新冠疫情之下，美国人的房产纠纷｜李红律师事务所

因为疫情，美国的多数各级法院目前没有公开审理案件，原本4月、5月、6月开庭审理的案件，都被法院进行了不止一次的向后延迟，本律师事务所受理的民事出庭案件都延期至8~10月份了，但是律师的工作并没有因此停顿，因为生活中还是有很多的纠纷, 例如房地产纠纷的案件每天都在上演，总结一下，有这么几类。 

房东和房客的纠纷

新冠疫情，政府出台了若干政策，规定房东在这些期限内不能驱赶没有交付房租的房客。目前这一纠纷发生在商业房地产的房东和房客间，也发生在民用房地产的房东和房客间。有的的房客收到了房东的律师函，要求房客三天之内必须缴付房租的通知，否则将会开启驱赶房客的程序。

为此房客打电话找律师洽询，问自己不缴费会否被驱赶呢？以及自己因此会面临什么？

首先，我给对方的建议最好和房东协商解决，因为即使政府出台了所谓延缓驱赶房客的政策，并不是说房客就没有了付房租的义务了。因为，房东和房客签订了租约，双方的契约不会因此就无效或者不存在了。 

其次，尤其是商业房地产的房客，说自己是疫情的受害者，生意受阻，实在无法缴付租金。房东也是疫情的受害者，这种情形下，有的房东可能会适当减免了一些租金都是相对比较理想的，也算是共度时艰。 

所以，在这里澄清一点，新冠疫情之下房客的缴付房租的义务不会因此一笔购销。当然，房东对房客的义务不能因为房客没有缴付房租而因此不存在了。 

房屋购买的纠纷

目前也出现一些房屋买卖的纠纷，有的购房人提出解约，不再继续购房合约。房地产买卖过程中，买房人其实有几次机会可以非常容易地提出解约，主要包括房屋检查、贷款、房屋估价、房产市场交易性（是否产权干净、没有诉讼等），因此不论是现金买主还是贷款买主，在买房过程中必须想清楚自己购买房屋是深思熟虑的结果，还是冲动下的购房行为。如果对房屋还有任何一丝一毫的不确定性，就必须把自己的退路想清楚了，至少能够把合理退出购买合约的以上几项考虑好，在合约上做到必要的保护。In California, a contingency is a protection for the buyer that allows them to back out for virtually any reason during a set time period. It’s basically the buyer’s right to be able to back out without any repercussions.

如果买房人拿掉了所有合理退出购买的不确定因素外,买房人因为各种其他的理由不想继续购房合约了，该怎么办？

在确定了退出购买的决定后，客人第一时间要知会自己的经纪人，由经纪人第一时间把客人的要求通知到卖方、以及房屋代书公司也叫公证行（加州称为Escrow)。正常的情形下，卖方都会根据买方的意愿，终止购房程序，多数情形下，卖方都会毫无任何问题的把买方的定金退还给买房。因为买卖不成仁义在，卖方可以接着上市，好房子不愁找不到新的买主。 

买方经纪人在这其中切记不要给买房人提供任何法律建议，包括是否可以拿回定金还是拿不回定金，都不是经纪人需要向客人解释的工作范畴。正常的情形，经纪人最好建议客人找律师寻求必要的法律建议。在美国，只有律师可以提供法律建议，其他人士不可以提供legal advice. 

买方遇到了卖方不同意退还定金，该怎么办？ 

根据加州买房协议，如果在买方签了拿掉了全部的contingency，合约上要求必须支付的3%总价的定金作为卖方的Liquidated Damage 面临被没收的可能性。

但是，法律讲求公平和合理。如果买方能够提交出理由为什么取消合约，且证据确凿有说服力，现实交易中，很多情形下定金都还给了买方，当然一些公证行会因此收取一些手续费也是正常的。否则真的对波公堂，对买卖双方都是很大的精力牵扯。

假如卖方不同意退回定金，接下来的可能性？

在加州的房地产买卖中，如果其中一方终止了合约，建议任何一方的经纪人必须第一时间通知到公证行Cancel Escrow,提出退还定金的要求。但是取消公证行交易，并不是取消购房合约。加州的房地产协会在合约上做了很多的改进，在取消公证行的文件上同时也注明购房的合约因此也取消了。接下来，买方要求返还定金的要求也要在第一时间发给公证行和交易的另一方。 

卖方不同意退还定金，定金的去向？

将会一直存放在公证行的信托账户里，直到买卖双方分别签字，定金才会退还。

通常情形下，公证行对这个房子的交易一天没有完结，理论上这个房子也没有可能再开一个公证行，也就是说在纠纷状态下的房产，面临无法上市交易的局面。 

我给买卖双方的建议，请去调解和仲裁。不到万不得已，最好不要寻求漫长的诉讼程序。当然客人为了讨公道，诉讼不是不可以，不过最终还是可能协商解决settle。

调解和仲裁的区别？

The main difference between arbitration and mediation is that in arbitration the arbitrator hears evidence and makes a decision. ... In mediation, the process is a negotiation with the assistance of a neutral third party. The parties do not reach a resolution unless all sides agree.

调解的英文是mediation, 买卖双方寻求一个独立的第三方帮助调解纠纷，双方对此费用均摊。坊间一些律师事务所承接纠纷调解。加州对担任调解员的制定有标准，比如非律师调解员必须接受必要的40小时训练和参加法庭系统的相关课程。

仲裁的英文是arbitration,担任仲裁官的通常是退休的法官或者是前法官。担任仲裁官的须参加必要的课程，同时接受加州律师委员会制定的仲裁标准。仲裁官通常听取双方的证据，然后进行裁决。 

如果解决不了？

当然只能起诉了。 

邻居家的院墙挡住了自家的景观、邻居或者社区的种植的大树把自家的景观破坏了，我是否可以讨回公道？

如果房子的价值因此受到影响，房主的享受和使用因此受损，答案是可以的。无论有没有社区管理委员会，左右邻舍最好能够商量解决。洛杉矶郡的很多城市有法律、法规对城市景观进行保护。例如，海边城市的海景，城市的美景还有高尔夫球场的景观等可能受到景观法View Ordinance 的保护和房屋建设规划法的制约。 

文章作者：李红律师