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微博新冠疫情下商业租约的效力问题 - 天華律師事務所
新冠疫情下的美国，各州纷纷出台居家避疫令，大量企业被迫关门歇业，企业的生存受到严重影响。在这种情况下 ，企业签署的商业租约是否还有效力？是否可以终止租约？是否可以要求房东减免租约？房东是否可以驱离拖欠房租的租客？有没有租客房东双赢的方案？这些就是本文即将探讨的话题。
毫无疑问的，新冠疫情给租客带来了极大的挑战。很多行业，尤其是直接面对消费者的服务行业，要么店铺关门，收入全无；要么只可以做外卖生意，收入大减。而房租，构成这些行业营业成本的重要部分， 能否减免房租可能直接关系到这类企业的生死存亡。如果租客申请房租减免，或者要求终止租约，有什么法律依据吗？
第一，不可抗力（Force Majeure）条款。所谓不可抗力条款，是指如果出现了“不可抗力”，合同没有履行的可能性，合同就可以解除。如果商业租约包含不可抗力条款，那么租客是否可以主张新冠疫情构成不可抗力，从而不履行合同义务？疫情期间，中国政府部门开展了一项“新业务”：为企业开具“不可抗力”证明，帮助企业解除履行合同的义务。不过，从目前的情况看，美国政府应该不会效仿。的确，不少租约中都提到了不可抗力,但是不可抗力的界定是有限的，一般是指对外战争，自然灾害，内乱等事件。疾病大流行（Pandemic）或者政府的居家庇护令往往不被认可为不可抗力的一种。并且，租客的支付租金义务也不会由于店铺关门、收入减少而无法履行（这里的无法履行，不是指合同义务人没有能力履行，而是指合同本身没有履行的可能，比如山洪爆发造成道路阻断且短期内无法修复，造成陆路运输合同无法履行。但显然的，房客交租这个行为完全可以被履行）。所以，一般情况下，租客主张不可抗力要求解除租约是不太可能的。当然，如果租约中明确提到了疫病流行，或者政府的行政命令可以构成不可抗力，租客自然可以援用该条款减免房租或解除租约，免除自己的交租义务。
第二，毁损（Casualty）或征用(Condemnation)的条款。很多租约会规定：如果租用的物业全部或大部分已毁损或受到政府的征用，则租客可以减免租金或者终止租约。对于新冠疫情造成的店铺关门，租客可能会争辩物业无法使用，相当于全部毁损，但是这种说法大大偏离毁损条款的典型适用范围，因为通常情况下的毁损是指物理上的毁损。不过，有些租约可能用“untenantability”（不可租赁性）一词代替casualty， 如果是这样，新冠疫情造成物业不可租赁，租客应该可以要求减免租金或者停止租约。
如果政府征用物业将其用作医院，测试场所或配送中心，则被迫离开的租户可以主张减免租金或者终止租约。一般租约都有这种征用条款。但是，居家避疫，强制店铺关门的做法是否属于政府暂时性征用？这一点法律尚不明朗。如果未来租客以此为理由起诉到法院，并且法院认定强制关闭店铺的行政命令构成政府征用，那么，租客就可要求减免房租或终止租约。
第三， 共租条款(Cotenancy Provisions)。零售业租赁（尤其是购物中心租赁）可能包含共租条款，如果触发该条款，则允许租户支付较低的租金，并在某些情况下可以终止租赁。所谓共租条款，是指在租约期限内，如果整个建筑物未达到商定的入住门槛，也就是商户入住率低于一定的百分比，则将触发共有条款，允许减免部分租金。如果触发条件持续较长时间（通常为6-18个月），则共租条款通常还允许终止租约。新冠疫情造成大量商铺关闭，入住率大减，如果租约中有共租条款，租客可以据此主张自己的权利。
第四，法定驱逐（Constructive Eviction）或违反“平静享用担保条款” （Covenant of Quiet Enjoyment）。依据这两个理论，如果由于房东的过失造成物业无法使用，租客被迫离开，或者租客无法平静的享用租用的物业，则租客可以主张减免房租或终止租约。需要特别指出的是，如果租客要利用这些理论，租客通常必须证明房东有过失。仅仅有传染病的存在和政府制止传染病扩散的措施往往还不够。
但是，房东在应对新冠疫情时如果有疏忽，租客就可能依据上述普通法理论主张权利。比如有证据表明，由于房东的疏忽，新冠疫情被引入了出租物业，或者房东未采取有效措施阻止疫情传播，造成了租客被迫离开租用的物业，那么租客可以援引上述普通法理论要求终止租约，或减免租金
第五，合同目的无法实现（Frustration of Purpose）。这也是普通法的一个理论。如果租约规定了物业的特殊用途，之后政府禁令禁止了物业作此用途，则租户可能主张该租赁合同目的无法实现，从而租赁合同无效。租客需要证明如果继续租约，对租客来说是非常不合理的。但是，如果租约允许租客将物业用于一个或多个目的，在某一个目的无法实现的情况下，租客无法援引该理论。
新冠疫情下，店铺被迫关闭，如果租约中有明确规定物业的用途（比如餐馆）,租客有可能主张合同目的无法实现这一理论，要求终止租约。但是，合同目的不能实现的标准很高，新冠疫情下的暂时关闭，是否可以构成法律上的合同目的不能实现，尚不明确。加州法院关于合同目的不能实现有一个经典案例：二战期间，日裔美国人被强制迁离其原来住所，搬到集中营居住。有一个日裔租用洛杉矶附近一处物业作旅馆生意，强制迁离令致使他的生意无法继续，他就把该物业转租给另外一个人，同时要求基于合同目的不能实现这一普通法理论解除原租约。该日裔指出，此旅馆位于洛杉矶地区的“小东京”，75%的租客都是日本人。该租约明确规定的用途就是旅馆，在日本人都被驱离情况下，旅馆几乎没有生意，该租约已没有价值，合同约定的目的无法实现。地方法院支持了该日裔的主张，但是上诉法院予以推翻。上诉法院的理由是，虽然该日裔无法经营旅馆，但是其他人可以继续经营，所以合同目的并非不能实现。租客必须证明该租约的价值对所有人开旅馆的人来说都被摧毁了，才可以主张合同目的无法实现。(详情见Brown v. Oshiro (1945) 68 Cal.App.2d 393, 394 [156 P.2d 976].) 70多年过去了，这个案例确立的标准并没有被推翻。新冠疫情下，假设一家餐馆店铺暂时关闭，或者只可以做外卖生意，收入大减，租约价值也随之大减。但是否意味着该物业对于所有的餐饮业都是价值无存了呢？很多快餐店的外卖在疫情中生意还是很好（比如炸鸡店Popeyes的营业额就实现大幅增长），这种情况下，如果主张合同目的不能实现，法院很可能不会支持。
租客在新冠疫情中固然蒙受了重大损失，房东方面也并非毫发无损。新冠疫情给房东也同样带来商业上的困境，租金收入的减少会直接影响房东按揭贷款的偿还。此外，经济的不确定性，也让房东对未来租金现金流将有非常负面的预期。不仅如此，很多州在疫情爆发后都颁布法令，规定疫情期间禁止驱离（eviction）不付房租的租客（无论商用还是民用）。这条法令致使不少物业既收不到租金又无法转租，房东承受巨大的经济损失。那么，面对这个突如其来的困难时刻，房东和租客可以有一些共赢的解决方案吗？
1. 减免租金。危急时刻，如果租客和房东可以患难与共，其实就可以实现双赢。我们看到，不少房东主动减免了2020年4月和5月的租金，帮助租客舒缓交租的压力；也有房东同意租客暂缓交付最近两个月的房租，半年或一年内补足；另一些房东房客达成协议，免除最近两个月的房租，但是租期延长两个月。疫情终将过去，我们相信，只要双方各让一步，长远来看，双方都可以把损失降到最低点。
2. 申请救助贷款。疫情爆发以来，美国联邦政府出台大量的救助措施，特别是出台了专门针对小企业的“薪水支票保护计划”（Paycheck Protection Program， PPP）。该计划允许将一部分资金用于租金， 并且只要满足一定条件，这些贷款的一部分或者全部都无需偿还。符合条件的租客和房东都可以申请这一计划，获得救助。
3. 保险理赔。有些商业保单包含突然中止营业的补偿，如果房东或者租客的保险有这样的规定，可以向保险公司索赔，因为新冠疫情导致了正常商业活动的中止。不过要注意的是，很多商业中断保险的保单仅在因人员伤亡对财产造成物理损害的情况下才提供承保，往往包含针对流行病的特定排除。这种情况下，索赔可能很困难。不过无论如何，房客和房东还是应该仔细看一下自己保单的具体内容。
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蔡旌明律师，法学博士，曾经担任雅虎公司的内部资深法律顾问。他的法律专长侧重于公司法，商业诉讼，及商业投资移民。在中国业务方面则包括中国国营及民间企业在美设立跨国公司，雇佣执行高管, 公司常年法律顾问。他曾成功代表过雅虎(Yahoo!)，英特儿(Intel)，诺基亚 (Nokia)，海信 (HiSense)，富国银行 (Wells Fargo Bank)，美国网讯公司(Webex), 裕隆集团，蓝驰创投 (Blue Run Venture), 中国苏州工业园区(Suzhou Industrial Park),加州圣何塞芭蕾舞团 (Ballet San Jose) 等著名企业，社区团体, 以及众多的中小企业和个人。
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