以联邦CARES Act法案为准。该法案优先于(preempt)任何州法或行政命令。这相当于是美国政府的最高命令。

2. 什么样的房屋受到CARES Act的保护及限制？

首先，CARES Act仅适用于“covered properties”。那么何为covered properties？法案对此的定义为：Properties that participate in a federal housing program，即参与联邦住房计划的房地产，以及properties that have a "federally backed mortgage loan" or "federally backed multi-family mortgage loan"，即由联邦政府保证贷款的房地产。下图列举了比较常见的covered properties：

由此可见covered properties的定义非常广泛，基本可以囊括绝大部分的房地产。如果作为房主的您并不确定此法案是否适用于您的房子，建议跟您的房屋贷款公司或银行进行确认。如果您的房子不属于covered properties，您就不需要遵守CARES Act法案的规定。

3. CARES Act针对驱赶房客有哪些规定和限制？

CARES Act规定，从3月27日开始的120天内（直至7月25日），任何covered properties的房东都不可以做出以下行为：

a. Initiate/file any non-payment of rent proceedings against tenants in covered properties. 因房客不交房租向房客提起诉讼。

李律师注：此处的诉讼不仅仅指驱赶房客，向房客追讨欠租的小额法庭或一般民事法庭的起诉也包含在内。另外，在此法案颁布前就已经开始的诉讼或驱赶案件不受此法案影响。但实际上由于加州绝大部分法院都是半关闭的状态，已在进行中的案子的审理也会变的非常慢，驱赶在短时间内无法实现。

b. Charge/collect late fees from tenants. 向房客收取迟付租金的罚款。

李律师注：即便租约中明确规定房客迟付租金将面临罚款，在法案实施期间房东也不可以向房客收取这些罚款。

c. Terminate a tenancy with less than 30 days prior notice for nonpayment of rent. 因房客不交房租而给房客少于30天的通知。

李律师注：法案对这部分的表述不是非常清楚，但可以理解为，如果房东提前给房客30天的解除租约的通知不是基于房客欠租，而是出于其他原因，如房客违反租约规定，那么这种情况就不算违反CARES Act法案的规定。如果房东出于房客欠租给房客解除租约的通知，这个通知则不能少于30天给出。另外要提醒各位的是，加州法律规定，解除某些类型的租约需提前给出60天甚至90天的通知，并且通知的内容以及送达方式也必须完全符合相关法律的规定。所以在给出通知之前，最好找律师看一下，或者让律师出具此类通知，以免给出了不具备法律效力的通知。

Takeaway：总的来说，房屋为covered properties的房东在7月25日之前是不可以因欠租而向房客提起诉讼或驱赶的。与加州驱赶禁令最大的一点不同之处在于，CARES Act法案不要求房客向房东证明其欠租是由于疫情导致的，房客亦无需提供解雇通知、工资单、医疗账单等证明文件。CARES Act法案针对欠租原因没有任何要求，这么一来不排除会有些房客借此机会恶意欠租，对房东来说无疑是雪上加霜。

4. 我是房东，疫情期间房客不交房租，我该如何是好？

如果房客已经给出不交租金的态度，李律师建议房东可以跟房客协商一个欠租支付计划 payment plan，明确的写清楚房客需要支付欠租的金额、时间、支付方式等。往往很多房东房客都用短信或微信沟通此事，但很可能存在前后说法不一，事后房客不认账等情况，对房东来说没有任何保障。如果双方都能针对payment plan达成共识，最好白纸黑字的签署一个关于支付租金的合同，这样一是让房东有一些保障，二是等疫情结束后，若房东开始驱赶或诉讼程序，这样的合同也是非常好的证据，对诉讼会起到帮助。

除此之外，CARES Act法案也给出了关于贷款减免mortgage relief的相关规定，房东若有还贷压力可以去了解更多细节，这方面还请咨询贷款专家或专精贷款方面法律的律师。

李荻律师拥有多年丰富的代理驱赶房客案件的经验，案件遍布Los Angeles, Orange County, San Bernardino, Riverside等地，成功为多位房东解决燃眉之急。如果您需要驱赶房客或是想了解更多有关驱赶房客的信息，请立即联络李荻律师事务所。疫情期间，李荻律师事务所全体员工会在家工作，不会耽误客户的任何案件。

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参考信息：Lexis Nexis

法案全文：https://www.congress.gov/bill/116th-congress/senate-bill/3548/text

封面图片：https://www.forbes.com/sites/taxnotes/2020/04/06/the-cares-act-the-tax-provisions-and-whats-next/#39dc42d65d38

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