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微博疫情下哪些资产损失最大，哪些反弹最快？
時間:04/08/2020
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没有人可以准确预测新冠病毒短期或长期会对美国经济产生怎样的影响。从目前的市场数据反馈来看，经济进入衰退的可能性是很大的。
然而对于很多投资者而言，他们在市场动荡中看到机遇，而不是威胁。众多投资者将重新评估其投资组合并随时做好投资策略的调整。
投资美国房地产的人们最为关心的问题是，哪些资产类别会受到冲击？哪些资产会在这次的暴风雨中坚挺？
我对这些问题做了一番探究。
1.哪几类资产类型会受到较大的冲击呢？
上图为截至2020年3月，不同资产类别的价格在过去12个月及3个月的表现。其中，最近三个月的数据可以反映出这次新冠病毒疫情对全球性经济的影响。
其中，购物商城、酒店和养老院受到的影响最大，其价格分别下降了10%、5%和2%；而可移动房屋公园、公寓楼的价格分别上涨了4%和2%。
其背后的原因是，在收入减少的情况下，人们可能会节省现金并削减支出。零售、办公室和酒店业等类型的房产投资会受到不利影响，因为人们去商店购物的频率降低，大量的公司倒闭以及人们出行的频率降低。
由于过去几年大量交付，美国酒店的基本面已经开始降温。在洛杉矶、纽约、旧金山和西雅图等主要门户城市，游客的需求显然减少了。
回顾SARS期间的市场情况，也能给我们一些参照。那个时候，中国旅游业大幅下降，而中国一直是美国旅行服务的最大外国消费者之一。
现在，国际会议、行业会议和个人旅行的次数表明，至少在今年上半年，酒店和其他与旅游相关的市场和房地产可能会受到疫情的负面影响。
数据来源：STR
上图为不同类型的酒店类房产投资在这次疫情中受到的影响。其中， 倾向于举行会议的大型高档酒店受到严重打击，大城市和度假胜地的酒店跌幅也更大。
有数据显示，万豪等全球连锁酒店的收入损失高达75％；专注于短租领域的Airbnb的内部估值已经降至260亿美元并推迟IPO时间表。
数据来源：AirDNA
Kevin Graham 是一位全职的Airbnb 房东。一个月前，他位于洛杉矶的13套短租房的入住率是82%。而现在，一个客人也没有了。这种状况至少会持续至7月，他的租金损失大概会在$64,000。与此同时，他还要继续支付高达 $13,000的税和物业费。
位于奥兰多以短租为主营业务的别墅投资房，其商业模式也将在这次全球性疫情中受到巨大的挑战。
其他房地产行业，比如办公空间，基本面总体而言不冷不热，因为新的交付量已经超过了吸收量，尽管条件因地理市场区域而异。
历史告诉我们，经济衰退对房屋租赁市场和资本市场会产生消极的影响，但除了最近的2008年金融危机和1970年代初的经济衰退外，在最近的5次经济衰退中，美国的租赁房屋的生产量适度收缩，租金下降幅度不大，空置率短暂增加，但数量有限。
2.哪类资产会经得起经济危机的洗礼？
在经济衰退期间，由于流动性限制，金融机构通常会减少发放贷款并执行更严格的购房贷款申请，这会导致购房需求大幅下降。在这个时期内，租房的需求会大幅上扬。
就多单元住宅（multifamily）而言，尽管新库存量很高，但需求继续超过供应。
如下图所示，在2008年至2009年金融危机导致失业之后，新单位的许可证审批大幅下降。自2010年复苏以来，工作与多户单元许可的发放比率为6.8个工作/许可；在过去五年中，该比率约为6.2；至2019年年初，该比率为4.5。在上一次经济衰退中，专业管理的公寓报告租金下降幅度从-4％到-4.5％，而入住率从96％下降至92％。这在不同类型的商业房产投资中，为表现较为突出的投资类别。
数据来自于：Axiometrics
在美国4,600万套出租房屋中，约有三分之一位于较大的出租公寓楼（人口普查局定义为拥有10个居住单元以上的公寓楼）。2008年大萧条过后，多户出租房屋已成为整个新住房市场的较大部分。多户住宅建设在2015年和2016年达到顶峰，在2018年仍保持强劲势头，共完成344,700处住宅。
尽管过去五年来租赁房屋的开工率依然强劲，但专业管理物业的出租率很高。来自于美国商业房产咨询公司RealPage最近的一份报告说，截至2020年2月，也就是新冠肺炎疫情在美国全面爆发之前，美国的平均公寓入住率升至96.2％，这是自2000年以来的最高水平（2000年时的入住率达到96.6％）。
公寓楼还具备某些功能，可使其在众多资产类别中脱颖而出。它具有比其他资产类型更大的租户基础，因此单个空位不会像零售和办公物业那样对收入产生实质性影响。
此外，公寓租赁的短期性质使业主能够更灵活地应对不断变化的经济状况；它可以快速适应短期空缺，因此也可以最大限度地减少收入下降的长期影响。这也让公寓楼在经济复苏后，成为最快反弹的资产之一。
当然，在不同的公寓楼中，也有不同类型的资产类别，而不同类别的资产在经济危机来临时的表现也不尽相同。这是投资者需要做好功课的方面。
本文作者：Michael，美国A&M Assets VP，专注英美房产投资，深谙各类地产多元化投资方式，并拥有深刻理解和实操经验。
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