【贷款】貸款買房子前一定要做的5件事 | 萬通貸款 ZOE SHEN

1.检查信用报告，确认信息无误

信用报告是借款人能否获得贷款的重要因素之一。一些人会认为信用报告仅仅是一个分数，但其实这是不对的。完整的信用报告里包含了很多的内容，例如你的信用分数，你名下所有信用卡账户信息，包括已经关闭的账户。此外还有你的信用查询记录，公共记录，贷款还款记录等等。银行会根据你的信用分数，信用历史，还款记录等来决定利息的高低，或者是否贷款给你。

 美国法律规定消费者有权利每年向每家信用报告公司(Equifax、Experian和TransUnion)免费获取信用报告副本，网址是www.AnnualCreditReport.com 。在报告中如果发现有人盗用你的信息来申请信用卡等等要及时处理，以免影响你的信用分数，以及还款记录。需要注意的是这份报告中不会包括信用分数，想要获取信用分数需要额外付钱，或者你也可以通过信用卡公司提供的免费分数查询系统，以及一些免费的信用评分网站，例如Credit Karma来查询你的信用分数。 

2.偿还债务，降低债务收入比（DTI）

DTI，债收比( Debt-to-Income ratio)指的是你每月固定支出的债务除以每月总收入所得到的比例。这个比例越低越好，银行通过这个比例来衡量借贷风险。DTI通常不超过43%，一些特定情况下DTI可以达到50%，也就是说你每月的收入不能低于债务的两倍。为了使DTI降低到50%一下，我们可以提前准备下面几件事情：

◼️偿还部分现有债务

例如车贷，学生贷款，信用卡等等，这是最直接的方法。需要注意的是如果你名下的车贷在十个月内就可以还清，那么这笔贷款可以不用管它，因为在计算DTI的时候月供低于十次以下的车贷不会被计算进去。但如果是Lease的汽车，无论还剩下几次月供，都会计算到你名下的债务里，从而影响DTI。

◼️降低债务利息

这样做虽然不会减少你所欠的总金额，但可以通过降低每月的付款金额来降低DTI。降低月供最简单方法就是重新贷款，举例来说，一笔50万的贷款，还款期限为30年，利率6%，月供为$2998，利率5%，月供为$2684。月供降低了，DTI自然也会降低。此方法同样也适用于汽车贷款。

◼️增加收入

一些客人为了增加收入会考虑做一份兼职，例如送餐，Uber等，但需要注意的是兼职收入必须持续至少两年以上才能用来申请贷款，低于两年工作历史的兼职，在贷款申请中收入很难被使用。

3.准备首付款和过户费

在购房中，首付款是最大的一笔花费，但除了首付款以外，过户费也需要提前准备。过户费用主要分为7个部分，贷款手续费、第三方费用、Escrow&产权费用、政府费用、贷款预付费用、托管账户预付费用和储备金，这些费用加起来通常为贷款金额的2%-5%。

4.选择贷款机构

现在市面上的的贷款机构主要分为三种：

◼️银行（Bank）

擅长做大额贷款（Jumbo Loan）。对于普通贷款（Conventional Loan），由于银行的管制比较多，审批条件相对严格，并不是每个人都能符合他们的审批标准。比较适合有合法身份，并且报税和信用记录都良好的客人。另外利率方面，由于普通小额贷款银行赚的并不多，加上高昂的运营成本，所以银行给出的利率有时并没有竞争力。

◼️贷款中介（Mortgage Broker）

Mortgage broker相较于银行会灵活许多，因为他们和很多银行或者贷款公司合作，帮你选择最适合的贷款方案，并从中赚取佣金。但Mortgage broker自己不出钱放贷，也没有独立审批的权力，所以在审批时间等方面无法掌控。

◼️自营贷款公司（Direct Lender）

这是最推荐给大家的一种贷款公司类型，因为他们不仅能像Mortgage Broker一样提供多种类型的贷款方案，同时也具备独立审批和放款的权利。顺便打个广告, 我所在的GMCC-General Mortgage Capitial Corporation不仅是一家直接放款银行，同时也是房利美和房地美批准的直接卖家，所以我们在利率方面有很大的优势。在贷款方案和审批速度方面我们同样也具有竞争力，我们与近百家Investors合作，所有贷款全部内部审核，最快15天就可以放款。查收入贷款无中介费，无手续费，仅收取贷款审核费$1,790。 

5.选择贷款方案，获取贷款预批信

主要的贷款方案有以下几种：

◼️常规贷款（Conforming Loan）

信用分数620以上，符合房利美或房地美审核标准，1单位住宅贷款金额低于$766,550，一些high-cost地区可以达到$1,149,825。贷款金额上限每年都会有所调整。

◼️大额贷款（Jumbo Loan）

贷款金额超出Conforming loan limit，即$1,149,825的贷款。

◼️政府担保贷款（Government-Insured Loan）

最常见的就是FHA贷款，如果你的信用分数低于620，可以考虑FHA贷款。FHA贷款要求信用分数580以上，最低首付可以到3.5%。

◼️不查收入贷款（Non-QM Loan）

大多数的不查收入贷款并不是完全不需要提供任何收入证明，只是不需要提供报税收入。常见的“不查报税收入”贷款方案有以下几种：

1.      WVOE/雇主信项目，适合W2收入人群

2.      P&L/损益表项目，适合自雇职业或企业老板

3.      1099项目—适合自雇职业

4.      Bank Statement/银行流水项目，适合自雇职业或企业老板

5.      DSCR/投资房项目，仅适用于投资屋

6.      Asset Depletion/Utilization—适用于高净值人士，名下有大额存款，用存款作为收入证明

在选好贷款方案后，就可以根据你适合的贷款方案来准备相应文件并提交给你的贷款经纪人，贷款经纪人审核之后如果没有问题就会出具一封贷款预批信（Pre-approval Letter）给你，拿到这封信之后才算是具备了下offer的资格。