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微博【商法】商業租約名堂多 明察秋毫勿草簽 | 劉美芳聯合律師事務所
法律
時間:09/05/2019
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華人都愛做些買賣來發揮其商業頭腦，而在美國進行商業活動，通常會需要租用辦公場所、倉儲或其他商業物業。簽訂商業租約往往是企業經營的第一步。一份細緻嚴謹的租約不僅可以避免可能的糾紛，有利企業發展，甚至還可以規避經濟上的風險。那麼在承租前需要了解哪些事項才能避免合同不利於己方呢？商業租約冗長繁瑣，名堂多多，很多人居然在沒有理解重要條款情況下就草草簽字，日後遇到狀況才懊悔不已。這裡我們來簡單介紹一下商業物業租約的問題。
鄺士奇兩年前開了一家網絡購物商店，還同時在其他大型網購平台上開設賬戶，銷售各類日用商品。通常他看準哪個產品熱銷就從中國大陸批量進貨，所以產品的範圍很廣。為了節省經費，辦公就在家裡，庫存就堆在自家車庫。看到這兩年來的銷售成績很不錯，士奇琢磨著要擴大經營。自家的車庫顯然是吸納不了那麼多庫存了，所以他一直在想是否要租間倉庫，另外還可以把辦公室也搬過去。
於是他開始打探起倉庫租賃的行情。看了一圈後，比較中意的是洛杉磯東部地區，那裡物流發達，鐵路公路機場都很齊全。先是電話諮詢，後來索性去實地考察，發現競爭居然很激烈。看來看去，總算是被他找到一家，稍微攀談了一下，感覺房東人很不錯，租金也合適。
正要準備簽約了，房東遞上來一份租賃合同，乍一看不像是很多人使用的標準合約，還挺簡單。不過一上來就要求簽約必須至少五年，期間不能轉租，租金可能隨時上調，並且還需要有擔保人簽字才行。粗略看了一下，士奇感到無從下手，對商業租賃他基本上是什麼都不懂，心想著趕緊簽下來，就拿回家讓家人幫忙簽字做保。不料家人一旁提醒他，簽那麼久的合同，不找個律師過過目，放心得下嗎？他心想也是，於是來到律師樓諮詢。這一看下來，問題還確實不少。
Commercial Lease，即商業租約，是出租人與承租人就物業租賃事宜明確雙方的權利、義務的協議，也即以物業租賃為標的的契約。雖然市場上大都使用標準租約範本，但這不是硬性規定。重要的是業主和租戶應確保雙方簽署前充分協商，租約不違反法律，並滿足各自的要求。
此外，看商業物業租約特別要注意這幾點：一是要確定自己要做的生意是屬於租約允許的範圍；二是看租約是否可以相對容易地續租或轉讓；三是看租約上對租金漲幅的約定，例如何時加租，漲幅比例或金額等等。
本案中，律師先大致瀏覽了一下房東提供的合同，馬上就發現了三大問題。
- 問題一是關於租金問題。合同上的租金上漲費用比例不明確。合同上對此含糊其辭，只是由房東說了算，至於是按面積比例還是按固定比例計算，都不明確。
- 問題二是轉租的嚴苛限制。若士奇的公司因為各種原因，需要把租約轉讓給其他人，在這份合同下是不允許的。要知道承租人應該盡可能的在租約中加入“房東不得不合理的限制轉租”條款，這樣，萬一生意不理想，還可以轉租來減少經濟損失。
- 問題三是關於物業改造及維修問題沒有確切說明。士奇租這個倉庫主要是用來囤貨，那些貨架及設施很可能需要加裝、改裝、維修等等，這與普通的修繕不同，具體細節都不甚明確。
在律師的介入下，雙方又重新磋商，這才把各個細節落實到位，重新起草了一份完善的租約。
很多商戶並沒有意識到商業租約可能面臨的風險，以為和居住房租約差不多，這種想法要不得。要知道商業租賃很不一樣，雙方的權益全部受租賃合同的制約。而且很多情況下合同是由出租方出具，容易傾向於保護出租方利益。此外，很多細節處大家都喜歡用口頭協議，這往往是引發糾紛的衝突點，所以任何協議都應當落在紙上。一上來毫無經驗的租賃者，確實很難避開陷阱，倘若被一紙不利的協議所束縛，實在是很虧。所以專業事務就應交由專業律師來處理，不應草率行事。
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