“房利美(Fannie mae)和房地美(Freddie MAC)将不再购买需要严重修缮社区的CONDO,CO-OP住房贷款。”

自2021年6月 SURFSIDE大厦的倒塌事件后，抵押贷款巨头们现在将会对 HOA 关于社区是否需要修缮，以及是否面临地界违规问题进行严格调查询问。

对于将要申请联邦抵押贷款的CONDO购房者来说，也许一场噩梦正在逼近。如果你正在出售或打算购买一个有五个或更多联排单元的社区的住房，需要从抵押贷款巨头房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)获得普通贷款，那么，可能很快情况将会变得难以捉摸。

从今年1月1日起，房利美和房地美将分别于2月28日和2月1日开始，这两家抵押贷款巨头将要求提交 HOA问题问卷。问卷将会严格询问贷款申请人关于所购房产的社区关于房屋结构完整性，以及是否预期会有违规行为的相关问题。

毫无疑问，房利美和房地美这项新政的更新是针对去年6月24日发生的导致98人死亡的佛罗里达公寓大厦事件。Surfside的尚普兰大厦(Champlain Towers)因多年推迟维修而导致这栋12层楼的建筑倒塌。

对于那些最终需要将抵押贷款卖给两房的借款结构来说，需要向HOA严格并全面调查这些问题的环节，可能会迫使借贷机构拒绝这种贷款的申请。

“的确，贷款机构现在甚至为了一个很简单的维修评估就会决绝一个项目的贷款申请。” 一名公寓项目审批专员这样说。他表示，由于新政从1月1日刚刚开始实施，所以事情现在才慢慢开始，但是很快，我们就会看到所有CONDO市场都将受到影响。因为虽然我们看到了只是一个主要问题影响了一个项目，但是这却意味着项目任何的违规将附带上百万美元的日后修缮问题。

那么，诚实地回答这些HOA问卷问题，或者可能只是猜测地回答，都可能会在未来对物业管理公司、董事会成员、检查人员、工程师和协会等“HOA”利益相关者提起诉讼。

如果因为答案未知或不确定而没有完全回答问卷，这可能意味着购买失败或贷款被拒。以下是房利美(Fannie Mae)的1076号CONDO项目问卷(发布于2021年12月，从5页更新到8页)中的一些问题。

问: HOA是否知悉项目建筑物在安全、稳固性、结构完整性或宜居性方面存在任何不足?

我的反应是: 例如，如果管理层不知道任何缺陷，并做出这样的回答，那么，他们理应知道这些灾难可能会在稍后出现吗？

问: 能预计该项目在未来是否会违反此类规定(与安全、稳固性、结构完整性或宜居性相关的分区条例、法规等)吗?

我的反应是: 出于对和平的热爱，人们怎么可能确定尚未成文的管辖权规则会引发新的CONDO住宅的违规行为呢？

对于任何整天和HOA诉讼案件打交道的律师来说，这些可疑的问题就像是中奖的彩票一样。

为什么这个问题如此严重? 

美国有着庞大的老旧CONDO社区，其中很多都是由房利美和房地美抵押贷款支持的。

根据社区协会(Community associations Institute)的数据，美国2700万至3200万美国人中，有多达15.6万个CONDO和CO-OP住房。

CAI 政府事务高级副总裁Dawn Bauman说，美国70%的CONDO贷款都是由房利美或房地美支持的。60%到70%的CONDO公寓大楼都有超过30年的历史。

据一位抵押贷款公司高管讲，房利美目前正在四处打听，并在贷款机构拜访时特别强调这些新的CONDO调查问题。所以，当房利美收集足够多的情报并宣布他们最终的任何新决定时，大家千万不要感到惊讶。

确实，房利美和房地美在从贷款机构购买这些抵押贷款之前，需要进行更深入的调查，以评估和考虑CONDO所存在的结构性风险。而且，这些抵押贷款巨头也可能因为其他原因而取消CONDO资格，比如缺乏预算储备。

如果你的贷款因为Fan或Fred HOA认证的答案上被拒绝，你还可能会获得行业内所谓的-非担保贷款的贷款资金。你可能要支付比传统贷款高0.5到1个百分点的利率。与房利美类型的要求相比，你可能还被要求提供更多比例的首付，或者拥有更高的房屋净值。

但是，买家千万要小心: 那些能够提供所谓的无担保CONDO抵押贷款的不合格的抵押贷款机构也不是绝对就能获得贷款资金的。