【地產】收购商业地产时要注意哪些“坑”？| ERIC YAO商業地產經紀

地產時間:02/02/2021 瀏覽: 4168

收购商业地产时要注意哪些“坑”？

商业地产的投资者应该对交易中存在的陷阱有充分的准备。根据我的经验，遇到陷阱是普遍现象，不遇到是个别现象。下面是一些常见的:

宣传资料中的信息和实际不符。常见现象为：抬高租金收入、压低运营成本
卖家同为租客，为了提高卖价虚高租金水平。
隐藏的年久失修的问题。例如，屋顶的漏水进入到了墙里面并使木头长霉。购买时没有发现，购买发现后需要花好几十万来维修。
物业的设计或地段存在被重大缺陷。例如，社区购物中心的地势低，能见度差。另外，停车场进出口很隐蔽，进出车辆很不方便。这样的购物中心不容易找到租客。
环保、洪水区、产权纠纷等。
租客（公司）的财务状况不佳，随时可能破产，违约风险高。
租约中有不利于业主的条款，例如租客有提前解除租约的权利。
买方自身的一些错误观念。例如，投资者错误地认为地产面积越大越好。地产的市场价值是由地产实际产生的收入来决定的，而不是面积。面积再大，如果没有收入，市场价值可能为负。在实际操作中，面积庞大的商铺或者写字楼空间往往很难招租。原因是租得起这么大的公司不多。另一方面，在空租期的维护成本很高。

购买商业地产时，应该如何出价？

出价最主要的依据是地产的市场价值。而确定市场价值的最主要方法是根据地产的运营收入、预期的现金流、以及预期的投资回报率来估算地产的价值（Income Approach)。例如，一栋出租公寓的贷款前净运营收入为10万美金，市场的预期投资回报率（Cap Rate)为5%，那么我们就可以用10万美金除于5%，得出200万美金的公寓市场估价。对于运营收入尚未稳定，地产本身有很强的改造增值预期的，我们还可以通过预测投资周期内现金流、用风险折扣贴现率(Discount Rate)来求净现值的方法（Net Present Value Method)的方法来估价。

除了收入推算法之外，投资者还可以参考其他类似地产的每平方英尺单位售价(Sales Comparable Approach)和重建成本方法(Cost Approach)来估价。

当然，除了地产本身的价值之外，投资者还应该考虑买卖双方的成交愿望、其他买家的数量和价位、贷款成本等因素，来决定如何出价。

如何选择代表买方的商业地产经纪？

验证经纪的执照没有过期。
确认经纪有相关的商业地产投资管理知识和经验。同等情况下，有资产管理经验知识的比仅仅有收购经验的更好。
确认经纪有丰富的地产交易经验和中英文沟通能力。懂得谈判的心理学。
确认经纪有诚信、并有足够的时间为你服务，解答问题。
如果买方不愿意支付费用给第三方做尽职调查，问经纪是否愿意提供协助。

购买商业地产是否需要通过买方经纪？直接通过卖方经纪是否有好处？

雇佣独立的买方经纪的好处：

房源。一般的买家很难收集到完整、及时的商业地产出售信息。
代表买方的利益。如果卖家的经纪同时负责买卖双方，存在利益冲突。
免费的地产收购顾问。优秀的买方经纪可以帮助客户设计合理的投资目标和策略、提供及时丰富的房源和市场信息、提供删选投资目标的专业建议、安排协调收购步骤、提供尽职调查等。所以，对于大多数非机构投资人来说，地产经纪是买方收购物业时的一个最重要的人物。
优秀的买方经纪是投资者规避风险、减少费用和时间的最佳助手。在确定商业地产收购对象之前，投资者需要买方经纪将大量不合格的收购对象排除在外。否则，不合格的地产一旦进入合同和尽职调查阶段发现问题时，已经浪费了大量的时间和资金。不是很有效率的地产收购做法。

在以下特殊情况下，直接找卖方经纪或许有好处：

买方有充裕时间和资源来收集商业地产销售信息。
买方有丰富的商业地产知识和经验，并且有很强的独立思考能力。不会“中招”。
跳过买方经纪可以减少佣金开支，并因此降低售价。

产权搜索和产权保险是什么？

产权搜索是产权保险公司通过政府的公开登记系统，将历史上发生的有关房产的交易、继承、转让、贷款、地役权等记录收集整理后列为清单，做成搜索报告。产权搜索报告可以全面报告房产的历史记录和现有的房主、债主和地役权的受益人。地役权是外人使用房产某些部分的权利。例如，邻居使用行车道的权力，电力公司埋设和维护电缆的权力等等。

产权保险是产权保险公司对房产所有权的保险。和其他保险一样，产权保险上也会列出保险不负责的一些因素。例如，卖主欠了政府的收入所得税，税务局对房产有债权。买主应该让卖主付清后才能购买。在普通的房产交易中，出现产权纠纷的情况很少。产权保险起到了关键作用。

出租公寓尽职调查清单（供参考）

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