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微博【法律】美国屋主装修须知，不看会后悔 | 劉美芳聯合律師事務所
法律
時間:11/27/2023
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住美国的华人都知道，整修房子是常有的事。勤俭就是美德，尤其美国的人工特别昂贵，要找到一位好的承包商 contractor ，语言上还能方便沟通，更是难上加难。
许多人可能因为价格上的考量，不慎找上無合法承包商執照，拖欠建材商貨款，或甚至偷工减料、摆烂尾的承包商，后果堪虑。现在来谈谈，如何利用法律途径解决工程纠纷。
工程纠纷案例
家中需要安装新的门窗、地板、浴缸、或淋浴玻璃门，有些人认为没有找承包商的必要，理由是这些工程通常比较小型，或因为贩售这些装修材料的直营工厂宣称他们擁有承包商執照，可以提供上門安裝服務，甚至承诺終生保固。
然而，倘若工厂偷工減料，尺寸规格不合，产品有瑕疵，或在安装上出了问题，即使双方曾经签订工程合约，也可能因为认知上的不同，引起民事诉讼纠纷。更糟的是，工程在质量上出了问题，后续的责任归属，该由谁来负责？例如，因为窗户没装好，结果下雨天窗缝渗水，连带造成墙壁剥落，地板也开始发霉龟裂。就算合约上有提到相关对应条款，承包商也有可能找各种理由拒绝善后，或拒绝理赔。
此外，即使工程顺利完成，承包商若是拖欠别人建材费或人工费用，造成这笔帐最后可能还是算在屋主头上。最呕的是，屋主早就如实把所有的费用付给承包商了，现在岂不是要付出双倍的费用，加上庞大的诉讼成本、精神压力，该找谁来评评理？
承包商先下手为强
即使交了定金，倘若屋主对于成品不满意，有些屋主认为只要拒付尾款，便万无一失，藉此威胁承包商回来善后，但却可能事与愿违。承包商大可向县政府申请对于债务人房屋上的留置权
Mechanics Lien ，这代表承包商可以向法院申请拍卖屋主的房产，再由此清偿工程尾款。
另外一种情况，是不幸遇到承包商拖欠别人建材费或人工费用。所谓冤有头债有主，明明欠钱的是承包商，为何建材商 vendor 或分包商 subcontractor 会找上屋主呢？以屋主的立场而言，这样的情况也太不公平了。
相信您一定也𠕇所听闻，屋主在房子装修完毕后，突然收到一份由建材商发出的 Preliminary Notice 通知书，上面注明建材费用若不付清，将针对屋主的房产登記房屋留置权。然而，屋主早就把所有装修费用包含建材费全数缴清给承包商。由于承包商只负责叫货，而建材确实都已经运到指定的装修地点，建材商在找不到承包商的情况下，确实有可能控告屋主欠款不还。建材商有权在屋主的房产上放置 lien，直到屋主或承包商偿还积欠的建材费用为止，建材商才会向县政府申请移除留置权。
面对分包商没拿到报酬，同理可循。可怜屋主是最明显的攻击目标，现在已经成为箭靶子。房产若是被人申请放了留置权，将可能被申请拍卖，若要出售房屋或抵押融资，也会遭到困难。此类的房产纠纷，如果金额庞大，通常需要委托一位民事訴訟律師代为出面処理，屋主则需要面對这些意想不到的房产纠纷，无谓的消耗宝贵的时间精力和金钱。
如何预防工程纠纷
在签约之际，不应相信承包商的片面之词，应要求检验其执照及保险是否有效。现场施工者必须配载名牌，上面列有其姓名及执照号码。就连承包商所刊登的广告以及工程合约上，均必须印有执照号码，以供大众识别。
承包商是否拥有合法执照，也可以在合法网站进行搜寻。超过五百美元以上的装修工程必须签订契约，您应仔细阅读合约，充分了解工程内容、建材明细、人工费用，以及付款条件等等。倘若您同意支付承包商一笔头款 down payment ，其金额不可超过工程款项全额的一成，或超过一千美元以上。除非承包商在政府相关单位登记足够的担保金 Bond ，否则无权在施工之前向客户预收全额的工程费用。
此外，在与承包商签约时，可以要求承包商提供一份所有分包商、工人、建材商的名单。屋主还可以分批付费，指定工程阶段的各项付费时间表。此外，绝不可以现金支付费用，应开立支票，在收款人栏同时填上承包商及建材商的姓名(或公司名，视签约人而定)。在这两方的共同背书下，才能兑现这张支票。
工程诉讼解决途径
许多人接到房屋被申请留置權的通知书，都会相当紧张或愤怒，此时应尽速寻求一位民事诉讼律师的协助。律师可以做的，包含和其当事人及对方了解事情始末，也许整件事只是一场误会，或是可以跟对方进行谈判，或是若有事实依据，可以控告任何责任方，尽速為屋主讨回公道。
有时宣称他们拥有承包商执照的，并不见得真的是合法的承包商。这些所谓的执照，其实是跟别人借的，或执照号码并未列在工程合约上。在欠缺执照的情况下，或许只可承揽五百美元以下的工程项目，他们不但无权对欠款屋主行使房屋留置权，屋主甚至可以要求全额退费、拒付尾款、或要求对方赔偿连带损失。
针对刻意摆烂的承包商，若他们拥有合法执照，可以向政府相关单位投诉。投诉无效，或时间拖得太长，您可以考虑直接将承包商一状告上加州民事法庭。由于大多数会摆烂的承包商都是不见棺材不落泪，只要收到法院的传票和诉状，立刻就投降退费的被告承包商大有人在。
结论
在美国生活不容易，每一分每一毫都是辛苦钱，又有谁愿意花钱买教训，破财好消灾。这里不是说所有的承包商都不好，认真负责的好承包商其实还是占多数的。分享一些装修上的法律经验，还望对读者有所帮助。
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