【理财】「富人越富 窮人越窮」懸殊原因在於如何改善投資環境 | 唐冠軍地產投資專家

誰是房東？誰是房客？ 誰是屋主？誰是無殼蝸牛？

為什麼有人能夠把握到投資房地產的機會？有人卻放棄了

唐冠軍説：「房地產市場中存在的結構性不平等，這些不平等不僅影響著住房的可負擔性和可及性，也反映在社會經濟分層和城市發展的各個層面上。這些多方面的問題的解決需要政府、民代、開發商、投資人和社會各層面的人熱心參與、同心合作和改進環投資人境 + 惠顧大眾的新居住政策 + 就業政策。」

「富人越富，窮人越窮」這種現象在房地產市場中尤為明顯，主要原因在於投資機會的不均等以及資本的累積效應。以下是一些具體例子來說明這種情況：

1.      資本的累積：富人通常已經擁有較多的資源和資本，這使他們能夠投資於房地產市場，購買物業並從中獲益。例如，一個富裕家庭可能在市中心購買多套公寓，然後出租，通過租金獲得收入，並隨著房價上漲而資產增值。

2.      信貸獲取能力：相對於經濟條件較差的人，富人更容易獲得貸款和信貸支持。銀行和貸款機構通常更願意向已有穩定收入和資產的人提供貸款。這使得富人能夠透過貸款來擴大其房地產投資。

3.      知識和經驗：富人往往有更多機會接觸到投資知識和教育，也可能通過家族和社交圈建立起來的網絡來獲得房地產市場的第一手信息。這種知識和信息的優勢讓他們能夠在市場中做出更明智的投資決策。

4.      市場機會的把握：在房地產市場低迷時，富人往往有足夠的資金來購買價格低落的房產。當市場回暖時，這些房產的價值會大幅增加。例如，2008年金融危機後，許多有資金的投資者抓住機會，以低價購入大量房產。

5.      租賃市場的控制：隨著富人擁有越來越多的房地產，他們在租賃市場中的影響力也隨之增加。這可能導致租金的上漲，對於那些需要租房的窮人來說，生活成本因此增加，進一步加劇貧富差距。

6.      投資門檻和進入障礙：房地產市場的投資通常需要較大的初始資金，這對於普通家庭來說可能是一個重大障礙。例如，台北市的房價對於許多中低收入家庭來說過於昂貴，導致他們無法購買自己的房屋，只能選擇租賃住房。

7.      長期資本增值：在房價持續上漲的城市，如香港和上海，早期購入房產的富裕投資者能夠從長期的資本增值中獲益巨大。這種增值創造了巨大的財富差距，因為這些城市的房價漲幅遠遠超過了一般收入的增長。

8.      租房市場的壓力：隨著投資者購買房產用於出租，租房市場的供應受到影響。在許多大城市中，豪華公寓的大量建設導致租金水平升高，這使得收入較低的租戶負擔加重。例如，北京和上海的許多地區都有租金快速上漲的情況，這直接影響了普通工薪階層的生活質量。

9.      政策影響：政府在房地產市場中的政策有時會加劇富裕和貧窮之間的差距。例如，土地出讓金高昂和開發商傾向於建設高端住宅，使得市場中的經濟適用房供應短缺，這對中低收入家庭尤其不利。

10.  遺產和繼承：在房地產富裕的家庭中，財產往往會世代相傳。這不僅鞏固了家族的財富地位，也使得社會階層固化，窮人難以透過晉升獲得相同的經濟機會。

11.  房價與薪資不同步增長：在很多快速發展的都市區，房價的上漲速度遠遠超過了普通職工的薪資增長。例如，在台北市，過去十年間房價持續攀升，但薪資增長率卻遠不及房價增長率。這導致許多中低收入者無力購買房產，只能長期租住或選擇遠離市中心的地區居住，增加了他們的通勤成本和時間。

12.  投資型買家與首次購房者的競爭：在許多熱門房地產市場，富裕的投資者常常以現金交易快速購買物業，這對首次購房者來說是一大挑戰。首次購房者往往需要較長時間來積累首付，且在貸款批准過程中面臨不確定性，而現金買家的出現使得市場競爭更加激烈，推高了房價。

13.  規劃政策對低收入者的影響：政府的都市規劃和房地產政策有時可能忽視低收入群體的居住需求。例如，某些城市重點發展高端商業和住宅項目，忽略了建造足夠的經濟適用房。這種政策導向不僅減少了低收入者可負擔的住房選項，還可能導致他們被迫遷移到城市邊緣，進一步隔離社會和經濟機會。

14.  房地產稅收與社會階層：在某些地區，房地產稅制可能對富人較為有利。例如，豪宅稅征收的門檻設定過高，導致只有極端昂貴的物業才需繳納更高稅率，而大部分高值物業實際上按較低的稅率征稅。這使得富裕階層的資產增值得到實質性保護，而普通家庭卻負擔相對較重的稅負。

15.  經濟衰退時期的影響：在經濟衰退或金融危機期間，低收入家庭更容易受到影響。房價下跌可能對已經擁有房產的富裕家庭造成財務壓力，但他們通常有足夠的資源來應對這種情況。相比之下，低收入家庭若持有房產，可能面臨更大的財務危機，如被迫賣房解決財務問題，或因無力支付按揭而失去家園。

16.  租金控制政策的雙刃劍效應：在某些城市，例如紐約或舊金山，政府實施了租金控制政策以保護租戶不受租金快速上漲的影響。然而，這些政策有時會導致房東減少對租賃物業的維護或不願意投資於新的租賃住宅建設，這反過來又造成優質租賃住宅的短缺，進一步推高市場上未受租金控制的住宅的價格。

17.  經濟全球化對房市的影響：隨著經濟全球化，外國投資在許多城市的房地產市場中扮演了越來越重要的角色。例如，北京和上海等中國大城市吸引了大量外國投資，這些資金往往追求高端住宅項目，導致本地中產階級和低收入者難以負擔住房。

18.  技術產業與房價的相關性：在硅谷等技術重鎮，高薪的技術工作催生了大量需求較高的住宅市場。這導致當地房價迅速上漲，而那些無法從科技繁榮中直接受益的低收入工人則發現自己越來越難以在市區找到可負擔的住房。

19.  房地產泡沫與經濟危機：當房地產市場過熱，形成泡沫時，最終泡沫破裂往往會對整個經濟造成重大打擊。例如，2008年全球金融危機起因於房地產市場的崩盤，這次危機導致無數家庭失去房屋，而富裕的投資者則利用低價購入房產，待市場恢復後獲得豐厚回報。

20.  城市更新與居民遷移：在城市更新和高端開發項目中，原住民往往因新開發的房地產價格過高而被迫遷移。這種現象在全球許多大城市中都有發生，比如上海的舊城區改造和倫敦的某些高端住宅區。這不僅改變了城市的社會結構，也加劇了經濟不平等。

21.  負擔能力危機：在全球許多城市，尤其是亞洲的大都會如香港和新加坡，房地產價格的上漲已遠遠超過了大多數市民的支付能力。在這些城市，即使是中等收入的家庭也可能發現自己無法負擔購買一個小型公寓的成本。這導致了大量的「棄買族」，這些人雖有穩定收入但選擇長期租房，因為購房成本過高。

22.  二元經濟結構：在某些發展中國家，城市化迅速推進，大量農村居民湧入城市尋找工作，然而他們往往只能在城市邊緣區域找到住所，這些區域通常基礎設施不完善、公共服務有限。而城市中心則集中了高端房產和富裕居民，形成鮮明的經濟和社會隔離。

23.  社會流動性障礙：房地產市場的不公平不僅體現在當前的經濟條件上，還影響了社會流動性。在許多城市，房價高企使得年輕人和新家庭難以在職業發展初期購入房產，這限制了他們的選擇，延後了家庭的形成，並可能影響他們的職業發展和生活質量。

24.  政府補貼政策的弊端：雖然一些政府提供了住房補貼或推出了低成本住房計劃來幫助低收入家庭，但這些計劃有時效率低下或資源分配不當。例如，一些住房補貼可能未能真正惠及最需要幫助的人，或者補貼金額不足以應對房價上漲。

25.  投資與投機行為的差異：房地產市場中富人與窮人之間的另一個區別是投資目的的不同。富人通常將房地產作為資產增值的工具，而窮人則可能因需求而被迫進入市場。在房市熱絡時，投機性購房推高了價格，使得基於需求的買家難以進入市場。

26.  外來投資對地方居民的影響：在許多旅遊熱門地區，如峇里島或普吉島，大量外國投資流入房地產市場，推高了當地房價。這對當地居民來說，尤其是那些依靠當地薪資的住戶，他們發現自己越來越難以在自己的家鄉買房或承受租金。這種現象不僅改變了當地的社會和經濟結構，也可能引發當地居民對外來投資者的反感。

27.  高端物業空置現象：在全球許多大城市，例如倫敦和紐約，豪華的新建高端公寓有時會長時間空置。這些物業多被海外買家作為投資持有，而非用於居住，導致大量高質量住房資源未被有效利用。這不僅對城市住房供需造成失衡，也加劇了住房短缺問題。

28.  推動城市擴張的社會成本：隨著房價在城市中心地區的高漲，許多工作在城市的低收入者被迫遷移到城市邊緣或郊區居住。這不僅增加了他們的通勤時間和成本，也影響了他們的生活質量。這種城市擴張模式在許多發展迅速的大都市，如墨西哥城和曼谷，均有觀察到。

29.  政策導向的社會隔離：在某些情況下，政府的房地產政策可能無意中推動了社會隔離。例如，通過提供稅收減免等優惠激勵措施促進高端住宅或商業地產的開發，而對中低收入住房的支持相對較少。這導致社會經濟地位較高和較低的居民在空間上的分離越來越明顯。

30.  租金補貼政策的挑戰：在某些城市實施的租金補貼政策雖然旨在幫助低收入群體，但有時卻因為資金不足、政策執行不當或補貼標準設置不合理而難以達到預期效果。這種情況在某些發展中國家的城市中尤其常見，如印度的孟買和巴西的里約熱內盧。

31.  公共住房政策的不足：在一些地區，政府提供的公共住房數量不足以滿足低收入群體的需求，或者公共住房的質量和位置不理想，導致住宿條件差和社區隔離現象。例如，香港的籠屋和板間房就是窮人因應高昂房價而出現的居住形態，這些住所條件惡劣，空間狹小，但租金仍然不低，反映出市場的扭曲和住房政策的不足。

32.  豪宅稅政策的效果：一些城市實施豪宅稅來調節市場，目的是抑制高端房地產的投機泡沫並增加政府的稅收。然而，這種稅收政策的實際效果有限，因為富裕買家往往有足夠的資源來規避這種稅負，或者市場上的豪宅價格過高，使得稅收並未有效抑制豪宅市場的熱度，而中低端市場的購房者仍然面臨購房壓力。

33.  都市更新的社會成本：在進行都市更新和城市翻新時，原有低收入居民常常被迫搬遷。這些更新項目往往偏向於商業發展或高端住宅，推高了地區房價和生活成本，導致原居民無法負擔回遷，從而加劇了社區內的經濟分化和社會排斥。這種情況在全球許多正在迅速發展的大城市中均有發生，如北京、上海和曼谷。

34.  短期租賃市場的影響：隨著短期租賃平台如Airbnb的興起，許多房東選擇將房產轉為短期出租，這提高了旅遊熱點地區的住宿價格並減少了長期租賃的房源，對當地居民尤其是低收入者造成影響。這種現象在歐洲和美國的大城市中特別常見，如巴塞羅那和紐約。

35.  金融化的房地產市場：房地產的金融化——即將房地產作為金融商品進行買賣和投資——加劇了市場的波動性和投機性，這對那些尋求穩定住房的普通家庭來說是不利的。高收入投資者和大型房地產公司能夠利用這種金融化來實現高額回報，而普通買家則面臨價格上漲和可負擔性下降的壓力。

36.  影響教育和社區資源：在許多城市中，房價高的區域通常擁有更優質的教育資源，如名校和優秀的教育機構。這導致富裕家庭更容易獲得優質教育，而低收入家庭則因無法負擔高昂的房價而只能選擇資源較差的學區。這不僅加劇了教育不平等，也影響了子女的未來發展機會。

37.  房地產市場的排他性政策：某些城市的房地產市場實施了排他性政策，例如限購令或高額外來買家稅。這些政策雖然旨在抑制外來炒房和保護本地居民，但有時也會不利於外來務工人員或中低收入家庭進入房市，因為這些政策可能間接推高了入門級房價。

38.  城市貧民窟的形成和擴張：在全球許多發展中國家，由於城市中心的房價過高，低收入者常常聚居在城市邊緣的貧民窟。這些地區通常基礎設施匱乏，居住條件惡劣，但由於缺乏經濟選擇，居民無法搬到更好的地區。這種分化反映了市場的極端不平衡。

39.  退休人口的住房問題：隨著人口老齡化，退休人口面臨的住房問題也日益嚴重。在房價高企的城市，許多退休人士發現自己的退休金不足以支撐在城市中心的生活，有時甚至需要賣掉家中物業以支付生活費用或醫療費用，這進一步加劇了老年人的經濟壓力。

40.  環境影響及其社會分層：高端房地產開發往往伴隨著環境資源的高度消耗，如水資源、綠地等，這對生活在較低收入地區的居民尤其不利。這些居民通常無法享受到類似的環境資源，因為他們居住的地區可能未得到充分的環境投資和保護。

41.  社會安全網的不足：在一些發展中國家，缺乏足夠的社會安全網（如住房補貼、公共住房等），使得低收入家庭面臨更大的住房安全風險。例如，在印度的大城市，由於政府提供的住房支援有限，許多低收入家庭只能居住在不穩定的棚戶區中，這些地區缺乏基本的公共服務和基礎設施。

42.  土地利用政策的偏見：在許多發達國家，城市土地利用政策可能無意中促進了高收入居民的利益，例如透過寬鬆的建築高度限制和寬敞的規劃標準來促進高端住宅的建設，而忽視了低收入群體的住房需求。這導致低收入居民被迫遷移到城市邊緣，遠離工作和教育機會。

43.  房價上漲與生活成本：在許多經濟發展迅速的城市，房價的快速上漲直接影響到中低收入家庭的生活成本。例如，在台灣，房價的持續上漲使得許多年輕人和中低收入家庭難以買房，迫使他們租房居住，而租金的上漲又進一步增加了他們的經濟壓力。

44.  開發商與政府的利益結盟：在某些情況下，房地產開發商與政府官員之間可能存在利益結盟，這可能導致政策更多地偏向於支持高端和豪華房地產開發，而不是提供可負擔的住房選擇。這種現象在全球許多地區都有存在，尤其是在那些腐敗程度較高的國家。

45.  金融機構的貸款政策：金融機構的貸款政策有時也會加劇住房市場的不平等。例如，銀行和其他貸款機構可能更願意向有較高收入和更好信用歷史的借款人提供住房貸款，而對低收入和信用記錄較差的借款人則設置更高的貸款門檻，這使得低收入家庭更難獲得購房資金。

46.  公共住宅的分配問題：在一些地區，如香港，儘管存在大量的公共住房項目，但由於需求遠遠超過供應，很多低收入家庭需要等待數年才能獲得住房分配。這種長時間的等待加劇了他們的不穩定感和經濟壓力。

47.  地產稅制的不公：在一些國家，如美國，地產稅通常基於房產的市場價值來徵收。這可能導致那些在房價上漲區域的中低收入家庭面臨越來越高的稅負，有時甚至迫使他們出售房產，因為無法負擔持續增加的稅費。

48.  投資客的影響：在一些城市，外國投資客大量購入房產作為投資或保值手段，這導致當地居民（尤其是首次購房者和低收入群體）在房價高漲的壓力下難以進入房產市場。例如，溫哥華和悉尼的房市近年來受到外國買家的強烈影響。

49.  土地資源的不均等分配：在一些發展中國家，城市擴張常常以不公平的方式進行，富有的地產開發商和有權勢的個體能夠控制大片土地，而低收入群體則被迫遷至城市邊緣，居住在缺乏基礎設施和服務的地區。

50.  租金控制政策的副作用：在一些實施租金控制的城市，例如柏林，這些政策雖旨在保護租戶免受快速上漲的租金影響，但長期來看可能會導致房東不願意投資於房屋維護或新建租賃房產，從而減少市場上的租賃房源，對租戶造成間接不利影響。

以上這些因素共同作用，使得在房地產市場中，「富人越富，窮人越窮」的現象越來越明顯。而那些沒有足夠資金或知識進行投資的人，往往只能成為房客，面對不斷上漲的租金和生活成本，他們的經濟狀況可能進一步惡化。

在不同地區和不同政策背景下，房地產市場如何影響社會經濟結構，尤其是加劇貧富之間的差距。這些例子表明，在房地產市場中，資本的不均、投資知識的差異、政策的偏向以及市場的動態都在不同程度上影響著富人和窮人之間的經濟差距，從而在社會結構中形成明顯的階級分化。

唐冠軍説：「房地產市場中存在的結構性不平等，這些不平等不僅影響著住房的可負擔性和可及性，也反映在社會經濟分層和城市發展的各個層面上。這些多方面的問題的解決需要政府、民代、開發商、投資人和社會各層面的人熱心參與、同心合作和改進環投資人境 + 惠顧大眾的新居住政策 + 就業政策。」