劉美芳聯合律師事務所:房屋租賃條規多 租客權益不可奪

剛從福州移民過來的富商康先生和家人在洛杉磯郡租了一棟雙層獨戶住宅。作風樸實的他，挑了棟租金價位中等的房子暫住，準備等到生活穩定後再購新居。他的英文不算流利，但遇到老美房東還能溝通，而且聽說老美特別尊重房客，很快就簽約舉家入住。老房子總會出些狀況，頭幾個月偶爾熱水器不熱、冷氣不涼，令人失望的是房東總是拖拖拉拉才處理。某日康家至外地出遊數日，當他們高高興興返回家中，見到眼前一幕大吃一驚~樓上的馬桶管線破裂，天花板破了一個大洞，大水往下傾灌，造成地板傢俱全毁，房子變成水鄉澤國。康先生最心痛的，是這些高級傢俱都是他自掏腰包添購，現在全毁，還有許多名牌衣物皮包泡水。雖然消防局經通報已將水源關閉，但所造成的損壞已無法彌補。剛好當時鄰居也到外州出差，因此這次的大水患還殃及別人家。

康先生聯繫上房東，經由保險公司賠償大部分損失，但理賠金額依然不夠。房屋修理期間，康家必須住在旅館，面對這些嚴重的經濟損失，房東竟然採取置之不理的態度。對於康先生來說，也許幾萬美元算小數字，但他心寒房東竟如此冷漠。康先生把一切的錯歸咎於房東並未定期檢查管線，說什麼也要針對房東的疏忽提出告訴。別認為美國是個有法治的國家，就沒有惡房東的存在。曾有房客遭受鼠患蟲害，向房東再三反應無效，還被威脅搬出去就扣押金。

        

有些房東並未誠實告知屋內曾遭黴菌入侵，天花板牆壁含有asbestos石棉、lead 鉛等有害致癌物質，造成房客在長期不知情下健康產生異狀。另曾有房客提告房東未定期檢測偵煙器及消防警鈴，以致房客遇上火災時，身體遭受傷害，財物嚴重損失。加州民法第二章記載許多保護房客的法律規條，例如房東有義務確保租賃屋宜人居住，必須負責屋頂漏水、水電瓦斯管線破裂等等類型的修繕。當然如果這些問題是房客本人、家人、客人、或寵物造成，理應由房客負責。根據加州民法1942條，遇到房東漠視房客提出的修繕請求，一段合理時間過後（通常為三十日或依輕重緩急而定），房客可自行請人處理，但費用不可超過一個月房租，並可從房租內扣除這筆修繕費。一年之間，房客不可自行主動進行修繕超過兩次以上。

遇到較為嚴重的修繕問題，房東置之不理，此時房客可依據租約斟酌下一步。有些弱勢房客根本無法立即遷出，或擔憂房東拒絕退還押金，此時可能會選擇向政府相關單位舉報，此舉將讓房東吃不完兜著走。政府將指派檢測人員到現場勘查，情況屬實會對房東開罰。有些政府項目會將房客的租金收走，規定房東限期改善，但一個問題解決接踵又檢視出另一個問題必須花錢改善，致使擁有整棟出租公寓的房東被政府監察機關套牢，每月支付罰金，收不到房租，也趕不走房客。身為房東應該誠實面對自己對房客應盡的責任，以免因小失大。