【財政】南加州6月份房地產最新走勢 讓您知 | 唐冠軍地產投資專家

南加州6月份房地產最新走勢  讓您知  

   06-30-2022新聞報導： 德國六月通膨意外下跌，從5月的8.7%降到6月的8.2%，但是仍在高位水準。法國六月通是膨6.5%。英國六月通是膨9.1%。

   根據經濟數據報告，2021年11月至2022年6月美國股市己經大跌20% - 35 %。例如：SP500跌掉21%。NASDAQ 跌掉32%。Tesla跌掉53%。

   南加州房市在新冠疫情時，房價連繼上漲了23個月。( 2020年7月至2022年5月) ，大部份城市約漲了25% - 45%，但目前房市受到「8.6%高通膨率 + 股市不振  + 聯準會多次升息 +  油價上漲 + 俄烏戰爭 +  聯準會縮表、。」 等拖累，搶房時的熱情度己經明顯下滑了。

    房市從2022年6月份起買房需要加價的百分比己經明顯轉弱了。

   美國經濟的近況令人擔憂：「六月份房貸利率近6.5%  +  五月份通膨率近8.6% +  股價指數下跌2 -3成   + 全球供應鏈斷供嚴重 + 第五波疫情正在漫延中 + 企業缺工人嚴重 + 俄烏戰爭 + 拜登民調下滑 + 其它不確定的因素、、」，原本堅挺的房價就要開始要下修了。

   真正買屋簽約的日期與交屋日期會差距15 - 60天，平均為45天。由於房價的交易報告一般會落後45天，所以6月15日聯準會加息0.75%後, 真正影響房價的報告，要等到8月初才能看到。

    預測7月13日聯準會可能又要加息0.75%, 真正影響房價的報告，要等到9月初才能看到。

     財經專家，僅憑聯準會「連續升息政策 + 可能的經濟衰退 + 買家的購屋能力大減  +  新疫情未息  +  聯準會縮表、、、」等的經濟因素，財經專家們己經大膽預估，2022年年底的房價要比五月份房價下跌約10% - 15%或更多。

南加州2022年6月份房地產「交易量與成交價」來分析南加地產走勢

加州房地產成交價，連續上漲近2年多了，這一波上漲趨勢可能在2022年9月份結束。

  2020年7月至2022年5月止，在「新冠期間」，美國加州房地產成交價，己經連續上漲23個月，其「只漲不跌」的原因: 分析如下：

1.  需過於供 

2.  物價上漲  

3.  房源缺少  

4.  屋主惜售 

5.  房租上漲

6.  失業率下降

7.  趁著房貸利率處在低點，正是房客翻身的好機會，所以推高了房價。

8.  成交價比初始價多出3 - 20萬或更多。

9.  商用倉庫漲價的速度與幅度比豪宅更快、更猛、更兇。

10.   投資者搶購空地較大的房地產，用來增建ADU。  

11.  供應鏈斷裂，預期原材物料、糧食、工錢、會繼續上漲 。

12.  美金升值，吸引熱錢大量流入美國 。

13.  美國國防軍工產業一支獨秀，大發戰爭財。 

14. 基礎建設陸續開工，急缺人才、工人與原材物料供應。

15. 美國加大尖端的晶片研發與製造，急缺科學家與工程師。

16. 美國政府鼓勵大企業把生產工廠搬回美國。

17. 美國商家與大企業招工困難，員工薪水三級跳 。

18. 許多科技、金融 、運輸業與網紅等貴族，他們賺錢的本領比我們想像的還要厲害。

19. 從2019至2022年，有在股票市場上賺到錢的人，他們把部份資金移轉到風險較低的房地產中。這也成為房價上漲的動力來源之一。  

20. 俄烏戰爭，讓美國大發能源財與糧食財。軍工股股票大漲。

21. 俄烏戰爭之後，美國會變得獨大、獨強，所以會吸引更多人才與熱錢流入美國。

22. 美國貧富懸殊拉大，富人越來越富，人數也越來越多，所以豪宅房價上漲可期。

23. 房客羨慕房東賺到大錢，也想複製一下房東成功術，所以第一次買房的人數急速大增。

24. 有夢最美，「有美國夢，更是美美美」，俄烏戰爭之後，「擁有美國地產，更是美美美、美美美」。當地美國人對住房與商業地產的需求量大增，所以美國房價上漲可期。

25. 國外富豪或大亨來美投資人數增加，造成需過於供，所以房價只漲不跌。

26. 許多富人用現金搶房子。房貸利率上漲與他們毫無關係，所以美國房價上漲可期。

27. 己經擁有房子10年以上的人，他們的地税偏低，又拿到2.0%左右的房貸好利率，由於這些利因，造成他們可能一輩子都不會賣房子了，以後把房子拿出來賣的房源就更少了，所以美國房價上漲可期。

28. 由於建材、人工。建地、空地都大漲，推高了開發商建屋成本。市面上少了房源，所以美國房價是只漲不跌了。

29. 如果「加價成交的房子」它的市佔比率超過75%以上，就表示大多數的房子要加價才能買得到。看看「加價成交的房子」的佔比就可以知道為什麼房價還在上漲。

30. 如果房子房源的平均可售天數小於15天就表示大多數的房子很快就進入Escrow了，這表示房子不夠賣。基於「需過於供的原因」 ，房價就跌不下來了

31. 以爾灣市為例。五月份出售的獨立屋有113幢，其中86%的房子是加價成交。加價的金額在5萬 - 30萬之間居多。現有五月份的房源只夠12天的供應量，您說在目前「需大於供」的情況下，爾灣市的房價，近期內可能會大跌嗎？

32. 要想房價下跌除非是碰到「房貸利率大漲，或失業率大增，或大量減薪減工時，或居民大量移出，或死亡率大增，或政府加徵地產税，或天災、人禍、海嘯、戰爭、或股市大崩、或發生金融災難、或政府免費分送住房、或政府免費送土地房子給人民、或當地治安變得很壞、或人類移居到外星球、或有錢人消失了、、、」。

33. 如果上述事件都不發生，要想房價如期下跌就是妄想。既然房價不會大崩，以房客或年輕人的角度來說「趁早買房」就是最好的上上策。

34. 「趁年輕，早早存錢買房子」就是最好的上上策。不要再等5年 至 30年之後，你才悔不當初，後悔說出「早知道」。

35. 如果貸款是60萬，房貸利率每升高1%。你的年收入就要多出1.5萬至2.5萬，才能符合銀行基本的貸要求。所以房貸利率變高，你的購屋能力就變小了。

36. 「年齡不等人，房子也不等人，房價也不等人，利率也不等人，小孩長大需要更大的房子也不等人，通貨膨脹也不等人」，如果你現在需要房子，你就今天去買房子，這就是「早知道」的唯一解方。

37.   現在壓垮「只漲不跌」的最後一根稻草是聯準會的「連續6 - 9次升息的抗通膨政策」。

38.  現在的「高利率 + 經濟衰退 +  人民購買力降低了、、」將造成今年房市提早過冬。

「總結」：現在的「高利率 + 經濟衰退、、」將造成今年房市提早過冬

1.  美國超低的房貸利率 + 疫苗大量施打，讓消費者信心大增，呈現出普遍怪現象「要加價才能搶到房子」，導至房價大漲，停不下來。

2. 2022年 6月15日起，聯準會推出「連續6-9次升息政策」，6月一次加三碼利息(0.75%)。7月也將加息三碼。這就嚇壞了買房子的人。

3. 買家因為升息過猛，6月房貸利率 6.25% - 6.875%，失去了其原有在超低利率2.5%時的貸款能力與養屋能力。

4. 2022年下半年，買家因「房貸高利率 + 景氣衰退 + 購買慾大降 + 買家等待房價大跌下來時再重新入場 + 公司裁員，失業率上升、、」等原因，買家己經開始減少50% - 75%了，房市要「提早過冬」了。

5. 以買家來說，股票大跌時，投資人的股票損失30% - 50%或更高，讓很多買家頭期款大減，因此買家望屋興嘆，自言自語「我的美國夢」飛走了。

6 「25至50歲買不起房的人，要付一大筆房租錢給房東，同時他們也是年輕爸媽，正在組成家庭、撫養子女，同時也要付出大筆教育費，所以他們的生活壓力最大，日子也最辛苦。」

    唐冠軍說：「 聯準會加息， 經濟不好，收入減少，失業或結束事業，不是人生的盡頭，而是人生的另一個開始。如何把握每一天，改過自新，改頭換面，改邪歸正，改弦易轍，打起精神，從頭開始，才是你目前最重要的事。」

最後 祝您  身體健康，努力學習，把握機會，事事如意， 東山再起。

也祝您「買房、賣房 或做各種投資」都成功， 平安順利開心，家庭和諧，一生幸福快樂 。

南加州6月份 各大城市房子(包括康斗) 交易量與房價，供您參考

6月份   Active  Pending   Close   P + C    加價   原價   殺價    加價%   可供銷售天數

爾湾市      344     226         234     460     155     12       67        66           22 

新港灘      180      48           76      124       28     06       14        58           44

約巴林達  117      77           72      149       52     01       19        72           24

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6月份    Active  Pending   Close   P + C   加價   原價   殺價    加價%   可供銷售天數

亞凱迪亞 131       61           53     114       30     04      19        57             26

帕薩迪纳  198     141         151     292     100     25      26        66             20

南帕薩迪纳 28       13          13        26       09     00      04        69             32

聖馬力諾    23      12           11        23       08     00       03       73             30

聖蓋博        36       34          30        64       24     01       05       80             17

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 6月份   Active  Pending   Close   P + C   加價   原價  殺價    加價%   可供銷售天數

核桃市       42       31           12        43       10     00      02        83            29

鑽石崗      70       44           44        88       27     04      13        61            24

奇洛崗     104       57           56      113      29      07      20        52            28

可口满加  248    144          175       319   122     12      41        70            23

東谷市    105      44            43        87       25     04      14        58            36

波莫那    100      66            57      123      44      07      06        77            24

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南加州4月份各大城市獨立屋(不包括康斗)交易量與房價，供您參考

4月份     Active  Pending   Close    P + C    加價   原價   殺價    加價%   可供銷售天數

爾湾市           96     123         113      236      97      08      08        86           12  

新港灘          74       48           60       108      32      06      22        53           21

約巴林達      38       63           55       118      50      01      04        91          10

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4月份        Active   Pending   Close    P + C    加價   原價   殺價    加價%   可供銷售天數

亞凱迪亞      68        59          84      143       69      05      10        82           14

帕薩迪纳    87        83          82      165       66      03      13        80           16

南帕薩迪纳15      08          06        14       06      00      00        100         32

聖馬力諾      23       00           23       46       19      01      03        83            15

聖蓋博           25       22          18       40        16      01      02        89           19

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4月份     Active   Pending   Close    P + C    加價   原價   殺價    加價%   可供銷售天數

核桃市          21        25          18        43       13      00      05        72           15

鑽石崗         29       39           28        67       23      00      05        82           13

奇洛崗          33       61           53      116       42      01      10        79           09

可口满加    105     142         115      257       97      06      12        84           12

東谷市         29      48           53      101       45      02      06        85           09

波莫那        38      70           62      132        53      03      06        85           09

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南加州鑽石吧市2022年 1 至6月  房地產買賣 資料分析

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南加州亞凱迪亞市2022年 1 至6月  房地產買賣 資料分析

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從上述 大量資料 看出來，

1. 每一個城市沒有賣掉的房子其數量，比4月份多出10% - 30%。

2. 每一個城市加價成交的百分比，比4月份少了10% - 20%。

3. 每一個城市可供銷售的天數，比4月份多了10天 - 20天

4. 從上述資料分析結果，可以證明房市買氣從6月份開始明顯減弱了。

5. 房市會受到聯準會連續加息的拖累，漸漸失去了買房欲望與購屋能力。

6. 當房價開始下跌時，它一跌就是3年 至 4 年 。所以說這一波房價下跌之後，房市最好進場的時間是在2025年 - 2026年之間。

7. 如果你發現房貸利率從最高點下滑50%以上時。 例如：房貸利率從最高點10% -12%下滑至5% - 6%時。你就可考慮買房了。

8. 如果你發現房價從最高點下滑30% - 50%以上時。 例如：房價從最高點100萬下滑至50萬 - 70萬時。你就可考慮買房了。

9. 如果你發現股票指數從最低點反彈上升25% - 40%以上時。 例如：SP 500指數從最低點3637反轉上升時。你就可考慮「從賣債券到買股票」了。

10.  「從賣債券到買股票」，「從賣股票到買房子」，「從賣房子到買債券」，這是「周而復始，輪流交替」的投資法則。如果你有賺到大錢50萬 以上，你也可以用「人壽保險」或「 DST延税信託」、「 Defined Benefit Plan」、「 Defined Contribution Plan」來延税、避税、省税。

11.   例如 :  如果你在2022年7月賣房(指你賣掉你的投資房)，「從賣房到買美國債券」。然後在2023年股票觸底時，賣掉美國債券去轉投資股票，那將是一個靈活的投資設計。等到2025年 - 2026年，你就可考慮另一次的「從賣股到買房」了。

股市己經進入熊勢，投資股票要謹慎小心。

以下是06-30-2022股市的情形，供您參考用。

06-30-2022            一年最高    一年最低    6月30日    1年下跌%

Dow Jones  (^DJI)       36953      29653      30775       17 %

S&P 500 (^GSPC)          4819        3637        3785         21

NASDAQ  (^IXIC)        16212      10565      11028         32

PHLX半導體 (^SOX)   4088        2514         2556         37

Apple Inc. (AAPL)          179          158            137         24

Alphabet  (GOOG)      2879        2300          2187         24

Amazon   (AMZN)         188          101            106         44

Boeing  (The) (BA)        242          113            137         44   

Netflix  (NFLX)               701         163             175         75

Tesla, Inc. (TSLA)        1243         620             673         53

Bank  America (BAC)     50            31               31         38

Home Depot (HD)        421         265             277         34

Toll Brothers (TOL)        76           40                44         42

KB Home (KBH)              50           25               28         44

La-Z-Boy Inc.  (LZB)        40          22               24          40

Bitcoin  (BTC-USD)  68789    17701         18914         73

幣安 (BNB-USD)           689       185              212         69

Oil Jun 22 (CL=F)          130         62              107         72↑

Na Gas Jul 22 (NG=F)   10           4                  6           50↑ 

Corn玉米  (ZC=F)       872       488              637         31↑

唐冠軍 製作

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唐冠軍 製作

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     投資與置產不可不慎，尤其是對第一次買房子的人來說，買方完全沒有經驗，也不懂房地產買賣的法令法規，也不懂房貸市場的遊戲規則，所以買方極容易被不肖的經紀人玩弄而不知。

     投資與置產有極大的風險，所以買方不可以像「瞎子摸象」走上錯誤的陷阱中，初次買房者，碰到吃虧上當的事常常有。更糟糕的事就是打腫臉充胖子，碰到房價下跌，處在失業或減工時，最後落到「周轉不靈、養不起房子、遲交月供款、、」，最終房子被貸款銀行沒收、拍賣，弄到一無所有。

2001年 Dot Com風暴SP 500指數跌掉48%。 2007 -2028年 次貸風暴 與 金融風暴，SP 500指數跌掉56%。2022年「通膨風暴 與 加息風暴」，SP 500指數目前跌掉21%，這只是一個開始，並不是一個結束，至於谷底落在何處或在何時，我們並不知道，預測可能在2022年年底至2023年。這次「通膨風暴、加息風暴、俄烏戰爭、新冠發展、Monkeypox 猴痘、氣候變化、缺水缺糧、、」值得繼續觀查，我們要防患於未然，小心應對。

  2022年房貸利率升高和通膨竄升，導致購屋需求、貸款需求與新建屋需求，全部降溫。不動開發商Compass、Refidn和 摩根大通JP Morgan 貸款部門，上周紛紛宣布將裁員。房地產業的好日子結束了。

   唐冠軍說 ：「為了不犯錯誤、不走彎路、不二過」，您應該要先去上投資理財的課程，並且向好老師虚心學習，這才是保護財產，避免投資損失，達到「高效、安全、稳妥、滿意、不走彎路的投資與置產的好方法。」

附上： 2022 猴痘 Monkeypox Outbreak  請大家要小心防疫

https://www.cdc.gov/poxvirus/monkeypox/response/2022/world-map.html