自疫情爆发以来,驱逐房客(Unlawful Detainer)案件遭受到了前所未有的挑战。联邦、加州、以及地区法律对房客的保护层出不穷,加上各层面法案的不断更新和调整,都导致驱赶程序变得异常复杂,而且耗时更长。关于AB3088租客保护法案的解读,请点击这里。目前洛杉矶县仍然有驱赶禁令尚未终止(已延期至11月30日),本事务所也发表过相关文章,请点击这里了解细节。
即便如此,对于部分房客,房东仍然能通过法律途径将其驱赶。以下是我们律所最近办理的一起驱赶案件的分析,并以时间顺序简述办案过程,希望能对大家有所帮助。
案件:房东Z v. 房客C
房屋地址:Chino, San Bernardino County
法院:Fontana Courthouse
2020年9月14日 | 房东委托我们律所代理他的驱赶案件。 |
2020年6月22日 | 房东出具了符合法律规定的30天通知,并正确地送达给房客。 |
2020年7月30日 | 30天通知到期,房客未支付拖欠租金也未搬走。 |
2020年9月17日 | 本律所代理房东向Fontana法院提交驱赶房客的起诉材料。 |
2020年9月21日 | Fontana法院正式受理该案件。 同日,诉状和传票交由送达公司进行送达。 |
2020年10月1日 | 送达公司送达时房客不在,未能亲手将传票及诉状送达给房客,随即采用了substituted service的方式送达给了其他居住在房子中的人。 |
2020年10月6日 | 向法院提交送达证明(proof of service)。 |
2020年10月28日 | 在规定时间里,房客依旧不回复。 本律所依法向法院申请缺席判决,法院当日批准了缺席判决(default)。 |
2020年11月3日 | 法院下达令状(writ),判决可执行。 当天,房东告诉我们,房客已搬离住所。 |
上图为此案法院下达的驱赶令(writ)
由此可见从立案那天起算,直到驱赶令(writ)的下达和最终房客搬离,共历时43天,比我们预料的时间要短。此案的进程可算比较顺利,因为租客在回复期内没有采取任何应对措施,并且法院处理也非常迅速。实际上,疫情期间每个法院甚至法官对驱赶案件的态度和处理方法都有区别,这会直接影响驱赶的进程。根据我们的经验来看,驱赶房客通常需要两到三个月的时间。
本案是疫情期间的典型成功驱赶案例,房客由于畏惧法律而提前搬走。这一类型的房客其实并不少见,他们大多抱着侥幸心理,如果房东不采取一些有力措施,他们很有可能一直赖着不走。这样的情况下,找律师,用法律保护自己的权益,是很有必要的。在我们做过的很多案子中,也不乏有房客因为对法律的畏惧,在第一步收到通知后,就搬离了住所,这样的驱逐则是最容易的情况,房东的损失也较少。但对于那些不付租金、恶意拖延的房客,如果不采取一定的措施,听之任之的话,后果可想而知。由于疫情,目前驱赶房客难度确实很大,但这也并不意味着房东就是“待宰羔羊”,早日拿起法律的武器,可以更大程度地保护自己的权益,毕竟拖延越久,损失越惨重。
同时也想提醒各位,驱赶是耗时耗力的法律过程,不走到最后谁也不知道结果如何,也没有人可以保证房客会否搬离。作为律师,我们无法针对案件结果给出预测或承诺,只能尽我们最大的努力,运用我们的专业知识与经验帮助客户争取到最佳结果。如果您有驱赶的需求,请发邮件到info@dililaw.com索要一份“驱赶房客信息表”,填写后发给我们。每个案子我们都必须充分了解案情后才能给出判断。
李荻律师拥有丰富的代理驱赶房客案件的经验,案件遍布Los Angeles, Orange County, San Bernardino, Riverside等地,成功为多位房东解决燃煤之急。如果您需要驱赶房客或是想了解更多有关驱赶房客的信息,请立刻联络李荻律师事务所。
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