疫情期间驱赶房客，庭审前房东需要做什么准备？ | 李荻律師事務所

疫情期间，我们律所处理了大量的驱赶房客案件，在此过程中，我们发现很多房东朋友对于庭审，都有不同的困惑和担忧，例如被滞留在中国导致无法出庭、英文不够好、对法律一窍不通、怕在庭审的时候说错话…… 其实这些都是很常见的问题，只要做好庭前准备工作，并不会对庭审有实质影响。接下来这篇文章会回答一些房东比较关心的问题，并汇总了四个南加州主要的County法院（包括LA County、San Bernardino County、Orange County和Riverside County）可以接受的出庭方式，以及庭审前如何做准备等等。最后，我们也再次跟房东朋友强调，如果您的案子暂时不满足驱赶条件（可以联系我们律所询问驱赶可能性），我们建议您申请加州政府补助，以及时减少欠租所造成的损失。

驱赶案件有哪些庭审类型？房东是否需要出庭？

这里提到的庭审，包括法律概念下的hearing和trial两种。两者的区别在于hearing是法院在了解案件的过程中针对特定的事实或者法律问题，要求双方出庭，做出判断；而trial则是最终庭审，法院会基于所有的事实，对于原被告的诉求来做出最终的判决。

驱赶案件大致分为以下几种常见庭审类型：

• Demurrer Hearing：如果租客认为房东的诉状或者驱赶通知不符合法律规定、有漏洞，可向法院提交Demurrer。当租客提交Demurrer文件后，房东会提交Opposition to Demurrer，法院则会安排一个针对demurrer的hearing。这个庭审主要讨论的是起诉状是否符合法律要求，因此如果有律师代理，房东可以不出庭。

• Motion to Quash Service of Summons Hearing: 租客如果认为法院没有管辖权，或者传票的送达有问题等，可以提交Motion to Quash, 提交后法院会相应地安排Motion to Quash Service of Summons Hearing，如果这个hearing讨论的是送达问题，那就需要送达人出庭作证。

• Prejudgment Claim of Right to Possession Hearing: 在立案的时候，如果房子上面有不明身份的人居住（并没有作为原告出现在诉状上），他们有可能会提交Prejudgment claim of right，表明自己也对这个房子有居住权利。法院会安排一个庭审来做判断，这个庭审房东需要参与，来作证对方没有签租约、没有缴纳过租金、并没有权利住在房子上面等等。

• COVID-19 Declaration Hearing: 如果在立案以后，租客向法院提供了疫情期间收入减少声明Declaraion，法院会强制安排一个庭审，此庭审房东可以不出席。

• Trial：即最终庭审。如果租客在回复期进行回复，法院会安排最终庭审。房东需要作为证人出庭，在庭上给出证言证词。根据案子的需要，还可能需要其他证人出席。
  

如果房东无法参加最终的庭审Trial，律师可以向法院申请延期庭审或者让另外对案件事实情况了解的人出庭作证，我们一般会建议房屋管理经纪代替房东出庭。

疫情之下有哪些出庭方式？

我们主要讨论以下四个County的法院出庭方式，大家可以查询一下自己的房子属于哪个County，并一一做出对应。

• LA County：可以亲自出庭，或申请语音或视频出庭

• San Bernardino County：可以亲自出庭，或申请语音出庭（但设备效果不佳）

• Riverside County：可以亲自出庭，或语音出庭

• Orange County：不能亲自出庭，只能通过Zoom视频出庭

庭审前需要做什么准备？

如果您的案件需要出庭，请您先不要慌张，我们会针对每个案子提前为您做庭前培训。由于法院不同，案件的情况不一，这里就不一一细述。如果您英语不流畅，我们会帮您向法院申请翻译，申请翻译是免费的，但需要提前申请。其次，根据前文所述，不同County法院可以接受的出庭方式不同，如果您决定远程出庭，我们也会提前帮您申请。

禁令有可能再次延期，如果不能驱赶，如何减少欠租损失？

由于Delta Variant的肆虐，疫情再次呈现加重的趋势。目前驱赶禁令虽然截止到9月底，但是有很大可能性会再次延期。在禁令下，不同案件的驱赶方式都是不同的，不存在所谓的“租客欠租所以现在不能驱赶”或“现在不能驱赶”的说法。我们需要充分了解案情后才能做出综合的判断。但如果确实不适合驱赶，那么我们建议房东房客一起申请加州政府补助，目前补助的范围也扩大到了100%，甚至可以提前补助未来几个月的租金。关于加州补助的详细分析，请见关于加州补助政策的解读【最新】加州租金补助计划现已开放申请！但需要注意的是，一旦申请成功或正在申请该补助，房东则无法针对已获得补助期间租客的欠租、late fee等欠款为由进行驱赶。

本文仅讨论南加州LA County、San Bernardino County、Orange County和Riverside County的驱赶案件的适用情况，不涉及任何其他联邦，州，县以及市层面的驱赶法案或者政策。疫情期间关于驱赶的法律法规非常复杂，如果对自己情况尚不清楚的，欢迎添加下方微信咨询李荻律师事务所，也可以发邮件到info@dililaw.com索要一份“驱赶房客信息表”，填写后发给我们。每个案子我们都必须要充分了解案情后才能给出判断。

图片来源：https://www.ohio.edu/cas/law-center/about/summer-institute

李荻律师事务所拥有丰富的代理驱赶房客案件的经验，案件遍布Los Angeles, Orange County, San Bernardino, Riverside等地，成功为多位房东解决燃煤之急。如果您需要驱赶房客或是想了解更多有关驱赶房客的信息，请立刻联络李荻律师事务所。

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