【理财】什麽是「过桥贷款」利率 点数与费用如何计算 | 唐冠军地产投资专家

过桥贷款（Bridge Loan），也称为桥梁贷款，是一种短期融资工具，用於帮助借款人暂时解决资金需求，通常在等待长期资金或永久性融资到位之前使用。这种贷款具有期限短、速度快、灵活性高的特点，但利率和费用通常较高。

过桥贷款（英语：bridge loan）是一种短期贷款，目的是取得更大笔或更长期的融资。^[1]它通常在英国称为过渡性贷款（英语：bridging loan），有时被称做警告贷款（英语：caveat loan），又有时也被称为摇摆贷款（英语：swing loan）。

过桥贷款是个人或企业用於临时的融资需求，直到获得永久融资或下一阶段的融资，新的融资资金通常被用来偿还过桥贷款及其他资本支出的需求。

过桥贷款又称搭桥贷款,是指金融机构A拿到贷款项目之后，本身由於暂时缺乏资金没有能力叙作，於是找金融机构B商量，让它帮忙发放资金，等A金融机构资金到位后，B则退出。

过桥贷款，英文为bridge loan，也就是「牵线搭桥」或「过桥融资」的意思。

过桥贷款在现在的金融市场中很常见，一般是企业向社会第三方借款(居间人)，用来垫付已经到期的银行贷款，成功续贷后，再将贷款还给第三方(居间人)的过程，叫做过桥。说白了就是：先借钱还上银行的贷款，在从银行贷下款来还上。

过桥贷款特性

过桥贷款通常是短期性质，最长不超过一年，有点像是一种短期融资，且过桥贷款利率方面会相对高2-5%，是一种借款人用来弥补短期资金缺口的贷款方式。

过桥贷款常用於房地产买卖中

最常使用到过桥贷款的产业为房地产，大致分成两个种类:无最终债务过桥贷款、最终债务过桥贷款，无最终债务过桥贷款；当你大房想换小房，在等待大房售出时，就可以先申办过桥贷款，购买小房子，大房售出后直接连本带利偿还贷款就好，不会有最终债务的产生。最终债务过桥贷款则是，小房换大房，在等待小房售出时，申办过桥贷款，购买较贵的大房，小房售出后，已售出价格去缴交贷款、利息，但由於大房子比较贵，一定无法缴清，这时候就会有最终债务的产生。

过桥贷款旨在提供短期贷款，以帮助购房者在房产置换的过程中顺利过渡。 过桥贷款通常分为两种类型：无最终债务过桥贷款（No end debt bridging loan）和最终债务过桥贷款。

无最终债务过桥贷款

无最终债务过桥贷款，顾名思义，没有固定的还款日期，您将在贷款到期时支付利息费用和全部贷款余额。 如果您想缩小住房规模，这是一个不错的选择，因为您可以迅速出售现有房产，在贷款结束后使用售房所得来偿还贷款金额。

最终债务过桥贷款

如果您计划扩大您的住房规模，最终债务过桥贷款可能是一个实用的选择。 这种贷款分为两部分：短期贷款用於覆盖现有房产的售出费用，长期贷款用於购买新房产。 当您的房产出售后所得款项被用来还清短期贷款后，剩余的贷款金额就是用於购买新房产的长期贷款。 最终债务过桥贷款对那些不确定何时售出现有房产的借款人很有利，为他们提供更多的安全感和信心。

在申请过桥贷款之前，了解“高峰债务”和“最终债务”的概念很重要。 高峰债务是指借款人在出售现有房产和偿还短期贷款之前将产生的最高水平债务。 另一方面，最终债务是指在贷款期限结束时剩余的债务总额。

过桥贷款 特徵

1.      短期性：

• 过桥贷款的期限通常为几个月到一年，少数情况下可能延长至两年。

2.      快速放款：

• 过桥贷款申请流程相对简单，可以快速满足借款人的资金需求。

3.      高利率和费用：

• 由於过桥贷款的高风险性，其利率通常高於普通贷款，并且可能收取较高的点数（Points，贷款金额的一定百分比）。

4.      有抵押品：

• 过桥贷款一般需要抵押资产（如房地产、企业股权等）作为担保。

过桥贷款用途

1.      房地产交易：

• 个人买房：在等待旧房出售资金到位时，用过桥贷款支付新房的首付款或购房款。
• 开发商资金：房地产开发商在等待长期建筑贷款或销售收入时，使用过桥贷款完成土地购置或项目启动。

2.      企业资金周转：

• 帮助企业支付短期开支（如薪资、租金）或购置设备，等待客户回款或新一轮融资到位。

3.      兼并与收购：

• 在企业兼并或收购过程中，利用过桥贷款支付购买资金，等待长期融资完成。

4.      紧急资金需求：

• 解决临时性的资金缺口，例如支付税款、偿还即将到期的贷款等。

过桥贷款优点

1.      快速融资：

• 过桥贷款能在短时间内提供资金，帮助借款人抓住紧急机会或解决资金问题。

2.      灵活性高：

• 贷款条件和用途具有弹性，可根据借款人的需求调整。

3.      填补资金缺口：

• 帮助借款人应对长期融资未到位前的短期压力。

过桥贷款缺点

1.      成本高：

• 过桥贷款的利率通常高於长期贷款，并伴随较高的手续费和点数。

2.      风险大：

• 借款人需要在短期内还款，若还款来源未如期到位，可能面临违约风险。

3.      需要抵押品：

• 贷款通常需要提供高价值资产作抵押，若无法按时还款，可能丧失抵押品。

列举范例；

个人房地产范例

• 一位买家想购买新房，但旧房尚未售出。他向银行申请了一笔 30 万美元的过桥贷款，用於支付新房的首付款，并以旧房作为抵押。
• 期限：6 个月
• 年利率：10%
• 还款来源：6 个月内旧房出售的款项。

企业范例

• 一家初创公司正在等待下一轮融资，但需立即支付 50 万美元的设备采购费用。公司向贷款机构申请了 过桥贷款，以其技术专利作为抵押。
• 期限：9 个月
• 年利率：12%
• 还款来源：下一轮融资到位的资金。

过桥贷款的风险

1.      借款人财务困难： 借款人可能面临收入减少、债务负担过高或无法维持正常的还款能力。

2.      贷款抵押品价值下跌： 如果贷款是以抵押品（如房地产、股票等）作为担保，当抵押品的市场价值下降时，贷款的回收风险会显着增加。

3.      利息未按时支付： 借款人可能连续数月无法支付利息，导致贷款处於违约边缘。

4.      高风险贷款类别： 这类贷款经常被银行列为「不良资产」或需要专项处理的贷款。

对金融机构的影响：

1.      降低资产价值： 过桥贷款会导致金融机构的资产负债表恶化，因为这些贷款很可能无法完全收回。

2.      增加损失准备金： 金融机构需要提拨更多资金作为损失准备金，以应对这类高风险贷款的可能损失。

3.      影响资金流动性： 过多的过桥贷款可能导致金融机构的资金流动性受到限制，影响其正常经营。

解决方式：

1.      债务重组： 金融机构可能与借款人协商，延长还款期限、降低利率，或进行本金减免。

2.      出售不良资产： 将这类贷款打包出售给专门处理不良资产的机构。

3.      法律追索： 通过法律途径追讨欠款或变卖抵押品。

总之，「过桥贷款」反映的是贷款在财务或资产上的严重风险状态，对借款人和贷款机构都具有重大的经济影响。

过桥贷款是一种短期融资解决方案，能帮助借款人在紧急时快速获得资金，用於解决短期资金缺口或抓住市场机会。然而，由於其成本高、风险大，借款人在使用过桥贷款时需要谨慎规划还款来源，确保按时偿还，避免陷入财务困境。

问：我打算卖掉目前住的房子，另买新屋，使用「过桥贷款」(bridge loan) 可行吗？

世界日报解答：如果房子还没卖掉就出价购屋，可能面临卖房不顺以致於买房资金出问题，目前房市供不应求，卖方通常会优先卖房给备妥现金的买主。

买房时为避免受到卖房牵绊，可考虑申请「过桥贷款」，利用房屋净值(home equity)另外买房，但过桥贷款通常成本高昂且有风险，采取行动前务必三思。

运作与申请方式

过桥贷款是一种房贷，用这笔贷款买新屋，卖旧房时还清。圣地牙哥州立大学(San Diego State University)商学院金融学助理教授梅罗特拉(Anurag Mehrotra)说，可将过桥贷款视为临时贷款或短期贷款。

过桥贷款由既房屋的净值作担保，期限6至18个月，成本比第一房贷(first mortgages)昂贵，资格门槛更高。

一旦申请过桥贷款，可在出售既有房屋过程中用借来的钱买新屋，既有房产敲定买家前，每月只需付贷款利息，卖掉房子后再一次还清本金。

举例来说，屋主有30余万元的公寓，房贷余额15万元，房屋净值等於15万元，申请9万元过桥贷款便足以为价值45万元的新购屋支付20%头期，找到买家之前的卖房期间只需付过桥贷款利息，如果卖得30万元，可用其中的15万元偿还原本尚未还清的房贷余额，再用9万元还过桥贷款，保留剩余6万元。

万一在过桥贷款本金还款日到期时仍未卖出房子，贷方可推迟还款期限，但费用和利率都提高。另一方案是重新调整贷款内容，每月除了还利息、再加还本金。

借贷机构Approved Funding总裁兼贷款长沙约维茨(Shmuel Shayowitz)表示，假如贷款人无法如期在12至18个月内还清贷款，借贷银行多半要求借方还清全部贷款，否则取消抵押房产的赎回权(进行法拍)。

过桥贷款的利率可能比基本利率(prime rate)高出几个百分点，还需要支付一般成交费用。

申请过桥贷款须提供个人身分资料，如出生日期和社安码以及收入、资产和债务等详细讯息。过桥贷款的资格审查比传统房贷严格，申请人需进行评估并证明有足够房屋净值，贷方不希望申请人的第一房贷余额加上过桥贷款超过房屋价值的80%。

过桥贷款的优点

1.能快速获得资金，最慢大约六周完成。

2.无论既有房屋是否顺利出售，都可尽快报价竞购想要买的房子。

3.还款选择灵活，可在贷款期届满前只付利息，到期时万一未顺利售出原有房屋，也许可修改或延长贷款。

过桥贷款的缺点

1.利息比第一笔房贷高。

2.潜存房屋价值下降的风险，万一遇到房地产市场疲软、房价走跌，很可能在高价时买房，支出超过必要的金额。

3.潜存失去家园的风险，万一未在约定期限前还款、也未顺利修改贷款期，贷方可能取消抵押品赎回权，申请人将失去房子。

种替代方案

过桥贷款潜藏风险，卖旧房、买新屋另可考虑其他融资方案：

1.房屋净值贷款(Home Equity Loan)或信用额度(Line of Credit)：以目前房屋净值为抵押进行借款。贷款期比过桥贷款长，如果无法立即出售房屋，有更多喘息空间。通常有还款期(repayment period)和提款期(draw period)。提款期间可能只需支付利息。

2.个人贷款(Personal Loan)：无担保个人贷款不会让借款人的房屋面临风险，但利率可能高於房屋净值贷款或信贷额度。

3.硬钱贷款(Hard Money Loan)：如果买房是为了修复并出售，可选择硬钱贷款，通常头期款高达50%，利率比过桥贷款更高，且需支付几个百分点的贷款费。用这种方式借款会增加房屋转售风险，万一最终没有得到想要的卖价或者未快速出售，可能亏损。

4.调降卖房售价：调降既有房屋售价有助加速卖房，只要调降金额少於过桥贷款成本就值得，不必依赖过桥融资。

请问在美国借一年期限的50万的过桥贷款，一般是收多少点数? 多少利息?

在美国借取短期的过桥贷款（Bridge Loan），例如一笔期限为1年、金额为50万美元的贷款，利率和费用会因地区、贷款用途、借款人信用评级、以及贷款是否有抵押等条件而有所不同。以下是一般市场的概况：

1. 利率（Interest Rate）

• 范围：过桥贷款的利率通常介於 8% 至 12%，有时甚至更高。
• 影响因素：
• 抵押品的质量（如房地产的市场价值）。
• 借款人的信用分数（FICO score）。
• 市场利率环境（例如美国联邦基准利率）。
• 贷款用途（例如购买房产、企业资金周转等）。

计算范例： 假设年利率为 10%，贷款金额为 50万美元，1年的利息计算如下：

利息=贷款金额×年利率=500,000×0.10=50,000 美元利息 = 贷款金额 \times 年利率 = 500,000 \times 0.10 = 50,000 \, 美元利息=贷款金额×年利率=500,000×0.10=50,000美元

2. 贷款点数（Points）贷款手续费

• 范围：贷款点数一般介於 2% 至 6%（即 2 至 6 点）。
• 1 点等於贷款金额的 1%。
• 这些点数通常在贷款核准时一次性支付，作为贷款手续费。

计算范例： 假设收取 3 点费用：

贷款点数费用=贷款金额×点数百分比=500,000×0.03=15,000 美元贷款点数费用 = 贷款金额 \times 点数百分比 = 500,000 \times 0.03 = 15,000 \, 美元贷款点数费用=贷款金额×点数百分比=500,000×0.03=15,000美元

3. 其他费用（Additional Fees）

• 行政费用（Administrative Fees）：通常几百到几千美元不等。
• 评估费用（Appraisal Fees）：约 500 至10,000 美元不等。
• 律师费用（Legal Fees）：视贷款协议的复杂性而定，可能为 1,000 至 5,000 美元。
• 其他杂费：如过户费用、记录费、公证费、产权保险费等。

4. 总成本估算 举例；

假设以下条件：

• 年利率：10%
• 点数：3 点（15,000 美元）
• 其他费用：5,000 美元

则一年总成本为：

总成本=利息+点数费用+其他费用=50,000+15,000+5,000=70,000 美元总成本 = 利息 + 点数费用 + 其他费用 = 50,000 + 15,000 + 5,000 = 70,000 \, 美元总成本=利息+点数费用+其他费用=50,000+15,000+5,000=70,000美元

5. 注意事项；

• 过桥贷款是一种短期融资工具，通常用於资金周转或完成资产交易（如房地产购买）。
• 贷款条件通常比长期贷款更严苛，且利率较高。
• 建议在借款前与多家贷款机构比较条件，并仔细计算实际成本。

如果有具体需求时或更多详细贷款资料，你可以进一查询放款机构、银行、私人贷款、、！

问 1: 公证公司有提供过桥贷款的标准贷款文件与服务吗?

在美国，公证人（Notary Public）主要负责见证文件的签署，确认签署人的身份，并确保签署是在自愿且知情的情况下进行的。然而，公证人通常不提供贷款文件的起草或法律谘询服务。

过桥贷款（Bridge Loan）是一种短期融资工具，通常涉及复杂的法律和财务条款。因此，标准的贷款文件通常由贷款机构的法律部门或专业律师起草。在贷款文件签署时，可能需要公证人见证签署，以确保文件的合法性和有效性。

如果您需要起草过桥贷款的标准文件，建议谘询专业律师或金融机构，以确保文件符合相关法律法规，并保障各方的权益。完成文件起草后，您可以联系公证人安排签署和公证服务。

请注意，公证人的职责和服务范围可能因州而异。因此，建议您在当地确认公证人可提供的具体服务内容。

问1 ：如果贷款金额是50万美金, 年利率10%，一年期限, 每个月只付贷款利息，不用付本金，每月利息是多少？

计算每月应付的贷款利息非���简单，公式如下：

每月利息=贷款金额×年利率÷12每月利息 = 贷款金额 \times 年利率 \div 12每月利息=贷款金额×年利率÷12

代入数据：

• 贷款金额：50万美元
• 年利率：10%（0.10）
• 每月的月数：12

每月利息=500,000×0.10÷12=50,000÷12=4,166.67 美元每月利息 = 500,000 \times 0.10 \div 12 = 50,000 \div 12 = 4,166.67 \, \text{美元}每月利息=500,000×0.10÷12=50,000÷12=4,166.67美元

结论：

每个月只需支付 4,166.67 美元 的贷款利息，本金则在一年期满后一次性支付或根据协议处理。

问2 ：如果过桥贷款金额是50万美金, 年利率10%，一年期限。再加上点数3% + 律师费用1% + 公证费用1% + 产权保险费用1%。总贷款额为 53万美金。每个月只付贷款利息，不用付本金，每月利息是多少？

计算贷款利息时，如果所有费用都计入贷款金额，则总贷款金额为 53万美元。我们基於这个金额计算利息：

公式：

每月利息 = 总贷款金额×年利率÷12每月利息 = 总贷款金额 \times 年利率 \div 12每月利息=总贷款金额×年利率÷12

代入数据：

• 总贷款金额：53万美元
• 年利率：10%（0.10）
• 每月的月数：12

每月利息=530,000×0.10÷12=53,000÷12=4,416.67 美元每月利息 = 530,000 \times 0.10 \div 12 = 53,000 \div 12 = 4,416.67 \, \text{美元}每月利息=530,000×0.10÷12=53,000÷12=4,416.67美元

结论：

每个月需要支付的贷款利息为 4,416.67 美元，本金则在期限结束后一次性支付或依协议处理。

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