【地产】產權搜索和產權保險是什麽？投資房地產有什麽稅收上的好處？通過什麽方式來確認產權？什麽是地產私募產品？

产权搜索和产权保险是什么？

产权搜索是产权保险公司通过政府的公开登记系统，将历史上发生的有关房产的交易、继承、转让、贷款、地役权等记录收集整理后列为清单，做成搜索报告。产权搜索报告可以全面报告房产的历史记录和现有的房主、债主和地役权的受益人。地役权是外人使用房产某些部分的权利。例如，邻居使用行车道的权力，电力公司埋设和维护电缆的权力等等。

产权保险是产权保险公司对房产所有权的保险。和其他保险一样，产权保险上也会列出保险不负责的一些因素。例如，卖主欠了政府的收入所得税，税务局对房产有债权。买主应该让卖主付清后才能购买。在普通的房产交易中，出现产权纠纷的情况很少。产权保险起到了关键作用。

投资房地产有什么税收上的好处？

家族基金是怎样用地产来避税的？

稅收優惠是投資房地產的一個最重要的原因之一。可以說，如果沒有稅收優惠，投資房地產的老美可能會少一半。

首先，房產的折舊可以用來抵稅。住宅的折舊年限為27.5年，商業的更長一些。假設一套別墅的價值為100萬美金。其中：建築部分為60萬美金，土地部分為40萬美金。建築部分可以折舊，土地部分無法折舊。那麽，每年的折舊計算為：60/27.5=2.18萬美金。假設扣除維護、地稅、保險等支出之後，純租金收入為每年2萬美金，那麽報稅收入為：2萬-2.18萬=-1800美金。這樣，雖然每年有2萬美金的收入，但報稅收入為負，不需要繳納收入所得稅。

其次，出租房在出售後，可以通過1031置換來延後資產增值稅。所謂的“1031”，指的是稅法1031節裏面的有關規定。這一條稅法允許投資者通過再投資類似於出售的財產，來延後資本增值稅。假設，投資者在5年前用100萬美金購買房產，現在出售，扣除費用後得到150萬美金。那麽，資本增值為50萬美金。加上追回5年內累計申報的折舊抵稅額10.9萬美金，共60.9萬美金的資本增值。如果不做1031置換，投資者有可能要支付10多萬的資本增值稅。但如果投資者賣掉原先的房產後，在180天內又買入一個161萬的房產（忽略一些稅法上的細節），那麽投資者可以暫時不需要支付這10多萬的增值稅。

稅法沒有限制投資者在一生中可以做多少次1031置換。那麽，這些累積起來資本增值稅什麽時候要交呢？

事實上，許多地產投資者通過結合每人1000多萬的免稅遺產額度，給完全規避了。

在2020年，每一位美國人可以把頭1158萬遺產免稅留給子女。子女在繼承房產時，房產的稅基一下子上升到市場價值，但往往還是低於1158萬的免稅額度。這樣，上一代積累的資產增值稅義務，通過繼承被一筆勾銷了。

所以，折舊抵稅、1031置換、遺產繼承是美國人投資房產的避稅三部曲，是家族基金積累財富的秘密之一。

美国没有房产证，通过什么方式来确认产权？

美國的房產交易頻繁，政府不頒發房產證，而只是將房產交易的契約（Deed）作為公開信息在政府的檔案系統登記。所以，契約是證明產權最重要的文件。

契約包括了買賣雙方的信息、房產信息、交易的日期、賣方對所有權的保證條款等內容。契約通常由賣方在公證員公證下簽名後，在當地政府登記後轉交給買主。

除了契約外，房產擁有人還可以提供地方政府的稅務部門的房產稅發票、銀行的按揭貸款支付清單、產權搜索報告來證明房產擁有權。

上面介紹的是通常不動產買賣的契約。有些州的房貸銀行還會讓房主簽署信托契約(Trustee Deed) ，保護銀行作為債權人的利益。除此之外，還有遺產繼承契約、快速轉讓契約、法庭拍賣契約等其他種類。

什么是地产私募产品？

私募，英文為”Private Placement“。是美國公司不通過公開發行（公募）的方式募集資金的一種方式。募集的對象為高凈值個人投資者和銀行、共同基金、保險公司和退休金基金等機構投資人。

 由於私募投資者的專業和財務背景強於普通大眾，私募往往不需要在證券部門註冊，而只需要申請註冊豁免。所以，由於政府管制成本較低，私募可以為地產公司節約大量的時間和成本，從而得到地產公司的青睞。

 地產私募最為常見的方式是地產公司作為SPONSOR，收購或者開發一個地產項目。地產公司為了募集資金，會準備項目的認購資料。投資者收到資料後，分析評估項目的風險和收益，並決定是否認購。地產公司和投資者之間會簽署合資合夥協議，確定各自的職責和權益、風險承擔的方式、和收益的分配。根據地產所有權和經營權的組織方式，地產公司發行的私募產品可以是有限責任公司或者有限合夥人的股權、Tenant-In-Common、Delaware Statutory Trust等。