【贷款】在美国贷款购房，除了首付款还需要准备哪些费用？ | 萬通貸款 ZOE SHEN

在购房中，首付款是最大的一笔花费，但除了首付款以外，过户费也需要提前准备。过户费主要分为7个部分: 贷款手续费、第三方费用、Escrow&产权费用、政府费用、贷款预付费用、托管账户预付费用和储备金，这些费用加起来通常为贷款金额的2%-5%。

贷款手续费

查收入贷款的手续费通常只有银行受理贷款的处理费（Processing Fees）和审批费（Underwriting Fees），大概在$1,500-$2,000左右。如果你想要通过购买点数来降低贷款利率，那么你还需要支付点数的花费（Points）。如果是不查收入贷款，通常为了拿到最好的利率，你所锁定的利率里面是不包括贷款经纪人的佣金，这种情况你还需要支付贷款经纪人佣金，通常为贷款金额的1%。

第三方费用

第三方费用指的是由专业机构提供专业服务所收取的费用，这部分的费用你是不能去市场上比价来进行选择的，必须由银行指定。这部分的费用包括了估价费（Appraisal Fee/$500-$800左右），信用报告费（Credit Report/$60-$100左右），洪水证明（Flood Certification/$10-$20左右）等等。还有一些费用可能取决于你选择的贷款类型。例如，如果你选择了FHA贷款，你还需要一次性支付前期抵押担保费（Upfront Mortgage Insurance Premium），这部分的费用由政府来决定而不是银行，目前为贷款金额的1.75%。

Escrow&产权费用

这部分是支付给Escrow和产权公司的费用，如果是买房，通常由卖家来选择Escrow。如果是重贷，你可以在市场上进行比价，然后自行决定使用哪一家Escrow。这部分的费用主要包括了产权保险（Title Insurance）、结算费用（Settlement Fee）、公证（Notary Fee）等等。

政府费用

这部分的费用主要由政府登记费（Recording Fees）和转让税费（Transfer Taxes）组成。政府登记费通常在$150-$300左右。转让税费则按照各地区的税率来计算。

贷款预付费用

贷款预付费包括了以下几种：

◼️房屋保险（Homeowner‘s Insurance Premium）

在过户时银行通常会要求你预付第一年的保费

◼️贷款保险（Mortgage Insurance Premium）

当你的首付低于20%时，银行会要求你购买贷款保险

◼️预付利息（Prepaid Interest）

银行从放款当天起就要开始收利息了，借款人需要预付从放款当天到当月底的利息，例如5月10号放款，要预付5月10号到5月31号的利息。

◼️地产税（Property Taxes）

根据交割时间的不同，有时候需要提前预付房地产税。

托管账户预付费用

托管账户（Escrow/Impound Account），有时候借款人为了方便或者缓解一笔支付大额地税的压力，希望把地税和房屋保险平摊到每个月的贷款账单里，由银行代付，这种情况下就需要开设托管账户，并且有一定的储备金在里面。有些贷款方案银行则会强制要求你开设托管账户来降低风险。这种情况下你就必须准备额外的过户费转入你的托管账户中去。

储备金

除了首付款和过户费以外，有一些特定的贷款方案还需要准备储备金。储备金指的是在你支付完全部首付款和过户费用后你的银行账户里还要有一定数量的余额。通常为PITIA的3-12倍不等，也有可能更多。PITIA指的是每个月和房产（Subject property）相关的债务总和，包括了本金（Principal)、利息(Interest）、地税（Property Tax）、保险（Insurance）和物业费（Association Fee)。这需要提前和贷款经纪人沟通好，看看你所选择的贷款方案对于储备金的要求是什么，大概金额是多少。