【地產】景氣 通膨 利率與 房地產投資理財學 07-28-2022 | 唐冠軍地產投資專家

景氣 通膨 利率與 房地產投資理財學

7月份最新房地產資料

   根據地產網公司 DQnes 6月份的報告指出，洛杉磯縣6月獨立屋銷售量比去年同期銳減22%。公寓下降23%、新屋下降37%。

  根據地產網公司 Realtor 6月份的報告指出，洛杉磯縣6月待售房屋庫存，比去年同期增加20%，Irvine市下降21%。因為待售屋庫存增加，這些地區的房屋掛牌價格(叫價)也都在下降中。

   根據地產網公司 Zillow 6月份的報告指出，同樣100萬元在美國各城市可以買到的房子的平均平均 是2528平方英呎。

   越接近城中心或越接近好學區的房價就越貴。所以同樣100萬元買到的房子尺寸就不一樣了。

例如 ：同樣100萬元在美國各大城市可以買到的房子的大小就都不一樣。

   100萬你在舊金山能買到876平方呎的房子

   100萬你在紐約能買到835平方呎的房子

   100萬你在洛縣能買到1684平方呎的房子

   100萬你在橙縣能買到1687平方呎的房子

   100萬你在河濱縣能買到為 3032平方呎的房子

   100萬你在聖伯納汀諾縣能買到2582 平方呎的房子。

   100萬你在休士頓能買到為 3450平方呎的房子2幢。

   CNBC報導，美國抵押貸款銀行協會稱經季節因素調整的指數顯示，全美重貸申請件數，比前一年降低逾85%，降到2000年來最低水準。 買方為買房而申請抵押貸款的件數7月減少了7%。，與去年同期相比降了19%。這明顯表示買房人數下降了。

   07-27-2022在聯準會連續2次加息三碼，花旗(台灣)銀行財富策劃諮詢部資深副總裁曾慶瑞表示，接下來還有「8碼」要升，推估9月會再升3碼、11月2碼、12月2碼，明年1月再升1碼，合計約2個百分點，但也可能隨經濟狀況再做微調。

  專家預計2022年9月份的房貸利率將升至7.5%左右，是去年7月份利率2.5% 的3倍，這樣的高利率會讓買方的月供款突然多出約1.62倍，使得買方「購屋能力」大大降低。

  例如：30年固定貸款，借款100萬元。

   當利息是2%時，每月的月供款是$3699.

   當利息是4%時，每月的月供款是$4774.  ($4774 是 $3699的1.59倍) 。

   當利息是6%時，每月的月供款是$5996.  ($5969是 $3699的1.62倍) 。

   當利息是8%時，每月的月供款是$7331.  ($7331是 $3699的1.98倍) 。

   房貸月供款是隨著利率高低有所不同。換句話說，利率越高，月供款就越高。利率越低，月供款就越低。  例如：

   30年固定貸款，當利率從2%漲至4%時，房貸月供款漲1.59倍。

 30年固定貸款，當利率從2%漲至6%時，房貸月供款漲1.62倍。

  30年固定貸款，當利率從2%漲至8%時，房貸月供款漲1.98倍。

 30年固定貸款，當利率從2%漲至10%時，房貸月供款漲2.37倍。

 30年固定貸款，當利率從2%漲至12%時，房貸月供款漲2.78倍。

 30年固定貸款，當利率從2%漲至14%時，房貸月供款漲3.20倍。

 30年固定貸款，當利率從2%漲至18%時，房貸月供款漲4.07倍。

 15年固定貸款，當利率從2%漲至4%時，房貸月供款漲1.15倍。

 15年固定貸款，當利率從2%漲至6%時，房貸月供款漲1.31倍。

 15年固定貸款，當利率從2%漲至8%時，房貸月供款漲1.49倍。

 15年固定貸款，當利率從2%漲至10%時，房貸月供款漲1.67倍。

 15年固定貸款，當利率從2%漲至12%時，房貸月供款漲1.87倍。

 15年固定貸款，當利率從2%漲至14%時，房貸月供款漲2.07倍。

 15年固定貸款，當利率從2%漲至18%時，房貸月供款漲2.50倍。

  【深度分析】若我們拿2%固定貸款利率為基礎，來比較月供款變化：

  10年固定貸款，當利率漲4倍時，房貸月供款約漲1.32倍。

  10年固定貸款，當利率漲7倍時，房貸月供款約漲1.69倍。

  10年固定貸款，當利率漲9倍時，房貸月供款約漲2.0倍。

  15年固定貸款，當利率漲4倍時，房貸月供款約漲1.5倍。

  15年固定貸款，當利率漲7倍時，房貸月供款約漲2.0倍。

  15年固定貸款，當利率漲9倍時，房貸月供款約漲2.5倍。

    30年固定貸款，當利率漲4倍時，房貸月供款約漲2倍。

  30年固定貸款，當利率漲7倍時，房貸月供款約漲3倍。

  30年固定貸款，當利率漲9倍時，房貸月供款約漲4倍。

  唐冠軍說：「為了不讓銀行多賺你的利息錢。當利率在低水平2%時，建議你選擇30年的貸款，當利率在18%高水平時，建議你選擇10年的貸款。」

  唐冠軍說：「為了不讓銀行多賺你的利息錢。當利率越低時，建議你選擇30年以上的長期貸款，買貴一點的房子。當利率越高時，建議你選擇10年以下的短期貸款，買便宜一點的房子。」

南加州7月份銷售量與上市屋庫存量分析：

Irvine市  售出215幢，Pending有216幢，庫存量379幢，可賣天數21天。

Arcadia市 售出68幢，Pending有30幢，庫存量136幢，可賣天數42天。

Diamond Bar市售出39幢，Pending有24幢，庫存量50幢，可賣天數24天。

San Gabriel市 售出36幢，Pending16幢，庫存量54幢，可賣天數31天。

Chino Hills市 售出59幢，Pending45幢，庫存量119幢，可賣天數34天。

Eastvale市 售出46幢，Pending有28幢，庫存量127幢可賣天數52天。

以上述6個城市來說，Irvine市最好賣，Eastvale市最難賣。因為Irvine可賣天數低於22天，Eastvale可賣天數高過50天。從另一個角度來說，Irvine房價下跌幅度會比較最小。Eastvale房價下跌幅度會比較最大。

【註】：2022年4月時, 南加州可賣天數只有 5-10天。這明顯表示7月份「買房人數與買房熱情度」雙雙下降許多了。

   8月份開始你會看到「買方買氣大減、瘋狂加價買房消失、上市屋庫存增加、房價大幅度下跌 與 重貸幾乎消失」、、。

   其實，買方早在2022年3月份時，就知道聯準會預計在今年將加息 5-7次。從6月開始，房市就慢慢轉入買方市場了。只是6月份房價還沒有明顯下降，等到了8、9、10月，你就會看到房價大跌了。

【註】：實際上，房子的最終的「成交價」，你要在30-60天之後，你才會看到，因為整個 ESCROW交易手續，它所花的的時間大約是30-60天。因為正常的房屋買賣，它簽約的時間與交屋的時間約有10至60天的落差。

比較甲乙兩人，誰才是聰明人

同社區、同樣大小的房子。

甲是用120萬買到，貸款100萬30年，利率2%，日月供款是$3699、

乙是等房價下跌到90萬買到，貸款70萬30年，利率8%，日月供款是$5136.

你說，比較甲乙兩人，誰才是聰明人？

通膨影響消費者生活與住房兩極化

     沃爾瑪2022年來第二度調降年度獲利展望，警告在通膨竄高之際，過高的價格已讓消費者減少了部份較貴產品的購買，特別是服飾類，買氣驟減，沃爾瑪需調降商品價格來清除過多的庫存。消息釋出後，沃爾瑪26日早盤崩跌8%，亞馬遜跌4%、柯爾百貨重摔6%， Kohl's下跌9.13%和Target下跌9.3.63%。梅西百貨下跌7.24%，Nordstrom下跌5.5%，Ross下跌逾5.4%，TJX下跌4.2%。好市多下跌2%。亞馬遜下跌5.23%。PayPal下跌5.6%。

  美國民眾持續擔心高通膨和升息，消費者信心指數在7月連續第三個月下滑。需求疲軟已衝擊到微軟的遊戲業務，該公司與Xbox相關的收入減少7%，本季料將進一步萎縮。晶片大廠德州儀器也發現，消費者對個人電子產品的需求也在減弱。

    另一方面高端的消費者還在搶購一隻售價3,000美元的路易威登手提包。奢侈品集團LVMH Louis Vuitton第2季銷售額攀升19%。

   俄烏戰爭陷入長期對抗，何時停戰無人知道。07-18-2022克里姆林宮發言人（Dmitry Peskov）表示，因為俄羅斯受到各國的制裁，使得北溪一號管線的運作變得困難許多。這條管線在維修期間，對歐洲的天然氣供應量會減少，目前僅能供應總能的20%。這些因素都將造成全球能源價格上漲與通膨上升不斷。

   由於大城市的房價太貴了，造成人民生活越來越艱難、辛苦，有些居民就會想搬家到房價較低的城市中。

   為了健康原因，有些年長居民會向陽光充足的城市移動。

   為了高薪原因，有些年輕工程師、科學家，會向高科技城市移動。

   為了學區原因，有些年輕居民會向好學區移動。

   根據房地產經紀公司Redfin 6月份的報告指出， 目前當地居民可能在未來試圖搬離的城市，其排名如下：舊金山、洛杉磯、紐約、華盛頓特區、西雅圖、波士頓、底特律等、丹佛、芝加哥、民尼亞波利斯。

   目前居民可能試圖搬進的城市，其排名如下：邁阿密、坦帕市、鳳凰城、沙加緬度、拉斯維加斯、開普科勒爾、聖地牙哥、佛州北港、聖安東尼奧、達拉斯。

     投資(買賣)房子的學問特別大

   投資房子是好事一件，但「將來能不能賺到大錢」則是一門大學問。

   凡沒學會這項本領的人，就離「大富大貴」還很遠 。凡已經學會這項本領的人，相信他們早已經是「大豪宅」的主人了 。

  提高「自己收入」與「抵抗通膨」的五種投資法：

1. 選擇在大城市的好地段、好學區買房子或買土地

2. 選擇投資在實用的產品上或有新專利的產品上

3. 選擇有潛力大公司的股票，(因為無股權的人，不會富。)

4. 選擇投資在有優秀人才與專利的大公司。(因為投資在聰明人的腦袋是你發財捷徑。)

5. 投資自己的腦袋，讓自己成為優秀成功的「演說家、推銷員、網紅、發明者、理財師、各行業專家、、。」

唐冠軍說：「用省吃簡用、節約能源」來抵抗通膨不是長久之計，最好的方法是增加自己的淨收入與被動收入。」

唐冠軍說：「借力使力不費力。站在巨人的肩膀上，你比巨人更偉大。如果你不知道如何投資，你可以考慮投資在有優秀人才與專利的大公司，例如：台機電、特斯拉、蘋果手機、、、。」

許多人在10年内，可以因為「房子買賣」賺到1倍、2倍、3倍或更高。能在10年之内，因為房子買賣賺到2倍以上者，就是房地產上的投資高手。

例如：臉書創辦人查克柏格位於舊金山的豪宅之前成功出售。他在2012年時以1000萬元買入。2022年他以3100萬元賣出。

假設這幢房子在扣除房子裝修成本與各種費用之後，賣方賺了約1500萬。假設當初屋主拿出50萬元(5%)的頭期款，且向銀行借了95%的房貸，那麼這50萬元的的投資報酬率將是30倍。(1500萬/ 50萬 = 30倍利潤) ，這就是富人利用槓桿原理來抬高投資報酬率，這就是富人發大財的方法之一。

另外一個實例，你可以去參考地產大亨」川普的房地產投資理財學。

唐冠軍說：「富人懂得如何投資房地產和知道如何善用槓桿原理，這就是為什麼富人越來越富的原因之一。」

 附註一：查克柏格在太浩湖附近還擁有一棟價值5900萬元的房子。在夏威夷州可愛島(Kauai)也擁有1500英畝的土地。

附註二：銀行對房貸審核是很嚴格的，除非你的年收入是很高很高，這樣銀行才敢借錢給你。

附註三：  利率與月供款的關係