點評
微信
微博【房屋贷款】“我要贷款买房子，你们利率是多少？” 这样问对吗？
但其实每当客人一开始联系我们第一个问题就这样问的时候，我们作为Loan Officer其实是很头疼的。为什么呢？因为利率就像股票一样每天都在变，就长期来说我们还可以根据各项经济指标，国债，物价指数，政府政策等情况来预估一个将来的大概走势，但短期的话就很难预测了。同时贷款利率还受到很多客观因素的影响。在信息掌握不完整的情况下，如果我一开始和您说高了，可能会吓到您。如果我说低了，又担心到时候真正帮您锁定利率Lock Rate的时候情况有变，again每天都在变，无法拿到当初一开始和您说的那个利率，让您失望。所以房屋贷款利率到底会受到什么因素的影响呢？看完这篇文章后相信您今后在申请房屋贷款的时候，对于房贷利率会有更清晰的概念和画面。
1. Loan to Value贷款额度所占房子价值的比重
我们可以换个角度来理解，其实简而言之就是您贷款的额度。这个数字越大，说明您贷款的金额数也就越大，也就意味着银行所需要承担的风险也就越高，所以利率也会越高。举两个例子，今天您要是买一个100万的房子，首付20万，贷款80万。相比于买一个200万的房子，首付120万，贷款80万，后者的利率通常情况下就应该比前一种情况的利率要更低，因为虽然贷款的金额数一样都是80万，但是前者贷款数额所占房子价值的比重要高于后者，银行需要承担更多的风险，自然利率也就越高。如果这个概念理解起来比较复杂的话，您就只需要记住一点： “贷得越多，利率越高。” 看完以后您可能会问：“那么买房子是不是首付越多越好，付最多的首付，贷最少的款，把手上的钱全部All in进去最好？”这就又要引出下一个话题了，如果从投资和现金流的角度来分析的话，其实不见得。在以后的文章中我会和大家分享关于“杠杆”的经验，FYI王健林，李嘉诚or特朗普这些地产大亨是不会用自己的钱全部砸进去放到一个篮子里的。
2. Credit Report信用报告
3. Property Type 房子的类型
在美国，仅用住宅地产Residential Properties来说分为Single Family Residence, Attached/Detached Condominium, Town House, and PUD等不同的房屋类型，不同类型的房屋利率会不一样。举个例子，独立屋的利率在通常情况下要比Condo的好，again我只能说通常情况，因为每个申请人和每个房子的情况都不一样，包含太多变量。这是因为Condo有例如像共用墙壁Share Wall，走道Hallway，电梯Elevator，楼梯Stairway和娱乐场地Recreational Area等很多和其他住户共用的Common Area，这样一来银行的Potential Risk会比较多，利率自然也就需要高一些。
4. Occupancy 房屋用途
在申请房屋贷款的时候，银行会问申请者，并且去核实这个房子的用途，是自住屋Primary Residence? 投资屋Investment Property? 还是度假屋Vacation Home? 不同的房屋用途会有不同的利率。通常来说自住房利率会相对低一些，投资房利率会相对高一点，这是因为这个房子您将会出租给银行不认识，不熟悉，不了解的第三方租客，这样的话银行的风险就会变高，自然利率也就会变高一些。您可能好奇会问，那么如果我买一个投资房，可以说成是自住房吗？答案是：不可以！首先，银行会核查您现在名下已经有多少房产，您在哪里工作，家人的一些情况，您的工资单和报税收入等种种信息来全方位验证您说的情况是否真实且合理。其次，房产交易结束后，有时银行会通过各种途径去现场核实情况，看情况是否和当初申请贷款时申请人所陈述的情况一致。最后要说的是，Occupancy Fraud是美国联邦罪，一旦查出问题，银行会要求您一次把房贷全部还清，并且还可能面临刑罚，所以建议各位千万不要以身试法，在美国工作和生活不能有侥幸心理，真的不值得。
看完这篇文章后相信您对贷款利率有了更清晰和更明朗的了解。同时还要提醒您的是，利率是跟着市场走的，每一个Lender在同一时间其实都差不多。例如像2020年因为疫情的影响美联储US Reserve大幅降息，目的是为了能够刺激消费从而稳住经济，所以整个市场利率都非常好。贷款利率货比三家是人之常情，但是不要过度的把时间和精力放在这里，意义不大。每人每天每套房子情况都不一样，哪怕同一个申请人和同一套房子，今天和明天的利率也会不一样。特别是对于要买房Purchase Home的申请人来说，最近这一两年来美国房地产市场已经到了疯狂火爆不按常理出牌的程度，卖家提出的条件往往都很苛刻，在Lenders都差不多的情况下，建议更是不要把过多的时间和精力纠结在利率上面，时间一分一秒都耽误不起。找一位专业有能力，诚信，负责任的Loan Officer评估您的贷款条件，Structure好您贷款申请的角度和策略，最后扎扎实实的帮您把款带下来，买到您的Dream Home，这才是王道。
我是Leon Hui, 毕业于UCLA数学和经济系，作为Mortgage Loan Officer就职于ACG Funding Inc. 无论您是自住还是投资，无论您是首次购房者，升级房主，还是房地产投资人，我都会为您提供适合您的贷款方案以满足您的需求和目标。通过专业的技能和丰富的经验，让您买得舒心，买得安心，买得放心。
版权归原作者所有。如有侵权请联系我们，我们将及时处理。
打開微信，使用 “掃描QR Code” 即可將網頁分享到我的朋友圈。
分享本頁
打開微信，使用 “掃描QR Code” 即可將網頁分享到我的朋友圈。
