【法律】當心租客的這些伎倆，否則後悔莫及！| 李荻律師事務所

近期，我们注意到有非常多的房东正面临来自租客的困扰，无论是欠租、违约或者是其他行为，都触及到房东的底线，却又不知道该如何应对，甚至掉入了租客设下的圈套或陷阱。平心而论，就我们所碰到的房东来看，大多都希望能够与租客建立良好的合作关系，共同维护租赁物业的稳定与和谐。然而，我们也必须理智地认识到，有些租客可能会采取一些小伎俩或不诚实的行为来牟取私利。

加州的租赁市场相当复杂，租赁法律规定繁多，并且大多数都是偏向于租客的。因此，我们需要谨慎对待租客的一些行为，以保护自己的权益与财产。本文将针对一些常见的情况，提醒大家作为房东应该如何谨慎应对，以防范不必要的损失和纠纷。

图片来源：https://ipropertymanagement.com/laws/california-landlord-tenant-rights/

陷阱1：租客报告房子漏水、长霉，房东要求维修检查，租客却三番五次推脱，甚至说没问题，不影响居住。

这是非常常见的一个陷阱，无论租客有意无意，房东都不可忽视。首先，房东们要理解并牢记一个观念，在加州，法律强制要求房东对房子进行维护和维修，尤其是针对漏水和霉菌的问题，因为这些都会直接影响到您的房子是否适合居住（inhabitability）这一根本性原则。一旦出现问题，必须立马解决。也就是说，提供适合居住的环境给房客是法律对房东的要求，并不是通过双方口头或者书面约定就可以免除的。很多时候，租客在提出房子有问题的当下可能并没有意识到这个问题的严重性，也不是故意找茬才这么说的，因为修房子本身也的确多多少少会影响到租客的正常居住。但事后当租客面临被驱赶的时候，大概率都会“秋后算账”，把这件事当做把柄提出来，主张房东没有尽到义务。因此，房东千万不要图一时省事，或者怕麻烦租客就不修房子，修房子这件事一定要把握原则、坚持到底。

陷阱2：房东发了3天欠租通知，租客在3天以后交租。

3天通知之所以叫3天通知，就是因为我们只给租客3天时间交租，也就是说任何之后交的租金，房东都需要拒绝，否则通知就作废了。其实道理很简单，因为房东不可以一边收钱一边驱赶租客，这也是法官最忌讳的情况之一。也就是说，通知到期以后，如果想驱赶租客，请务必拒绝收钱。如果租客是通过转账支付，那需要及时地用支票退给租客，表明态度。很多租客的律师会教租客偷偷给房东打钱，然后到出庭的时候，租客举证房东收了钱，因此不能驱赶。到那时，无论房东有没有发现租客偷偷汇的钱，在庭上都会变得被动，有苦难言，很可能导致案件失败。

陷阱3：租客要求City做检查，或向有关部门举报房子情况恶劣

这类租客属于“经验丰富”，不好对付的。一旦政府检查出来房屋存在一些问题，房东则必须要修缮，租客便很可能会以此为理由不交或者少交房租。很多房东在此时会想要立刻驱赶租客，但这么做反而适得其反。首先，租客显然有备而来，甚至有可能是他自己破坏了房屋，贼喊捉贼。房东如果自乱阵脚进入驱赶程序，只会让自己掉进陷阱。其次，加州法律明文禁止报复性驱赶，而且租客有权利举报或者要求City对房屋进行检查。若房东立马开始驱赶的话，很容易被法官解读为报复性驱赶，房东还可能因此遭受惩罚。因此，正确的做法是房东要积极应对，千万不要怕麻烦。第一时间进入房子，让专业人员检查并出具报告，有问题就维修。如果检查结果显示房屋损坏是人为蓄意导致的，则可以立马以此来驱赶租客。要记住，房子是否安全才是第一位，毕竟房子的产权在您手上，有无损坏都会直接影响到房东的利益。

陷阱4：租约简陋，没有提供姓名，电话，付款方式等加州法律要求的基本信息。

这也是一个非常常见的陷阱。很多房东可能以为口头租约也同样有效，为了省事，不去签署书面的租约，也从未将自身的信息提供给房客。甚至有些房东还误以为个人信息属于隐私，不需要提供给租客。加州民法典第1962条明确规定房东必须提供给租客自己或者管理人的姓名，电话，地址以及付款方式，针对不同的付款方式也有不同的披露要求。而就在去年，新的判例法Group XIII Properties LP v. Stockman (2022) 则规定拒绝提供这些信息在某些条件下是可以构成租客在驱赶中的抗辩的。加州保护租客的法律变化频繁，尤其是疫情期间，经历了翻天覆地的变化。我们见过很多租约非常简陋，有的甚至是只有一页纸的中文协议，这些都无异于把自己置身于风险之中。因此，建议房东一定要重视自己的租约，最好由专业人士针对您房子定制一份租约，既能保护您的权益，又能满足法律要求。

以上是今天想和大家分享的一些房东必须知道的租客小伎俩。要知道，如今，在加州驱赶租客和以往已经大相径庭，不仅是法律越来越偏向租客，而且租客也都拿起武器保护自己，积极参与到诉讼中，让很多房东朋友们非常苦恼。虽说如此，但是请牢记，租客不可能在您的房子上住一辈子，驱赶的办法总归是有的。作为做驱赶的专业律所，我们掌握大量的驱赶经验，了解最新的驱赶实事，并且能帮您找到适合您案件的驱赶方法。尽管是面对越来越不友好的法律，我们也将会尽所有努力帮房东们争取利益，同时我们也希望并呼吁房东和经纪朋友们，一定要谨慎选取租客，找专业律师把关租约，因为租约现在很重要，在法律天平倾向租客的时代，租约是你们的唯一武器。

我们总是告诉客户在加州驱赶，讲究“赶早不赶晚”。租客多住一天，房东就多一天的损失，而且法律总体也在走向驱赶越来越难的趋势。所以如果还在犹豫或观望的房东朋友，请务必要及时采取行动。如果您希望尽快赶走您的租客，请与我们联系，我们会尽快与您沟通并帮您定制一份属于您的驱赶计划。

此文章仅仅是在普通层面上进行讨论，不涉及到您的具体的案件，不构成任何的法律意见。鉴于相关法案的复杂性和州法与地方法之间的博弈，如果您想咨询您自己的案件，欢迎拨打律所电话626-723-4849， 索要一份信息登记表，完整填写后发给我们。每个案子我们都必须要充分了解案情后才能给出判断。

李荻律师事务所驱赶团队拥有丰富的代理驱赶房客案件的经验，案件遍布Los Angeles, Orange County, San Bernardino, Riverside等地，成功为多位房东解决燃煤之急。如果您需要驱赶房客或是想了解更多有关驱赶房客的信息，请立刻联络李荻律师事务所。

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