專家警告  全球股市房市 暴跌己來臨

聯準會升息抗通膨  月供款暴增  房價下跌

從2020年1月至2022年3月止，全球因為疫情漫延嚴重，為了搶救經濟衰退與失業率上升，各國大多採行「寬鬆貨幣政府、降低利息、廣發救濟金、補助金、房租補貼、、」，使得股票大漲、房價大漲。

由於居家隔離、封城、工廠停工、氣候變化、、，造成供應鏈斷鏈，缺貨缺糧、港口塞港，加上缺工人、戰爭，造成嚴重能源問題、通膨問題、政治問題、治安問題、經濟問題、移民問題、游民問題、示威抗議問題、 、。

各國通膨率大漲，目前「通膨問題、能源問題」是全球各國最大問題， 銀行開始猛升息。 買方的房貸月供款幾乎倍增，買氣減弱，成交量減少。房價開始下跌。

全球「房貸低利率時代」一去不返了，低利率結束了。衝高的房貸利率，買方面對「倍增的房貸的月供款」己經望屋興嘆，養不起房子了。全球房價下跌己經開始了，目前美國房價下跌的百分比較小。

2022年11月與12月，聯準會還要再升息2次，預估2023年起，房價下跌的金額會更大。

財經專家預估，2023年年初房貸30年固定利率，約在8.0%左右。這麼高的房貸利率，將使2023年房價大跌不止。

例如：15年固定貸款。貸款額100萬。當利率是2%，月供款是$6435。利率4%，月供款是$7397。利率6%，月供款是$8439。利率8%，月供款是$9556。利率10%，月供款是$10746。

例如：30年固定貸款。貸款額100萬。當利率是2%，月供款是$3696。利率4%，月供款是$4774。利率6%，月供款是$5996。利率8%，月供款是$7338。利率10%，月供款是$8776。( 註：$7338是$3696的1.99倍) 。

問：我的年收入需要多少錢，才能負擔我在房子上的總支出？

如果您的房貸月供款，加上地產税、保險費、管理費等的每月總支出是$5000. 您的家庭年收入需要16.5萬、 ( $5000 x 2.75倍 x 12月 =16.5萬  )

例如：

每月PITI 的總支出是$2000. 您的家庭年收入需要6.6萬.

每月PITI 的總支出是$3000. 您的家庭年收入需要9.9萬.

每月PITI 的總支出是$4000. 您的家庭年收入需要13.2萬.

每月PITI 的總支出是$5000. 您的家庭年收入需要16.5萬.

每月PITI 的總支出是$6000. 您的家庭年收入需要19.8萬.

每月PITI 的總支出是$7000. 您的家庭年收入需要23.1萬.

每月PITI 的總支出是$8000. 您的家庭年收入需要26.4萬.

每月PITI 的總支出是$9000. 您的家庭年收入需要29.7萬.

每月PITI 的總支出是$10000. 您的家庭年收入需要33.0萬.

房貸月供款PITI的總支出越高，您的家庭年收入就需要越高。

換句話說，房貸利率越高，您的家庭年收入就需要越高。

例如，房貸利率由2%升高至8%，你的收入大約要高出2 - 3倍才行。

換句話說，如果利率上漲，而您的家庭年收入維持不變，你的房屋購買力就縮水了。或者，碰到通膨上漲，你的房屋購買力也會大幅縮水了。或者，30年的房貸改成15年的房貸，你的房屋購買力也會縮水。

2022年1月美國房屋房源缺貨極嚴重，南加州新上市房屋，一般只要3 -10天就可找到買主。現在要45天 - 120天，才能找到買主。可見買氣下跌許多。

從2021年1月至2022年10月止，紐西蘭升息3.25%。美國、加拿大升息3%，澳洲升息2.5%。挪威升息2.25%。英國升息2.15%。瑞典1.75%。德國、法國、西班牙、葡萄牙、義大利、芬蘭等升息1.25%。、、、

從2019至2022年9月止，美國房價升值45.3%。加拿大升值41.7%。荷蘭升值39.7%。紐西蘭升值38.1%。盧森堡升值34.7%。瑞典升值32.2%。葡萄牙29%。德國升值28.1%。澳洲升值26.7%。、、、。

「通貨膨漲率大漲，東西漲價」，消費者購買力大大縮水。

「房貸利率大漲，月供款大增」，買方的購買力大大縮水。

「大專院校學雜費大漲，求學成本大增」，美國本地大學生人數縮水。

一旦消費者開始「縮衣節食，降低消費」，商家的營業額就會減少。

一旦商家不賺錢，商家就會減少投資或減工時，或裁員，或關門。

美國 NAR地產經紀人協會公佈，美國9月份成屋銷售量471萬幢，「月增率」下跌1.5%，這是連續第8個月下降。成屋「年增率」下跌23.8%，這是從2011年，第11年來最大降幅 (除了新冠疫情期間)。

美國聯準會不斷升息，造成美元大幅升值，相比之下，其它國家的貨幣就形成大幅貶值。這時美國的出口貨，就會減少，進口貨就會增加。

美元大幅升值，變成強勢貨幣，美元成為全球一枝獨秀。其它國家經濟因而更加衰退，如果一個國家外匯準備不足，就會造成那一些國家，下一波金融風暴，例如：亞洲金融風暴、歐洲金融風暴、、。

2022年各國貨幣貶值，例如：日本貶值25.11%。南韓貶值17.51%。菲律賓貶值13.81%。台灣貶值13.54%。泰國11.92貶值%。中國貶值10.95%。

如果美國進口貨總額大於出口貨總額，就會造成美國貿易逆差，如果逆差總額越來越大，美國負債就會越來多。如果美國負債就會越來多，美國的國力就會越來越弱。

美國的國力，到現在還能稱霸全球，就是靠 1. 美國國防武器性能還比别的國家強，2. 美元幣值/匯率還比别的國家硬  3.  美國印的鈔票數量比别的國家多。

如果聯準會不斷升息，就會造成美國經濟衰退硬著路，這次美國經濟衰退會很長、很嚴重，想要它達到完全復蘇，大概需要2 - 3年。

財經專家預估，這次股價與房價與2022年1月份的價位相比，己經逐步下調了，專家預測，這波下跌幅度約在30%至45%左右。

比較全球關鍵利率：

中國3.65%，美國3.25%，英國2.25%，台灣1.625%，歐元區 1.25%，日本0.10%，

比較國際債市 10年期殖利率

英國4.25%，美國4.18%，德國1.70%，法國2.00%，義大利2.50%%，日本0.20%。

「股市、房市就怕經濟衰退，政治不穩定 。美國成屋銷售量從2022年8月開始下跌，投資人擔心2008年的金融風暴會再一次出現。 」

2022年年初全球「負利率十年債券」從18兆美金跌到10月份的1兆美金。顯示美國國債的整體供應量正攀升。美國財政部長耶倫10月份發出2次警告，美國國債因為缺乏足夠的流動性，美國23.7兆的巨大國債，國債流動性接近乾涸，它將出現「金融體系風險」，或者，引發嚴重的「貨幣擠兌」浪潮。

 耶倫版的「現代供給側經濟學」

耶倫認為「應增加政府對經濟的干預，加強對資本的約束」。政府基於開明的政治動機進行投資的效率，要高於私營部門基於利潤動機進行投資的效率，耶倫擴大了政府利益(美其名，國家第一、安全第一)，作為解決供應鏈瓶頸的一種方式。用「公共投資」來取代「私人投資」。換句話說，「政府高級公務員用他的權力」取代了「私人企業老闆的經營權力」，類似集權國家。

「國家第一、安全第一，國家安全第一。」是競選公職的候選人，最好的競選口號。也是政客用來唬弄/戲耍人民最有效的方法之一。

著名經濟學家和策略師羅森伯格 (David Rosenberg) 預測

https://news.cnyes.com/news/id/4987442

羅森伯格 批評，美國聯準會對抗通膨反應過慢，如今的升息行動又「矯枉過正」，預計對美國經濟帶來重大危害，美國股市可能要到 2024 年，才有望止跌回升。

羅森伯格他認為，一場經濟風暴正在醞釀，2023 年將是非常艱難的一年，美國經濟陷入衰退，聯準會主席鮑爾 (Jerome Powell) 應當受到指責。

羅森伯格指責，聯準會無視市場信號，追逐滯後指標，加上聯準會過於激進式的快速升息，導致殖利率曲線倒掛，美股、房價大幅下跌。各國失業率上升。

羅森伯格指出，美國經濟衰退已無可避免，股市之前因聯準會不當操作猛力強升，接下來將會繼續急殺。他預計，標普 500 指數將跌至 2700 點 (自 2020 年 4 月以來的最低點) 。

羅森伯格預計，聯準會將在 2023 年第一季暫停升息，到時市場將會因此反彈，但這將是一次下意識反彈(假性的短暫反彈)，所以投資人要非常警惕，新一波的牛市，可能要等 2024 年才會開始。

羅森伯格指出，面對此後的投資和經濟挑戰，他非常看好債券。首先，股市要觸底，需要債券殖利率繼續下跌。

其次，從歷史上看，最先進入熊市的資產會最早走出熊市，那就是公債，其後是股票，接下來才是各種商品。

美國2022年10月  消費者信心指數從9月的107.8降至102.5，低於經濟學家預期的105.9；反映「未來六個月前景的預期信心指數」則降至78.1。

消費者信心指數跌至三個月低點，且降幅超乎預期，反映廣泛的通膨壓力及經濟衰退風險日益升高，使全美民眾對經濟前景更加悲觀。

照現有數據來預測，10月中古屋銷量將連續第9個月下降，新屋開工數也下降。

牛津經濟研究院以長達50年的數據模型推估，透過就業率、市場利率、房屋估值與家庭槓桿等因素計算，未來18個月發生房價崩盤的機會以「加拿大、紐西蘭、瑞典機會最高，而且有超過50％的機會」，而「美國與英國崩盤機會分別達35％與25％」，這些房地產市場已經處於嚴重衰退邊緣，如果利率繼續拉高、就業持續放緩，前景恐怕不樂觀。

2008 - 2029年雷曼兄弟倒閉之前 (美國基本利率從1.25%升到5.0% , 花了三年時間) 。現在美國基本利率從0.25%升到3.0% , 只花了8個月時間，現在買家都在怪罪美國利息升的太快了，讓買方失去負擔月供款的能力。

2022年指標大公司，股票1月至10月的跌幅如下：

SP500 (^GSPC) 01-04-22 股價是 4793，10-26-22 股價是3830. 跌了20%

PHLX(SOX^) 01-04-22 股價是 4009，10-26-22 股價是2376. 跌了41%

Apple (AAPL) 01-04-22 股價是 $180，10-10-22 股價是$138. 跌了23%

Google (GOOG) 01-04-22 股價是 $144，10-26-22 股價是$95.  跌了34%

Meta (META) 01-04-22 股價是 $337，10-26-22 股價是$130.  跌了61%

Amazon (AMZN) 01-04-22 股價是 $168，10-14-22 股價是$107. 跌了36%

 Tesla(TSLA) 01-04-22 股價是 $383，10-14-2022 股價是$201.  跌了47%

Alibaba (BABA) 01-12-22 股價是 $119，10-26-22 股價是$69.  跌了42%

Toll Brothers (TOL) 01-12-22 股價是 $71，10-20-22 股價是$40.  跌了43%

KB Home (KBH) 01-12-22 股價是 $44，10-26-22 股價是$29.  跌了34%

以上公司的股票，2022年1月至10月，大跌了23% - 61%. 半導體跌41%.

美國企業AAA & BBB債券

美國企業AAA債券，07-30-2020  是1.41%，10-24-2020  是5.13%.

美國企業BBB債券，07-30-2020  是2.36%，10-24-2020  是6.5%.

現在財經專家都在擔心全球「債券風暴、金融風暴、股市風暴、房市風暴」，會不會在2023年再一次暴發?

美國暴力升息後，產生副作用，促成「債券風暴」風險升高。國際貨幣基金IMF提出警告， 例如：瑞士信貸銀行、 德意志銀行、花旗銀行、傳出財務危機。

解決通膨的唯一方法是全球經貿需要各國通力合作，而不是對抗。

 解決各國共同問題的原則是「合作共赢，不合作共輸。」，「和平雙赢，戰爭雙輸。」

「團結力量大。」全球分裂、對立、群鬥，不團結就是死路一條。

國與國要合作團結，才能互補長短優劣，互蒙其利，才能創造出雙贏。

家與家要合作團結，才能互補長短優劣，互蒙其利，才能創造出雙贏。

人與人要合作團結，才能互補長短優劣，互蒙其利，才能創造出雙贏。

自己與自己的各種器官，也要合作團結，才能互補長短優劣，互蒙其利。

自己的腦袋瓜(指正向、光明的思想)要與自己的學識、專業、興趣、技術、理財、投資、房產、健康、強身，雙手、雙腳、毅力、行動、勇氣、膽識、智慧、眼、耳、口、鼻、心、肺、胃、、、、共同團結起來，才能互補長短優劣，互蒙其利，才能創造出個人的財富、幸福、成功。

個人投資理財的成就與成功，是由大環境與小環境來決定的，換句話說，個人投資理財的成就與成功，是由「天時、地利、人和、科學、金融、政治、經濟、管理、人才、資金、技術」來決定的。

例如：「在盛世太平時期，個人成功機率較大」，「在逆境、競爭、戰爭、大災難、失業潮、經濟衰退、金融風暴中，個人成功機率較小。」

許多政經專家都警告2023年全球經濟衰退或金融風暴將來臨，這件事是大家己知的事，只是它的傷害規模有多大或多巨烈，有待我們持續察。

唐冠軍說：「不管這一次經濟衰退的規模有多大或多巨烈，我們都要事前準備好足夠1年 - 2年的急救金/周轉金。有準備總比沒準備好，有現金總比沒現金好。」

唐冠軍說：「如果因為經濟衰退，你不幸遭到失業，你有事前準備好足夠1年 - 2年的急救金/周轉金，總比沒有準備好周轉金來的好。」

唐冠軍說：「有人說我不怕失業，因為我有失業保險金。就算你有失業保險金，你也要有多種謀生技能才好。事前準備好多種謀生技能，總比只有一種專業技能來的好。因為將來的AI技術，很可能取代您的專業。」

唐冠軍說：「人不怕一萬，只怕萬一。有現金儲蓄，總比沒有儲蓄好現金來的好。買足各種保險，總比沒有保險來的好。」

唐冠軍說：「沒有人可以是股票上的常勝將軍。以炒股為業的人要小心，小心陰溝裡翻船，股票打水漂，股價一去不復返，投資全部歸零。」

    唐冠軍說：「完成美國夢，你需要靠發願、立志、學習、打拼、設計、規劃、立行、理財、投資、購屋、創業、好財運、、、。」

「通貨膨脹率越高 ，房貸利率就越高。  

   房貸利率越高，房價就會下跌越 深。

   房價下跌越 深，你的美國夢就更接近目標了。」

    完成美國夢，你需要靠「發願、計劃、理財、投資、購屋、學習、 財運。」

你不理財，財不理你。

你不買房子，房運遠離你。

你不買保險，安全保障遠離你。

唐冠軍說：「碰到景氣衰退或金融風暴，不要坐以待斃、坐吃山空。你要築好財務安全網，做好風險管理，準備好逢低入市，或預備好再就業方案(跳槽)，這樣你就能安穩渡過危機。」

唐冠軍   北美 專欄作家

626-347-9459