什么是商业地产？
商业地产(Commercial Real Estate) 是区别于单户住宅的房地产类型。商业地产的产权持有人多以投资收租为目的。通常来说，商业地产包括多户住宅、零售商用、办公楼、工业仓储、酒店娱乐等。多户住宅是许多投资者，特别是个人投资者喜好的商业地产类型。
商业地产投资有哪些好处？
首先，获得运营现金流。现金流通常分为运营和资本项两类。前者为租金收入扣除地产税、维修管理成本、保险、贷款利息等支出后为运营现金流。运营现金流的回报率(Cash on Cash Return/Return on Equity)通常为3%-15%。资本项的现金流主要指的是出售时实现的价值增值或贬值。
其次，获得价值增值。长期来看，房地产的增值速度等同于经济·的整体通货膨胀。短中期来看，某些地区、某些时段，房地产的增值速度或远远高于通货膨胀。在经济危机时，房地产也会贬值。不过，只要房地产的现金流稳定，资金链不中断，“贬值”只是名义上的和暂时的。等到经济复苏，房地产的价值通常会呈现出加速增长，直到回归到历史平均。当然，我们在分析个别投资对象时，需要考虑所在地区的人口和经济增长趋势，以及所在行业的基本发展面，来衡量该地产能否增值的市场基本面。
第三，税收优惠。商业地产每年的折旧成本可以作为运营成本来抵消运营收入，从而减少或完全消除当年的地产收入的所得税。也就是说，尽管投资者有实际的租金收入，但扣除折扣后的名义收入或为负值。这样，投资者不需要为当年的租金收入支付个人所得税。另外一项重要的税法是1031置换。该税法允许投资者在出售原有地产后180天内，通过重新购买（置换）新的地产的方式来延后因价值增值和折旧累积带来的资本增值税。由于美国征收遗产税的起征点很高，通过1031置换来延后的资本增值税往往可以通过遗产税豁免来完全规避。税收是美国人投资房地产的一个重要原因。这些税收优惠对外国投资者也同样适用。
第四，分散风险。商业地产的市场周期有别于股票、债券等金融资产。通常的理财师会建议，除非对某个领域有深入的内部了解，应该将投资产品分散在不同类别的资产，避免风险集中爆发在某个领域而全军覆没。
第五，抗通货膨胀。房地产作为居住和生产的一个必需品，会随着货币供应的增加而涨价，有很好的抗通胀特征。
最后，容易理解和监督。投资对象为实物，收益和支出项比较单一。
商业地产的投资目标有哪些？
商业地产的投资目标是由投资者对风险/回报高低的喜好程度，和投资者对资金流动的时间要求来决定的。
在实际操作时，地产的投资目标主要分为追求稳定的运营现金流和追求资本增值两大类。前者的收购对象为运营已经稳定下来的地产，如净租赁、运营稳定的出租公寓等。这些地产的升值的空间低于尚未稳定运营的房地产，例如正在建设尚未出租的写字楼。追求稳定现金流的投资者希望获得一份安全平稳的现金回报，就像每个月定期领取金额相同的工资一样。这类投资人对风险的容忍度较低。所以，这类地产往往风险低，投资周期长。在美国，有许多中高收入的家庭在退休前后采取长期投资稳定运营的商业地产，来获得退休生活时的稳定现金收入。
与此对应的，追求资本增值的投资者类似国内的炒房客。他们的投资周期短，不在乎运营现金流。他们希望在短期对地产进行整改，并结合市场周期在短时间内大幅度提高地产的市场价值，迅速脱手获取利润。这样的投资人往往能够承受高风险，但投资周期短。这样的策略对投资者把控风险的要求很高。如果本人不是专业人员，找当地的房地产公司合资或许是更为审慎的做法。
也有许多投资者的策略介于这两者之间。即获得一部分现有的运营现金流，同时等待将来有一个高于平均水平的增值空间。这样的投资回报会介于单纯追求稳定现金流和单纯追求资本增值之间。
无论是哪一种投资策略，投资者需要牢记投资回报和投资风险的对应关系。
商业地产的常见持有方式有哪些？ 相较于单户住宅，商业地产有什么优缺点？
直接个人持有、C-公司、S-公司、LLC、合伙公司（Partnership)、REITs等。以LLC为最多见。各州注册LLC公司的程序较简洁。
作为不在美国的外国投资者，什么类型的商业地产比较合适？
净租赁地产(Net Lease Properties)。由于净租赁地产的租约要求租赁物业的公司负责全部（有些净租赁租约要求业主负责物业的资本项改造费用，例如更换屋顶）的物业运营维护及费用，缴纳地产税和保险，业主除了收租金、支付贷款本息等简单的事情之外，不需要参与任何的物业管理。另外，如果租户的信用等级高，剩下的祖约时间长，租金收入将是非常稳定的现金流。
据统计，2019年1季度的净租赁地产购买人中，有15.1%为外国购买者。前三名分别为加拿大、韩国和中国。
如果投资者在美国有信得过的物业管理公司，可以选择投资公寓、多单元的仓储、商铺等。
优点：
1. 运营现金流回报通常比单户住宅高。
2. 资金吸纳量大，便于集中管理。
3. 某些抗经济波动的商业地产类型（例如刚需出租公寓、高信用等级的长期净租约商业地产）比单户住宅更稳定。在上一次经济危机时，大量住户无法获得住房贷款而无法购买住宅。因此，单户住宅的市场售价下降约20%-50%。而出租公寓的租金、出租率和售价的波动要小的多。从另一方面来理解：租房需求比购房需求要“刚性”的多，租房市场比购房市场要稳定。
4. 净租约商业地产的管理要求几乎没有。这种类型地产的租户负责物业的维护、地产税、保险等所有费用。
5. 不受外国人在美购房政策变化的影响。一些美国人民认为，外国人在加州等热点市场大量购买居民住宅，使房价迅速上升。高房价让美国本地居民无力购房，享受房主的权利。另外，有一部分外国投资者长期闲置住房，或者不懂得维护保养，有碍公共观瞻，引起社区居民的不满。当矛盾激化到一定程度，当地居民有可能会敦促政府出台政策，限制外国投资人的购房权利。
缺点：
1. 比单户住宅复杂，对投资人的专业知识要求高。
2. 除了独栋净租约物业外，管理要求比单户住宅高。
3. 除了多户出租住宅、高信用等级净租约等少数物业类型以外，商业地产对经济波动更为敏感。特别是酒店、低等级的写字楼、非刚需的商铺等，经济危机往往极大地影响租户/顾客的需求。
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