【法律】2023 Di Li Law 年终总结 - 驱赶篇

前言

在2023年，我所处理的房客驱逐（Unlawful Detainer）案件数量呈现出稳健的增长。这一变化趋势主要是由于后疫情时期法律环境的变化，其中法案对租客保护措施的相对放宽是一个显著因素。此外，房东社群也不再消极等待，而是积极通过法律途径坚决捍卫自身权益，对实施驱逐操作的信心也显著增强。这种信心的提升部分源自于我们律师事务所在华人社区内开展的法律普及宣传活动。这些因素共同推动了我们在驱逐服务方面的业务增长。

驱赶案件办理情况

不同的县（county）法院在处理驱赶案件时存在差异，主要是由于各县实施的驱赶法规不同。今年最显著的变化出现在洛杉矶地区，案件数量较前两年明显增加。这主要归因于今年洛杉矶县开放了欠租驱赶，并且允许房东进行无过错甚至是无理由的驱赶。

下表根据驱赶房屋所在地的地理位置，统计了我所在2023年经办的驱赶案件情况：

截止到本文发表时，我所驱赶团队在2023年共处理案件157件。需要提醒各位的是，上图中的“案件数量“并不是我们所处理的所有案件的总和。有不少案子在诉讼初期就会碰到和解、原告撤案或被告主动搬离的情形，因此无需经历庭审以及最终的警察上门驱赶（final lockout）的环节。另外，我所目前仍有36件案子仍在进行中，预计将于2024年才会结案。

可以观察到，我所代理案件数量最多的是洛杉矶县（LA County），而该县的驱赶案件审理平均耗时也最短。相反，圣伯纳迪诺县（San Bernardino County）则是耗时最长的地区。洛杉矶县法院案件整体大致需要三个月左右完成，表现出相对高效的处理效率。其次是橙县(Orange County)和河滨县(Riverside County)。

洛杉矶县法院案件耗时最短的主要原因是因为受理驱赶的法院较多。比如华人区这边常见的就有4个法院可以管辖驱赶，包括West Covina, Pomona, Alhambra和Pasadena。管辖法院多可以起到分流的作用，法院处理单个案子的周期也就自然变短，而圣伯纳迪诺县法院耗时最长的原因正是因为管辖法院少，现在基本上80%的案件都由Fontana这一个法院受理。就我们的经验来看，该法院严重人手不足，办案效率低下。相同的还有橙县，目前也只有Santa Ana一个法院受理驱赶案件。

另外，值得注意的是，在圣伯纳迪诺县，驱赶案件在今年10月份之前一直采取现场递交或传真递交立案材料的方式，因此在立案环节也会耗时更长。尽管10月份之后开放了网上立案通道（E-Filing），但由于目前法院案多人少，立案审理和签发文书的速度仍然相对较慢。从立案起诉到警察局上门驱赶，整个等待的过程需要4个月或更久，因此在圣伯纳迪诺县的房东朋友们在驱赶过程中需要更多的耐心。

2023年度观察

• 普遍情况
  

2023年，我所驱赶案件总数呈稳步上升趋势，其中洛杉矶县的案件数量最为突出。全年来看，每月的驱赶案件量相差不大，相比之下，4月和5月的新增案件量较多。这主要是由于洛杉矶县在4月份开始实施新的驱赶法案，广大房东朋友们终于等到机会跃跃欲试。就案件结果而言，目前所有结案的案件都已成功收回房屋，其中，缺席数量占比30%，相较疫情前减少了10%-20%；陪审团申请数量增长30%，相较疫情前多了25%；和解数量占总案件数量60% (包括缺席审理default)，相较疫情前增长10%。总体而言，在法院拖延和租客陪审团申请的威胁下，房客变得比以往更难以应对，也因此，房东对和解的意愿普遍更为强烈。

• 特别情况

2023年，部分法院对通知的要求有所提高，同时安排庭审的时间也较为晚。在一些地区，特别是像Long Beach, Compton, Fontana等，警察局的运作出现了异常缓慢的情况。例如，在警察驱赶申请递交后，可能需要等待大约2个月左右的时间才能派遣警察进行驱赶操作。这一现象可能会对案件处理的时效性和效率产生一定的影响。

• 法律变化
  

自疫情以来，驱赶房客的法律发生了多项变化，而在2023年，最主要的变化之一是洛杉矶县的驱赶禁令解除。然而，值得注意的是，洛杉矶市却新增了正当理由驱赶法令，这进一步增加了驱赶的难度。其他法律变化可以参考本所往期文章, 以获取更详尽的信息。

2024年展望

2024年预计将迎来一系列重大法律变化，其中目前已经知道的一些法规如SB 567、AB 12以及Pasadena Rent Control等，都将对驱赶程序产生重要影响。举例来说，SB 567将会极大程度地限制房东使用以重大修缮为理由的驱赶。新法规规定，房东在法驱赶通知前需要先获得修缮的permit，并对修缮内容和通知内容提出额外要求。除上述确定的新政策外，还有一些政策正在起草和商议阶段，我们会持续观望，及时应对。‍‍‍‍‍

‍我们预见到2024年将面临一系列挑战，但同时也充满机遇。随着疫情影响逐渐减弱，我们注意到驱赶的法律法规环境逐步趋向严格化。租客的法律意识和应对策略也在不断成熟。我们已经看到一些租客运用复杂的诉讼程序来延缓流程，甚至有时候利用房东的漏洞进行反击。在这一驱赶环境下，对于这些熟练运用法律手段的租客，我们的驱赶操作必须更加慎重和具有策略性。‍‍‍

笔者总结

‍2023年我所驱赶团队异常忙碌，除了覆盖到以往的四大区域（Los Angeles Cou‍nty，Orange County，Riverside County，San Bernardino County），我们还将服务范围辐射到圣地亚哥县（San Diego County），希望能够更好‍的服务于南加州的客户。在所有的驱赶案件中，因为欠租而导致的驱赶占绝大‍部分，少部分是房客‍的无过错驱赶。无论是因为房东要收回房子、进行重大装修、还是其他情况需要进行无过错驱赶，只要满足规定的条件，都有可能达成目标。‍‍‍

LA County 相对于其他县市在租客保护的法律方面相对更为完善，但在我所今年的上百个驱赶案件中，LA County的驱赶数量占绝大部分。从案件走势来看，需要律师庭审的案件比直接申请缺席判决拿到驱逐令的案子更多一些，但是无论是缺席判决、庭审、还是警察局上门完成驱赶，甚至在庭审上由律师促成双方达成和解并签订搬离协议的情况下，我所代理的案子绝大部分都取得了令房东满意的结果。

同时，我们也接手了少数特别案件。这些案件在前期由房东自己准备通知或起诉材料，由于有瑕疵或错误而导致案件被迫撤销或被法院驳回，之后由我所重新开始起诉。因此，我们强烈建议各位从发通知这一步开始就要谨慎对待，务必采用专业的法律意见，并聘请有丰富驱赶经验的律师来负责您的案子，以免因为细节错误导致耗时耗力，甚至驱赶失败的被动局面。

我所的驱赶团队凭借多年累积的专业知识、丰富的案例经验以及对市场的深刻理解，不断提高服务品质和效率，特别是在华人社区中，我们建立了牢固的信誉和广泛的客户基础。我们对过往成就感到自豪，同时也意识到这是社区对我们的信任和支持的结果。在此衷心感谢所有客户一直以来的信任与支持。

在2024年，我们承诺将不遗余力地为客户争取最大利益，以专业的法律服务回馈每一位选择我们的房东和物业管理者。让我们携手前行，共同迎接法律领域的新挑战，把握新机遇。

李荻律师事务所驱赶团队拥有丰富的代理驱赶房客案件的经验，案件遍布Los Angeles, Orange County, San Bernardino, Riverside等地，成功为多位房东解决燃煤之急。如果您需要驱赶房客或是想了解更多有关驱赶房客的信息，请立刻联络李荻律师事务所。

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