【贷款】2025年美国房贷利率预测：高利率或将成为“新常态”？｜AI贷款银行资深顾问─KARENA林

1 月 29 日，FOMC 美联储议息会议将联邦基金利率维持在 4.25%-4.50%，以平衡通胀和经济增长。房屋贷款利率目前在6%以上保持稳定，但未来也可能会进行调整。

美联储降息=房贷利率下降？

一、底层逻辑：房贷利率的“隐藏开关”

▶ 关键：

房贷利率不直接挂钩美联储基准利率，而是锚定10年期美国国债收益率。

美联储降息一般指的是下调联邦基金利率（Federal Funds Rate），即银行间进行超短期借贷时的利率，通常为隔夜期限。超短期利率是金融机构为满足短期流动性需求而借贷资金的成本，其波动对信用卡、车贷等短期借贷影响显着。

而资本市场更关注长期利率，例如股市使用的贴现率、企业发行债券的利率和房贷利率，主要参考10年期美国国债收益率。

长期债券收益率反映市场对未来经济、通胀和政策路径的预期，因此房贷利率与联邦基金利率之间并非直接关联，而更多依赖长期市场走势。

2024年经典案例：12月美联储再降息25基点，但国债收益率反而从飙至4.6%，房贷利率也跟涨。

2025年1月截至今日（1月31日）：10年期美债收益率站稳4.5%，房贷利率接近7%心理关口

房地美首席经济学家Sam Khater表示：“在过去两年半的大部分时间里，30年期固定利率徘徊在6%到7%之间。这个趋势在本周继续，平均利率基本保持平稳在6.95%。”

高利率为何挥之不去？

1. 观望通胀，新政府政策可能推高10年国债收益率

2024年12月，核心个人消费支出（PCE）价格指数同比上涨2.8%，仍超2%目标，但美国通胀率自去年以来逐步回落，从2023年的高点逐渐下降至当前水平。如果通胀率继续保持在较低水平，美联储可能会继续观望。

AI贷款银行首席执行官表示，特朗普政府的税收政策、关税措施以及移民政策也可能导致联邦赤字和通胀上升，从而推高国债收益率。

2. 住房供需“冰火两重天”：短缺与滞销并存

供给端：房价逐年持续上涨，待售房屋的库存低于历史正常水平。尽管房屋库存较去年有所增加，但由于许多拥有低利率抵押贷款的潜在卖家不愿出售房屋，并以更高利率购买新房，导致许多市场的供应仍然紧张。房源供应未能满足需求，市场供需关系仍偏向卖方。

需求端：2024年数据显示，现房销售跌至年化380万套（1995年以来最低），销售额比2023年下降了0.7%，与2021年售出的600多万套房屋相比，销售数量也下降了约三分之一。市场流动性下降较多。

供不应求，交易比之前更少，贷款机构风险溢价提高，因此房屋贷款利率也难下调。

3. 就业向好，市场预期改善

2025年1月10日的美国劳工部数据显示，美国就业超预期，2024年12月非农就业人口激增25.6万，失业率保持在4.1%，低于预估的4.2%。就业增长主要来自医疗保健、政府、建筑、休闲和酒店业等领域。

美国劳动力市场数据好于预期，市场预期改善，国债收益率上升，因此推高了房贷利率。

4. 债券市场倾向：抛售国债，收益率提高

通胀缓解，经济向好。在经济向好时，投资者倾向于抛售国债，将资金转向股票等风险资产，以追求更高的回报。债券收益率是债券年利息与其市场价格的比值。国债价格下跌，导致这个比值上升，即债券收益率提高。

2024年末，美联储如市场预期降息。然而，债券市场并未如预期反应，固定收益产品持续抛售，导致10年期国债收益率短暂突破4.8%，30年期国债收益率接近5%。

收益率上升，因此推高房贷利率。

房产经纪人的机遇与挑战

1. 购房者：观望情绪增加

房贷利率未达预期，了解贷款方案也有限，当购房者成本增加，则可能推迟购房计划。

而和AI贷款银行合作，为客人提供多样化的贷款方案，帮助客人评估最好的利率锁定策略，可以减少未来市场交易和利率波动的不确定性。

2. 投资者：更谨慎决策

机会市场出现分化。需要和客人强调本地经济和人口流动对房价的重要影响，关注人口流入显着的城市或地区，即使整体市场疲软时他们也表现出更强的韧性。分析哪些市场区域更有潜力，帮助客人锁定增值机会。

3. 卖方市场：议价空间扩大

对应环境下，经纪人可以更好的发挥谈判优势，协助买家增强议价能力。

小结

当6-7%利率从“异常值”变为“新常态”，与其怀念2.65%的历史低点，不如寻求优化的新方案——毕竟，穿越周期的从来不是预测，而是预案。

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