【房屋貸款】 天啊 美麗快樂和平富裕有安全感的美國去哪兒了？ | 唐冠軍地產投資專家

「升息太快，又太多」會造成 GDP經濟成長率與國民生產總值GDP同時下降。

摩根大通下調美國2023年GDP成長率，讓股市/股民聞風喪膽，周三道瓊指數因而大跌1146點。‧

僅僅25天之內，道瓊指數有4次大跌800點以上，創2000年來歷史紀錄。

例如：04-25、05-02、05- 12 &  05-18-2022  共計有4次。

   新聞報導摩根大通經濟和研究部門表示，已將美國今年下半年的GDP成長率預估值從3%下修至2.4%，把2023上半年的預估增幅從2.1%下修至1.5%，並將2023下半年的成長率預估值從1.4%調降至1%。

    經濟學專家「下修」美國2022年 & 2023年GDP成長率至2.4% & 1.0%。GDP成長率下降表示經濟景氣轉壞了。

   經濟學家M. Feroli說：「簡言之，我們預測經濟2023年會出現軟著陸，但我們很清楚，這種結果鮮少發生。」

   多數消費者擔心「油價與通膨」漲得太高太快，紛紛減少外食與非必需的日用品消費支出。2022年前4個月主要零售商與餐館的業績與利潤均明顯下滑。

   「通膨上升、利率上升，物價上升、工資上升、成本上升、利潤越來越少、、」，造成許多商家裁員或關門。上周首次申請失業補助的人數高於預期，上升至21.8萬人，創下今年1月以來新高。

   股市分析師認為，美國股市在2022年這一波空頭市場走勢方興未艾，在股價止跌回升之前，似乎還有一段漫長與痛苦的路要走。

    這幾次美股大跌，縱使會出現好幾次跌深反彈，也只是熊市反彈成分居多，而不是新一波牛市的開始。

   房貸利率升的太快也影響到「首購族」購屋能力。年輕「首購族」因為擔心無力負擔漲息後的擔月供款，而被迫放棄了他們計劃中「購屋美夢」。

   2020至2021年許多年輕人因為在股市上發了大財，轉而投資房地產，所以帶動房市「加價搶屋大戰」

   最近6個月，某些大公司(例：Walmart、Target、 Best Buy、Amazon、、、  )股價大跌20%至50%，或更多，讓許多炒股的人開始「由賺錢變成賠錢」，輸掉許多原本可以用來買房子的錢。  

   房市因為受股市大跌的牽連，預測房價將從2022年7月起也要開始進入跌勢/熊勢，買房轉向買方市場了。

9個月前，買方向建商訂購的新房，最近要完工交屋了，因為30年固定貸款利率由原先的2%升至5.0% 或更高，讓許多買主現在騎虎難下，猶疑不決，頭痛不止。

一些買主因利率升高，原先可以借到的貸款額，被銀行縮減了20%或更多，少掉這20%貸款額的幫助，多數買主只好選擇撒離房市，停止貸款手續，放棄購屋，除非你有足夠的現金。

現在才剛剛向建商訂的新房，因為材料供應短缺，建商説要等9個月或更長時間(至明年3月)才能交屋。許多新買主又頭痛了，因為新買主擔心無力負擔，明年漲息後的擔月供款，因為他不知明年房貸利率會不會超過7% - 9% 或更高。

2%至2.5%的低房貸利率，2021年幫助許多買家完成了他們的美國夢。

7.5%至8.5%的高房貸利率，2023年將毀掉許多買家他們的美國夢。

   「我的美國夢成也聯準會，敗也聯準會」。

   「我的美國夢成也貸款銀行，敗也貸款銀行」。

   「我的美國夢成也薪資收入，敗也薪資收入」。

   「我的美國夢成也信用分數，敗也信用分數」。

  利息啊！利息啊！利率啊！利率啊！貸款啊！貸款啊！

   「我一生貧富的分界線與事業成功的顛峰高度，70%以上都得靠聯準會與貸款銀行來會決定。」

    如果銀行不肯借我錢，或聯準會不肯給我較低利息，我的一切理想、希望與美夢都將落空了。

   我們的「美國夢」包括：童話夢、發財夢、豪宅夢、工作夢、高薪夢、事業夢、仁愛夢、和平夢、平等夢、自由夢、愛情夢、結婚夢及個人的理想夢、、、通通打了折扣了，我們事業上、財務上的成敗通通被「高利率」牽著鼻子走了。

   美國通貨膨脹率不斷地上升，讓聯準會不得不選擇「用升息的方法，來壓低通貨膨脹」。

   「又快、又猛的升息及減債政策」己經降低了經濟發展，高油價、高物價、高通膨、高房價、、、，也毀了人民原有的美滿生的活。

   現在「有房買不起、有屋養不起、地税繳不起。」、「有女友娶不起、 想生孩子生，生不起、養不起、教育不起。」、「嬰幼兒奶粉缺貨，到處買不到。」、「歧視、仇恨、霸凌、搶劫、槍殺事件天天發生。」、「政黨互相鬥爭，政客互相批判、或個人謀私利。造成公平、正義、天理、理想、人民福祉等，完全被犧牲掉了。」「染疫後，某些後遺症，或許可能跟你一輩子。」

   每個人都擔心自已與家人的健康與居住安全，「疫情漫延」讓人擔心健康問題，「利息上漲」讓人擔心住不起房子或買不起房子。「通貨膨脹」讓人擔心收入不夠用。「股價下跌」讓人擔心退休基金縮水，退休日子更難度過了。「菜價、油價、米價上漲」讓人擔心購買力縮水了，我們要開始縮衣節食了。

   天啊！今天我們是住在快樂溫馨富裕的美國？還是住在煩惱憂愁害怕的美國？

希望健康強盛，自由平等、和平溫馨、法制人權的美國早日回來。拜登對世界人民說：「美國回來了」，這句話是真的嗎？

註：銀行審核房貸申請人的基本要求：

1. 個信用分數要高過720分。信用分數在680分以下，貸款利率或點數會變得很高。一般會高出0.5%至2%，或更高。

2. 個人報税收入要高過你PITI的2.3倍至2.75倍。如果你另有車貸、學貸、信用卡債等，你的收入與負債比率就會要求更高，甚至會超過三至五倍。

3. 現在有穩定工作與足夠收入。

4. 自己的銀行存款餘額或親戚送的現金禮物要符合條件。

5. 預定購買的房子，它的估價，不低於買價(最終成交價) 。

6. 沒有破產紀錄，或犯罪紀錄，或官司纏身。

附表一：2022年五月份上半月，南加州房市分析表：

五月份上半月南加州房市分析數據與三月份、四月份相比較，房源存貨可賣的天數增加了。

五月份上半月：1.房屋成交量減少了 2. 房源庫存量增加了  3. 房價的加價比率下降了。從以上數據分析，房貸利率上升己經影響到了買氣縮水。唐冠軍預測，從2022年7月起美國房價要大幅度修正了。

附表二：  05-18-2022 個股 股價分析表：

  05-18-2022 個股 股價分析表：

半年來股市波動特別明顯，跌幅接近三成以上，現在可以說股市已經進入熊勢(跌勢)了。

1. Dow Jones  道瓊指數比較抗跌，半年來跌幅近15%

2. 科技股與零售服務股，半年來跌幅近四成

3. NASDAQ & PHLX半導體，半年來跌幅近三成

4. 建材供應商與開發商，半年來跌幅近四成

5. Bitcoin 比特幣 ，半年來跌幅近六成

6. 股市從2021年11月起己經修正了6個月，現在該輪到房市做修正了。一般說來，房市修正總是比股市晚個半年，再加上房貸利率調了2.5%或更多，因此現在該輪到房市/房價做修正了。

2022年  5月份         一年最高點         05月12日      05月18日    與最高價相比下跌%

Dow Jones  (^DJI)      36952點     31301     31490        14.8% ↓      

NASDAQ  (^IXIC)        16212點     11172     11418       29.6 % ↓   

S&P 500 (^GSPC)         4818 點        3870       3924        18.6% ↓     

PHLX半導體 (^SOX)   4068 點       2763       2908         28.5% ↓      

Apple Inc. (AAPL)          183 元          140         141         22.9% ↓      

Alphabet  (GOOG)      3042 元        2213       2248         26.1% ↓      

Amazon   (AMZN)       3773 元        2096       2142         43.2% ↓      

Boeing  (The) (BA)        258 元          121         126          51.2%↓     

Netflix  (NFLX)               701 元          169         177          74.8%↓

Tesla, Inc. (TSLA)        1243元          728         709         43.0% ↓

Microsoft (MSFT)         350 元          255         253         27.7% ↓

Meta Platforms (FB)    384 元          190         191        50.3% ↓

NVIDIA Corp (NVDA)   346 元          162         171        50.6% ↓

Bank of America (BAC) 50 元             35           35         30.0% ↓

Target (TGT)                 269 元           214         162         39.8% ↓

Walmart (WMT)         161 元           147         122         24.2% ↓

Best Buy (BBY)            142元             85           76          46.5% ↓

Dollar Tree (DLTR)      177元           159         134          24.3% ↓

Macy's  (M)                     38元              21           19          50.0% ↓

Kohl's (KSS)                   64元              46           43         32.8% ↓

Lowe's( LOS)                263元           189         183         30.4% ↓

Home Depot (HD)        421 元          285         285        32.3% ↓     

Toll Brothers (TOL)        76 元            45           46         39.5% ↓       

KB Home (KBH)              50 元            32           32         36.0% ↓      

La-Z-Boy Inc.  (LZB)        44 元           26            26         40.9% ↓        

Bitcoin  (BTC-USD)  68790 元     28408     29178         58.7% ↓     

幣安 (BNB-USD)          669 元          268          298        57.6% ↓     

Oil Jun 22 (CL=F)          124元         106          110        11.3% ↓     

Na Gas Jun 22 (NG=F)     9 元          7.7           8.2         8.90% ↓  

Corn Jul-2022 (ZC=F)  827 元         791          783           5.3% ↓