【貸款】买房时究竟要选择哪种产权持有方式？ | 貸款‧地產資深顧問─DIANA王

  在美国购房，通常的持有形式以个人、联合、共同、信托等四种常用的持有形式为主。具体持有产权的方式请参看这篇文章：『美国投资房产的产权持有方式』

  购房的时候，如果你是自己一个人买房，那么产权由你完全所有。但是如果你是两个人（甚至更多）一起买房，产权的问题就不是那么简单了：关于房子的归属权/操纵权/使用权等等，都需要有明确的规定。如果一方身故，那么TA的产权如何处理？如果夫妻离婚，男女朋友分手，产权如何处理？若一方想退出，能否转让或售卖TA所持有的部分产权？或者如果一方有了债务，债主是否有权追讨该房产？这些问题都是我们在购买房产之前就要想好的事情。

  前面讲过了，房地产产权的持有方式有多种形式，每种形式都对所有权转让、融资、抵押和征税产生影响。每种所有权持有方法也都有其优点和缺点。

  下面，我们主要来了解一下主要的几种产权持有方法的优缺点，个人可以根据自身的具体情况，在买房的时候进行选择。

一、个人持有 Sole Ownership（独立完全产权）

  个人持有方式，房屋的权益和责任都归个人所有，多适用于未婚单身男女拥有的产权。如果是一个已婚男人或已婚女人，希望地产的所有权状上只有他／她个人的名字，产权保险公司将会要求此已婚人士的配偶给以特别声明放弃其对该房地产所拥有的所有权，以及所有相关的权利和利益。 

如果已婚夫妇通过协议同意单方拥有产权，那么往往选择在夫妻一方中已经移民或者决定移民的一方来拥有房产。

优点：个人对房产完全拥有，可自行决定房产的用途、租赁、买卖等。

缺点：产权持有人去世或失去行为能力后，若无遗嘱，房产的维持和转移将十分麻烦。

二、联合共同共有 Joint Tenancy（平等拥有产权）

这是两人或两人以上可以平圴共同持有房地产的方式。 

各持有人的持分必须是均等且在同一时间取得。各持有人在世时可以不经其他持有人的同意自由处分自己的持有部份，但是新持有人与原持有人之间的关系会由原来的联合共同共有转变成一般共同共有。 

如果合伙人之间要以联合共同共有方式持有房地产，必须在文件上明白说明，否则会被视为普通共同共有。各持有人对该房地产拥有平等的占有权及控制权。任何持有人或其债权人不可在其他持有人的产权上设定抵押或放留置权(Liens)。 

联合共有与一般共有的最大区别是联合共有的持有人有一方过世，则存活的另一方取得全部房地产的所有权，此种权利在法律上称之为存活者取得权 (Right of Survivorship)。 

此种权利的取得不须经由耗时及繁杂的法律过程。有一方过世时另外一方自动取得(avoids probate)，任何一方不得以遗嘱处理他持有的部分，过世一方的遗嘱如有相反的规定视为无效。

优点：其中一方过世后，其余的持有人将继续拥有该房产，直至最后一个产权持有人过世。产权持有人可以是两人或以上。而且不一定需要是夫妻，情侣、母子等等。

缺点：处置房产时，需要产权上的每一个人都签字。若各方不能达成一致，只能诉诸法庭。产权中任何一方去世，其余产权持有人会继续拥有该房产，即使去世一方曾立遗嘱（比如留给子女）也无效。如果产权持有者中任何一方有欠债，债主可请求法庭拆分甚至拍卖房产来追讨债务。换言之，所有产权持有人都需要承担彼此的风险。 

Joint Tenancy 资本利得税计算原则： 

For exemple: 夫妻购买了一套房子，价值10万，那么夫妻中每个人的税率基数按照 5万计算。如果夫妻中有一人过世的那天，他们的房子市值为 20万，那么从那一天起，过世的人所持有的一半份额由配偶获得，并且这部分税率基数将按照最新房产市值计算。这时，配偶拥有所有产权，房产的税率基数为 5万+10万=15万，如果这时候出售房子，资本利得为 20万-15万=5万。

三、普通共同共有产权 Tenancy In Common 

除了夫妻及近亲以外，普通共同共有是一般人最常使用的共同持有房地产的方式。共有产权可以两人或两人以上共同持有房产所有权，每位持有人可以持有相同或不同份额的产权比例，也可以在不同的时间点加入。

任何持有人或其债权人不可处分其他持有人的产权，也不可在他人的产权上设定抵押或放留置权(Liens)。

每位持有人对他持有的份额可随意处置、转让或出售。如果共有产权持有人中的一方过世，其在共有产权中所拥有的份额并不能自动转移给其他持有者，而是需要根据遗嘱，传承给过世者的继承人，或者是在没有遗嘱的情况下通过遗产认证程序（Probate Process）传承给过世者的合法继承人。

但是一般来说，普通购买人一般只愿意购买产权的全部而不会购买一部份，因此持有部份产权的人通常很难出售；如果要全部出售，往往又会受到其他持有人的反对或刁难；出售的价格及条件持有人彼此之间也常会有不同的意见。 

共同持有的处理常常会有分歧，所以常有当事人（即便是夫妻或是至亲好友）也必须对簿公堂，以官司解决。 

当持有人去世时，他的产权可经由法定程序侈转给他的继承人(Heirs)。 

优点：产权持有人可将他持有的份额当作金融交易的抵押品，当该持有人无法偿还债务时，债权人只能收回他这一部分的份额。产权持有人可以是夫妻、情侣、亲属或朋友。产权持有人对于他所持有份额有完全处置权。

缺点：其中一方产权持有人过世后，其他产权持有人不能自动获得过世一方的产权份额。如果需要出售房产，需要每位产权持有人的债务都偿清后才可以。

四、夫妻共同共有Community property（适用于共同财产州，如加州）

  只有在像加州这样的共同财产州的已婚夫妇才能使用此种产权持有方式。

加州是美国少数几个州中实行夫妻共同财产制的一个州，夫妻在婚姻期间任何一方或双方所取得的财产均属于夫妻共有财产，除非任何一方的取得是由于赠与或遗产取得 (该财产属于个人所有不是夫妻共有)。 

任何一方处理夫妻共有房地产须经另一方的同意否则无效。但任何一方可以自立遗嘱，处理自己的产权。如果没有立遗嘱则由存活的另一方取得。各持有人对该房地产拥有平等的占有权及控制权。夫妻如有欠债时，此房地产有可能被拍卖用来偿还任何一方或双方所欠下的债务。 

此种持有房地产方式在税法上有一优点：当夫妻有一方去世时，夫妻共同共有的房地产全部成本由原购买时的成本提升到该配偶去世时的市价(stepped-up basis at death)，可以省下房地产因历经多年增值所产生的一大笔增值税。如果夫妻是使用联合共同共有，只有去世一方的那一半的购买成本可以提升到过世时的市价。 

  与Joint Tenancy类似，夫妻个人都拥有全部财产的不可分割权益，当配偶一方过世时，健在者可自动获得全部权益，从而避免了Probate遗嘱认证的必要。与用Joint Tenancy方式持有的共有财产一样，以此种持有方式持有的财产也不受个人遗嘱或信托的控制。

五、夫妻共同共有-存活者有取得权Community property with right of survivorship（适用于共同财产州，如加州）

此种产权持有方式与以上所述夫妻共同共有相同，但加上了如同联持有Joint Tenancy的存活者有取得权 (Right of Survivorship)：不动产由夫妻共同共有，一方去世时，另外一方不需经遗产认定程序 (avoids probate) 依法即可取得全部产权。 

优点：从资本利得税的角度来看，更有一个额外的好处，那就是在产权持有人过世的时候，整个财产纳税基数将得到提高。如果配偶继续持有财产直到TA死亡，这就允许得到两次的提高，而且在第一个配偶过世时，地产税也不会被重新评估。

缺点：必须双方一致同意才可转让或出售房产。

Community property with right of survivorship资本利得税计算原则： 

For exemple: 夫妻购买了一套房子，价值10万，那么夫妻中每个人的税率基数按照 5万计算。如果夫妻中有一人过世的那天，他们的房子市值为 20万，那么从那一天起，过世的人所持有的一半份额由配偶获得，而税率基数将直接调整为最新房产市值。这时，配偶拥有所有产权，房产的税率基数为 20万，如果这时候出售房子，资本利得为 20万-20万=0万。No taxable Gain！

六、信托 In the name of your revocable living trust

  信托是在美国常用的资产保护和高收益合理避税的产权持有形式。

  信托本身不是法律意义上的经营实体，不会接受法律诉讼，能很好的保护信托资产。个人或公司都可以作为信托的控制人（trustee），负责管理和处置该房产，获得的收益交予受益人（beneficiaries）。以信托形式持有房产，可以避免Probate，减少基本利得税，以及避免重新评估房产税。

七、公司持有（LLC）

公司持有房屋商业产权，而获得的净收益也需要按照公司所得税的税率进行申报和缴纳。

综上所述，产权的持有方式中，我建议已婚夫妇可以选择以下几种：