加州第19号法案 房产税与遗产税的相互关系

加州隐藏的房产税Proposition 19「死亡税/遗产税」

唐冠军老师说：「美国的屋主每年都有很高的地产税，新来的中国移民你可能会疏忽、不知道，不清楚。要小心，如果你连续5年没有缴地税，你的房地产将会被县政府没收，拿去公开拍卖的。这就所谓的欠税屋拍卖。」

唐冠军老师说：「法律与税法，每年会有新增或修改，针对最新的法律与税法，你要好好去问问律师或会计师或AI智能平台。千万不要去听信那些假消息，以讹传讹，以假乱真。」

唐冠军老师说：「在买房、卖房或换屋、赠与、改名字、成立信托之前，你先要去找律师或会计师咨询，避免你多缴了许多冤枉钱。」

加州的新「死亡税/遗产税」：隐藏的房产税（Proposition 19）

自2021年起，加州通过了第19号提案（Proposition 19），该法案大幅修改了继承房产时的财产税规则，被许多民众称为「隐藏的死亡税」或「遗产税」，因为它让原本可以保留低税基的继承房产，现在很容易因重新估价而产生巨额房产税。

目前，关於Proposition 19 第19号提案，2021 年版本仍然有效，在2025年5月之前，此旧法尚未被修改或废除。

 Proposition 19 的主要变化：

1.     取消原有免税继承政策
在 Prop 19 通过前，父母可以将主要住宅（Primary Residence）传给子女，而不触发房产税的重新评估。

但新法下，只有当继承人将该房产作为主要居住地，并在一年内迁入，才有机会保留原有的税基。即便如此，当房产市值超过原税基加上100万美元时，超过部分仍需重新评估课税。

2.     非主要住宅全面重新评估
包括度假屋、出租屋、商用地产等，若非继承人亲自居住，将不再享有任何税基继承优惠，而是直接按市价重新课税，税额可能大幅增加。

3.     高价值房产的课税限制
即使符合主要居所的条件，当房产市价高於「原评估值＋100万美元」时，超过的部分也会被课以重税。

实际影响举例：

继承情况 1 →子女继承并自住，市价未超过原税基＋$1M，无重新估税，→保持低税基。

继承情况 2 →子女继承并自住，市价超过原税基＋$1M，超过部份，需要重新估税，→税基增加。

继承情况 3 →子女继承后用来出租，需要全部重新估税，因此税额大增。

继承情况 4 →子女继承后成为度假屋等非主要住宅，需要全部重新估税，因此税额大增。

应对策略建议：

• 生前转让房产：可考虑在生前透过信托或其他合法方式安排资产转移。
• 设立信托（Trust）：依据情况设立不可撤销信托（Irrevocable Trust）或其他工具，有助於延迟或规避重新估税。
• 建议与专业人士谘询：包括房产律师、财税顾问等，针对家庭房产组合进行规划。

 未来可能会被加州 州议会修改

「2024年已有草案提出，计画恢复一定程度的免税继承」，允许家庭成员在符合条件下，免重新估税继承主要住宅与额外最多100万美元的其他房产。此提案若通过，将可减轻继承人的税务负担。

参考来源：Ballotpedia - 2024年继承税修正案。

Proposition 19 的进阶说明与细节补充 (一)

深度研究一，包括法律背景、对房地产市场的潜在影响，以及更进阶的避税规划策略：

法案背景补充

Proposition 19 是於2020年11月由加州选民投票通过的宪法修正案，主要由加州房地产协会（California Association of Realtors）推动，其表面诉求是「协助年长者、灾民与残障人士更容易搬迁与转税基」，但附带条件即是限制继承免税的适用对象与金额上限。

对加州房地产与继承家庭的实质影响

1.     房产传承困难度增加
以前家庭可将低税基的房产无条件留给子女，让下一代得以承担极低房产税持有不动产。

Prop 19 推行后，这类规划几乎无法成立，导致许多中产阶级家庭被迫出售继承房产以支付高额税金。

2.     出租市场与投资物件被迫释出
因继承后税负暴增，许多原为出租用的二屋、三屋物件将不得不出售，有可能在短期内造成房市特定区域出现供给增加。

3.     高价值家庭资产重组压力加大
对於持有上千万市值资产的家庭，若不提前做税务与信托规划，后代继承人将面临无法负担房产税而被迫变卖的窘境。

 高阶税务规划策略建议 (一)

以下策略需在生前完成，并且建议由税务与法律专业人员协助执行：

1. 生前设立不可撤销信托（Irrevocable Trust）

• 将房产置入不可撤销信托中，使其不再属於父母名下资产。
• 可提前冻结税基并避免 Prop 19 的继承时重新估税条款。

2. 家庭有限合夥企业（Family Limited Partnership, FLP）

• 将房产以商业投资形式放入 FLP 中，家族成员持有股份。
• 有助於逐步转让资产并降低遗产与赠与税影响。

3. 策略性搬迁与「自住认证」操作

• 若继承人可短期内迁入房产并完成居住证明（例如更改驾照、报税地址），则可尝试保留税基，避开大幅调高税额。

4. 利用1031交换法则（适用於投资性房产）

• 若房产不符合继承税优规定，可先在生前出售后以1031条款转换为其他物件，延后缴税时间。

「民众的一般常见误解」，需要厘清

「Prop 19 只是调整搬家税基」→ 同时也限制继承人能否保留税基，对房产继承有重大打击。

「只要是直系血亲就不会重新课税」→ Prop 19 明文取消此优惠，除非是主要住宅且符合条件。

「可透过遗嘱或生前赠与避免」 → 这种说法，不完全正确，你仍需配合信托与正规规划，否则无法避免税基重估。

结语：Prop 19 是「沉默的财产转移税」

加州Prop 19虽然不是联邦层级的遗产税（Estate Tax），但加州的Prop 19法律，透过房产税重新估价的方式，实质上成为中产家庭资产无声流失的关键。对没有提前规划者，极易让房产从家族资产变成财税负担。

Proposition 19 的进阶说明与细节补充 二

这次会从家族资产传承规划、实际案例、Prop 19 长期社会影响与2024年可能修法的展望等面向切入，协助您全面理解这条「隐藏的死亡税」。

高阶税务规划策略建议 二

家族资产传承  Prop 19 全面影响解析

 家族资产传承困境

在过去几十年，加州家庭常靠早年购入的房产，作为留给下一代的核心资产，因为：

• 长期持有 → 税基低（例如：30年前购买的房产，税基可能只有20万美金）
• 子女继承后 → ���本可保留父母低税基，几乎不增加房产税
• 房产出租 → 稳定被动收入，保障家庭经济安全

但 Prop 19 改变了这一切！

现在，若子女不自住，房产将按当前市价课税，原本一年缴$2,000的房产税可能暴增到$20,000以上，很多家庭根本无法负担，被迫出售祖产。

 真实情境情境模拟（在Prop 1 前 与 在Prop 19后的对比）

模拟情境        在Prop 19 以前             在 Prop 19 之后

父母税基       $200,000（约每年$2,500税      相同

房产市值       $1,500,000                                              相同

🔍 关键差别：是否「主居住」 + 是否「低於100万限额」

子女继承后是否搬入    否                   否

子女税基       继承原税基 $200,000                 被重估为市价 $1,500,000

年度税金       约 $2,500                                       约 $18,750（以1.25%估算）

家庭财务压力   子女几乎无负担          被迫出售房产或出租还税

以上关键差别：是否「主要居住」 + 「房产市价是否低於100万限额。」

族信托与财产传承的因应之道

1.     多人共同信托：例如父母＋成年子女共同设立信托，共享所有权，提前安排房产转移。

2.     有限责任公司（LLC）控股架构：将房产转为公司资产，再转让股份，而非房产本体。

3.     配对条件式信托（QPRT）：限定时间内父母居住，期满后转子女，但需配合寿命规划。

4.     海外信托 / 保险契约搭配：复合性资产转移，需财务规划师协助安排。

对社会与市场长期潜在影响

房产集中化 → 中产家庭难继承 → 房产流入资本集团手中，导致地产集中於大型企业、外资投入。

出租市场压力上升 → 房产被出售后，原本出租用途消失 → 租屋市场紧缩、租金上涨

传统家庭结构冲击 → 祖屋难以留存 → 家族记忆断裂、财富累积断层

老年人口流动增加 → 长者出售房产搬迁 → 可能离开熟悉社区，影响心理与生活品质

Prop 19 背后真正的「政府财政策略」

表面上，Prop 19 是为了「协助老年人灾民转换住房」，实际上：

1.     增加地方税收来源

o    加州长期财政赤字严重，尤其是地方政府需要更多稳定收入。

o    过去许多房产持有人税基极低，数十年未重估，导致政府实收税额极低。

o    透过继承时强制重估，瞬间让大量房产税翻数倍，大幅提升地方税收。

2.     加速房地产市场流通性

o    旧屋主、继承人因无力负担新税额，被迫出售房产。

o    释放大量老房产进入市场，间接促进新买家进场、提高交易税收。

3.     隐形的财富重新分配

o    中产阶级的财富透过高税收慢慢流失。

o    新的资本（机构投资者、大型地产公司）接收这些资产。

 可操作的「合法灰色地带」策略（进阶版）

如果提前规划，可在现行法律下合法降低风险：

1.     提前赠与＋留居协议（Gift + Retained Life Estate）

o    父母生前把房子赠与给子女，但保留「居住权」直到过世。

o    房产转移时避免市场价值被全额重新估税，同时仍能享有原居住权。

2.     契约型共同持有（Joint Tenancy with Right of Survivorship）

o    父母与子女共同登记产权，父母过世时自动过户，避免触发全额重新估税。

3.     策略性搬迁、短期自住（Strategic Relocation）

o    子女在继承后一年内正式搬入（更新驾照、税务地址、公共帐单），

o    合规证明主居住，延续税基或减少重估范围。

4.     家族有限责任公司（Family LLC）操作

o    房产转入LLC，子女继承LLC股份而非房产本身，

o    可利用评价折扣（Valuation Discount）降低税务负担。

什麽家庭最危险？（必须特别注意）

• 父母於80年代前后购入房产，现市值暴涨超过100万美金
• 子女无意自住，或未及时规划继承策略
• 持有2套以上房产（包括投资屋、度假屋）
• 未设立任何信托、LLC结构，直接持有不动产登记

这类家庭在继承时，必然遭遇重税冲击，不论是自住房还是投资型房产。

Prop 19 并不是单纯的房产政策改动，而是一场系统性、结构性重新分配中产财富的重大工程。

了解这背后的税务结构与操作空间，是保护家族资产、确保世代财富延续的关键。

如果我把在加州价值200万元房产 ( 原税基是60万)，在2025年时，成立家庭信托，请问会影响我2025年的税基吗？

这是一个非常关键的问题，关系到您是否会在成立家庭信托的当年（2025年）就被重新评估税基。让我为您清楚说明：

房产税税基 重点回顾：

• 房产地点：加州
• 现值：$2,000,000（市价）
• 原税基：$600,000（现行课税依据）
• 动作：在 2025 年设立家庭信托（Revocable Living Trust）
• 问题：是否会影响您现有的税基？是否会「重新评估」房产税？

答案简洁说明：

如果您设立的是「可撤销信托（Revocable Living Trust）」，而您本人仍保留对房产的控制权，那麽房产税的税基在转入信托时「不会重新评估」**。

 法律依据来自加州税法 Proposition 13 + Proposition 58（部分延伸）

加州税务机关（California Board of Equalization, BOE）明文规定：

➤ 将房产转入可撤销的家庭信托，如果信托设立人仍为受益人或保留控制权，则此举视为「名义上转移（non-change in ownership）」，不构成税基重估的条件。

也就是说：

• 您仍持有房屋（只是名义改由信托持有）
• 您仍住在里面或掌握处分权
• 没有对外实质出售或赠与

👉 因此税基维持原有的 $600,000，不会因设立信托而调整为 $2,000,000。

什麽情况会导致你的税基会需要重新评估？

1.     如果信托为不可撤销信托（Irrevocable Trust），且您不再保有居住或控制权

2.     信托受益人为非直系亲属（例如朋友、远房亲戚）

3.     在信托内转移股权或利益给第三方

4.     继承人於您过世后未符合 Prop 19 条件（例如：受益人不自住）

加州会计师建议你

1.     信托类型 →使用「可撤销家庭信托」最安全。

2. 文件建议 → 明确声明：设立者为主要居住者与主要受益人。

                 3. 附加保险 → 保留文件副本与信托成立时的律师信函，可应对未来税务争议。

           4. 记帐建议 → 保留房产帐单、税单、居住证明等文件作为控制权佐证。

结论：

在您仍然控制房产的情况下，将房产转入「可撤销信托」不会触发房产税基重估。这是目前加州法规下保护房产税基最安全且常见的方式之一。

请问在加州可撤销信托与不可撤销信托的利弊？包括税基的区别？那我该如何选择？

这是一个非常重要且实用的问题，尤其对於希望保留原税基（避免重估）的加州屋主来说至关重要。我会用完整说明：

一句话总结：

可撤销信托（Revocable Trust） ➜ 不会改变税基
不可撤销信托（Irrevocable Trust） ➜ 在某些情况下可能会导致税基重估

🔍 加州税基计算重点：何时会「重新估值」？

在加州，根据 Proposition 13 的规定：

• 房产只有在**「所有权变更（change in ownership）」**时才会重新估值（通常以当时市价为准）。
• 信托的转移是否被视为「所有权变更」，取决於信托的控制权与受益权是否改变。

对照表：可撤销 vs 不可撤销信托 对税基的影响

    问  题                         可撤销信托         不可撤销信托

是否改变所有权           不会                可能会

税基是否被重估           不会                可能会

设立人是否保有控制权     是                  不是

税务风险                 极低              中度至高度

适用时机       生前信托、避免遗产认证     遗产保护、避税、转移财富

常见用途       预立遗嘱、家庭信托计画     高资产家族、税务策略安排

可撤销信托：完全保留税基

• 房产转入可撤销信托时，税务机关视为「非所有权变动」。
• 即使您去世，只要子女符合 Prop 19 规定（例如搬入自住），仍有机会保留全部或部分税基。
• 无需担心在设立信托时被加税。

不可撤销信托：风险视结构而定

会触发税基重估的情况：

• 设立人放弃控制权、不可改变受益人
• 房产转移至信托内后，未来利益属於子女或第三方
• 且此受益人并非设立人本人

在这种情况下，税务机关可能视为「实质转移」，重估房产税基为当时市价

不会重估的特殊情况（例外）：

• 使用「Qualified Personal Residence Trust（QPRT）」并搭配保留居住权安排
• 根据某些特殊不可撤销信托结构（例如 GRIT），可能通过 IRS 及 BOE 认定不构成转移

实际差异范例试算

假设您父母1985年买的房产原价为 $200,000
现在市值为 $2,000,000
原税基：$200,000 × 1.25% ≈ 年缴 $2,500 房产税
若被重新估值后：$2,000,000 × 1.25 % = 年缴 $25,000 房产税

【注意】两者每年房产税相差 10倍。

那我该如何选择？

你想保留控制权、使用方便、保留税基。想避免遗产认证、简单房产传承。‧你可选择撤销信托（Revocable）。

你有多笔高价资产、需资产保护、节税。担心未来被追债、诉讼风险。子女不可靠或无管理能力。你可选择不可撤销信托 + 保护型架构。不可撤销信托可强制分配与管理资产。

结论 与 建议

可撤销信托 → 适合 90% 加州家庭，保税基、无风险、合法传承。是传承与保税基的安全首选。

不可撤销信托 → 适合高资产阶层，有强大遗产税规划需求者（需搭配专业顾问为你量身订做。）是进阶资产保护与节税工具，但需要专业设计与合法操作，风险与回报并存。

【重点提醒】 ：

如果您打算设立不可撤销信托，一定要：

1.     请专业律师/会计师规划整套结构。

2.     先向县政府 Assessor 询问是否会触发税基重估（可用 BOE-58-AH 表格送审）。

3.     保留所有信托成立与控制权证明，以备税务审核。

加州地产税法加州（Property Tax）

自2021年2月16日起，加州实施了第19号提案（Proposition 19），对家庭之间的房产转移税务规则进行了重大变更。以下是详细说明：​

Proposition 19 主要变更内容

1. 限制家庭间房产转移的税务豁免

在Proposition 19实施前，根据1986年的第58号提案（Proposition 58）和1996年的第193号提案（Proposition 193），父母可以将主要居所和最多100万美元的其他房产转移给子女或孙子女，无需重新评估房产价值。

然而，Proposition 19对此进行了限制：​

• 主要居所：​只有在继承人将该房产作为其主要居所，并在一年内申请房主或退伍军人免税资格的情况下，才能保留原有的税基。
• ​California State Board of Equalization
• 其他房产：不再享有100万美元的税务豁免，所有非主要居所的房产在转移时将按市场价值重新评估。​

此外，即使符合条件的主要居所，若其市场价值超过原有税基加上100万美元的部分，超出部分也将被重新评估。​

2024年提案：恢复原有的税务豁免规则

针对Proposition 19带来的变更，2024年有一项名为「加州继承房产税评估变更提案」（California Changes to Tax Assessment on Inherited Homes Initiative）的提案，旨在恢复原有的税务豁免规则。​

主要内容包括：

• 主要居所：允许无论市场价值或是否作为继承人的主要居所，父母可将其主要居所转移给子女或孙子女，无需重新评估房产价值。​
• 其他房产：恢复最多100万美元的其他房产税务豁免，转移给子女或孙子女时不需重新评估。​

该提案的支持者认为，Proposition 19削弱了家庭财产的代际传承，导致许多家庭因无法承担增加的地产税而被迫出售继承的房产。他们希望通过恢复原有的税务豁免，减轻家庭的税务负担。​

加州的第19号提案（Proposition 19）已於2020年11月3日的选举中通过，并於2021年2月16日正式生效。该法案对家庭之间的房产转移税务规则进行了重大变更。​

Proposition 19 的主要变更

1.     限制家庭间房产转移的税务豁免

在Proposition 19实施前，根据1986年的第58号提案（Proposition 58）和1996年的第193号提案（Proposition 193），父母可以将主要居所和最多100万美元的其他房产转移给子女或孙子女，无需重新评估房产价值。

然而，Proposition 19对此进行了限制：

o    主要居所：只有在继承人将该房产作为其主要居所，并在一年内申请房主或退伍军人免税资格的情况下，才能保留原有的税基。​

o    其他房产：​不再享有100万美元的税务豁免，所有非主要居所的房产在转移时将按市场价值重新评估。

o    ​California State Board of Equalization

此外，即使符合条件的主要居所，若其市场价值超过原有税基加上100万美元的部分，超出部分也将被重新评估。

2.     扩大税基转移的适用范围

Proposition 19允许年满55岁的屋主、残障人士或自然灾害受害者将其原有房产的税基转移至全州任何地区的新居所，即使新居所的价值高於原有房产。这项税基转移的机会最多可使用三次。

2024年提案：恢复原有的税务豁免规则

针对Proposition 19带来的变更，2024年有一项名为「加州继承房产税评估变更提案」（California Changes to Tax Assessment on Inherited Homes Initiative）的提案，旨在恢复原有的税务豁免规则。​

该提案的主要内容包括：​

• 主要居所：允许无论市场价值或是否作为继承人的主要居所，父母可将其主要居所转移给子女或孙子女，无需重新评估房产价值。​
• 其他房产：恢复最多100万美元的其他房产税务豁免，转移给子女或孙子女时不需重新评估。​

然而，该提案04-21-2025尚未通过，仍需等待选民的投票结果。​

截至 2025 年 4 月，加州尚未通过任何修改或废除 Proposition 19（第 19 号提案）的法案。尽管有多项努力试图恢复原有的父母与子女之间的房产税基转移权益，但这些提案尚未成功。​

Proposition 19 的修改或废除努力概况

1. 「废除死亡税」提案（Repeal the Death Tax Initiative）

• 发起单位：Howard Jarvis 纳税人协会（HJTA）
• 目标：恢复 Proposition 58 和 Proposition 193 所提供的父母与子女、祖父母与孙子女之间的房产税基转移权益。
• 进展：在 2024 年初，该提案收集了约 56 万个签名，未达到 87 万 4,641 个有效签名的门槛，因此未能列入 2024 年 11 月的选票。
•  
• 2. 参议院宪法修正案第 4 号（SCA 4）

• 提出者：​参议员 Kelly Seyarto（共和党，穆列塔）
• 内容：​旨在恢复 Proposition 58 和 Proposition 193 的条款，允许父母与子女、祖父母与孙子女之间的房产转移不触发税基重估。
• 进展：​该提案在首次委员会听证中被否决，虽然获得重新考虑的机会，但截至目前尚未通过。
•  ​HCS Equity+2hjta.org+2Lucas Real Estate+2Lucas Real Estate+1California State Board of Equalization+1

现行 Proposition 19 的影响

自 2021 年 2 月 16 日起，Proposition 19 对加州的房产税法进行了以下重大变更：​

• 限制父母与子女之间的房产税基转移：​仅当继承的房产作为继承人的主要居所，且符合特定价值限制时，才可避免税基重估。
• 取消对其他类型房产的税基转移优惠：​如出租房、度假屋等在继承时将被按市价重新评估，导致房产税大幅增加。​

结论与建议

目前，Proposition 19 2021 年版本仍然有效，尚未被修改或废除。如果您关心该法案对您家族房产传承的影响，建议：​

1.     谘询专业人士：​与房产税律师或财务顾问讨论，了解如何在现行法律下进行最佳的财产规划。

2.     关注未来动态：​持续关注有关 Proposition 19 的立法动态，以便及时调整您的规划策略。​

结语

Proposition 19对加州家庭间的房产转移税务规则带来了重大变化，特别是对於非主要居所的继承。​

2024年的提案「旨在恢复原有的税务豁免规则」，以支持家庭财产的代际传承，但在2025年五月之前，尚未被加州的州议会通过。

​建议有相关需求的家庭密切关注该提案的进展，并谘询专业的税务或法律顾问，以制定最佳的财产规划策略。

唐冠军老师说：「加州Prop 19虽然不是联邦层级的遗产税（Estate Tax），但加州的第19法律，透过房产税重新估价的方式，实质上成为中产家庭失去房产的关键因素之一。对没有提前规划者，极易让房产从家族资产变成财税负担。」

如需进一步了解第19号提案的影响或相关税务规定，您可以参考以下资源：

• 加州税务委员会第19号提案指南（简体中文）https://wfgtitle.com/wp-content/uploads/2024/01/Proposition-19-Guidance-Chinese-Simplified.pdf
•  
•  
• 加州税务委员会第19号提案官方网站​https://www.boe.ca.gov/prop19/
•  

Property Tax

The BOE acts in an oversight capacity to ensure compliance by county assessors with property tax laws, regulations, and assessment issues. To perform the oversight functions, Property Taxes conducts periodic compliance audits (surveys) of the 58 county assessors' programs, and develops property tax assessment policies and informational materials to guide county assessors and local assessment appeals boards. In addition, the BOE assesses the property of regulated railroads and specified utilities, and assesses and collects the private railroad car tax.

Information About

• Active Solar Energy System Exclusion
• Assessment Appeals
• Assessment Practices Surveys
• Decline in Value (Proposition 8)
• Disaster Relief
• Exclusions from Reappraisal
• Legal Entity Ownership Program
• New Construction
• Private Railroad Car Tax
• Property Tax Projects
• State-Assessed Property
• Supplemental Assessment
• Tax Area Services
• Training and Certification
• Veterans
• Welfare Exemption

Resources

• Annotations/Advisory Opinions
• Assessors' Handbook
• Effective Administrative Practices
• Exemptions
• Frequently Asked Questions
• Guidelines and Procedures
• Letters To Assessors
• Property Tax Rules
• Property Taxes Law Guides
• Expanded Index
• Publications
• Valuation Factor Studies

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2020年12月16日 第19号提案指南 正式生效

第19号提案 是针对年长者、严重残疾人士、家庭以及野火或自然灾害受害者的住房保护法案。

为了帮助纳税人，以下提 供了有关第19号提案的一般资讯。请继续访问加州税务委员会（BOE）的网站以获取更新，因为额外的立法将提供 进一步的澄清说明。

如需协助或有疑问，请透过电话1-916-274-3350或电子邮件联络房地产税部门。

问：常见问题 第19号提案生效日期是什麽日期？

第19号提案於2020年11月3日由加州选民通过，在州长验证和确认选票后的第5天，即2020年12月16日生效。

然 而，对於父母与子女、祖父母与孙子孙女之间的豁免变更将在2021年2月16日生效并适用於交易，

基准年价值转移规定则 将於2021年4月1日生效。

问：加州税务局是否有权延长或更改第19号提案的2021年2月16日或2021年4月1日的生效日期？

 没有。

加州税务局无权延长或更改第19号提案的2021年2月16日或2021年4月1日的生效日期。

 问：基准年价值转移 根据第19号提案，如果我现在购买替代住房并在2021年4月1日或之后出售我的原住房，我是否符合基准年价值转移的条 件？

第19号提案要求基准年价值转移在2021年4月1日或之后进行。它不要求原住所和替代主要住所都在2021年4月1日或之后 出售和购买。因此，在大多数情况下，只要原住所或替代主要住所中的任何一个在2021年4月1日或之后出售或购买，根据 提案19，原住所的基准年价值可转移到替代主要住所。

然而，未来的立法可能会影响提案19的运作，任何更新都将发布 在税务局的网站上 有关更多信息，

请访问： https://www.boe.ca.gov/prop19/#Guidance

问：根据第19号提案，如果我现在出售我的原住房并在2021年4月1日或之后购买替代住房，我是否符合基准年价值转移的条 件？

如前面的问题所答，依据第19号提案，只要原住房或替代主要住房中的任何一个在2021年4月1日或之后出售或购买，原住 房的基准年价值可以转移到替代主要住房。 例如，一名年龄在55岁以上的人已经出售了他们的原住房，并且计划在2021年4月1日或之后购买替代住房，将有资格按第 19号提案的基准年价值转移。

问：第19号提案是否具有追溯效力，会导致已经获得第60/90号提案利益的房产转让重新评估？

第19号提案的基准年价值转移规定的生效日期是2021年4月1日。预计不会影响已经根据第60/90号提案和第110号提案进 行的基准年价值转移。

问：如果我在第60/90号提案下使用了我的一次基准年价值转移，我是否可以在第19号提案下再次将该基准年价值转移三次？

预计在第19号提案下将允许进行三次转移，无论房产所有人是否在过去已经根据第60/90号和第110号提案进行过基准年价 值转移。未来的立法可能会影响第19号提案的运作，如有任何更新将发布在税务局的网站上。

问：根据第19号提案，我是否可以将我的基准年价值转移到任何价值的房屋？

是的；但是，如果替代住房的全现金价值大於原住房的全现金价值，那麽全现金价值之差将被添加到转移的调整后基准年 价值中。 例如，原房屋已经出售，全现金价值为40万美元，销售时的调整后基准年价值为10万美元。

如果购买替代住房 的全现金价值为60万美元，则200,000美元（60万美元 - 40万美元）的差额将被添加到10万美元的调整后基准年价值中。 因此，替代房屋的新基准年价值将为30万美元（10万美元 + 20万美元）。

 问：第19号提案是否适用於2020年发生的灾害？

 第19号提案於2021年4月1日起生效，同时要求在出售原始主要住房后的两年内购买或新建替代的主要住房。

提案19不依赖 於灾害发生的日期。然而，未来的立法可能会影响第19号提案的运作，如有任何更新将发布在税务局的网站上。

问：要符合基准年价值转移的条件，房主必须满足下列哪些条件：（1）年满55岁或以上，（2）残疾和（3）灾害受害者（这 三个条件中的所有条件）？

不需要，在第19号提案项下，房主可能符合上述三个列出的条件中的任何一个，他们不需要同时满足所有三个条件才能符 合资格。

问：父母与子女以及祖父母与孙子孙女的转移 第19号提案是否具有追溯效力，会导致已经获得第58号提案（父母与子女豁免）的财产转让重新评估？

不会，第19号提案明确规定第58号提案适​​用於2021年2月15日或之前发生的转让，而第19号提案适用於2021年2月16日或 之后发生的转让。

问：如果一间家庭住宅赠送给两个子女，是否要求这两个子女都必须将家庭住宅作为他们的主要住所？

我们认为立法机关的意图是只要父母的家庭住房成为至少一个子女的家庭住房，就可以获得豁免。

问：根据第19号提案，如果我继承了父母的家庭住房并搬进去后将其作为我的主要住所，我必须在房屋中连续居住才能获得父 母与子女豁免吗？

如果我搬到其他地方会发生什麽事？

我们认为至少有一个合格的受让人必须持续在该房产中居住，将其作为他或她的家庭住房，以保持豁免。因此，如果该房 产不再是您的家庭住房，它将获得新的应税价值。

新的应税价值将是您继承房屋的日期时的公允市场价值，并每年根据税 务局年度发布的通膨因素进行调整。

（完整资讯请访问以上提供的连结） 各县评估员、审计员和审计主管、理事会书记官以及税务员名单，请访问以下连结

问：第19号提案是否适用於租赁房屋的转移？

 不适用，第19号提案将父母与子女豁免限制在原所有人的家庭住宅转移上，而这个住宅必须是转让人的主要住所，并成为 受让人的主要住所。

 问：我们是否需要在2021年2月16日生效日期之前提交父/子豁免申请，以符合第58/193号提案的豁免资格？

只要在2021年2月15日或之前发生的房地产所有权转移或转让变更，就可以符合第58/193号提案的豁免条件。因此，只要 在房地产评估员处提出的申诉在转移日期之日起三年内提出，或在向第三方转让之前的六个月内提出，或在补充评估或逃 避评估通知之日起的六个月内提出。

因此，申请不需要在2021年2月16日之前提出。

 问：如果家庭住宅的价值超过100万美元，我会失去父母与子女的豁免吗？

 根据第19号提案，价值上限是调整后基准年价值加上100万美元。如果市场价值超过这个限制，可以获得部分减免。超过 免税金额的部分将被加到调整后基准年价值中。 例如，一栋家庭住宅的调整后基准年价值（FBYV）为30万美元，公平 市场价值为150万美元。

根据提案19，免税金额为30万美元 + 100万美元 = 130万美元。差额为150万美元 - 130万美元 = 20万美元。因此，调整后基准年价值为50万美元（FBYV 30万美元 + 20万美元的差额）。

问：如果父母在2021年2月16日生效日期之前去世，但评估员直到一年后才知道这一消息，并根据去世日期重新评估财产，第 58号提案或第19号提案中是否适用父母与子女的豁免条款？   

死亡日期是所有权转移的日期，这适用於死亡日期的法律。

第19号提案明确规定，第58号提案适​​用於2021年2月15日或 之前发生的转让，而第19号提案适用於2021年2月16日或之后发生的转让。 我已经签署并公证了我的房产契据，并在2021年2月15日截止日期之前提交了输入申请到我当地的县登记处。

问：如果我的契 根据在2021年2月15日截止日期之前没有记录，我的契据必须在那之前被记录，所以仍然适用於第58/193号提案的规定吗？

不需要。只要转让日期在2021年2月15日或之前，转让就符合第58/193号提案的规定。财产税规则462.260明确规定，契据 的记录日期被假定为转让日期，但可以透过证据显示转让在记录日期之前发生，评估员应接受较早的日期。此类证据可能 是转让的公证文件（如契据）的日期。

问：第19号提案如何影响托管的财产？

托管的财产管理受托管文件本身的管辖。对於以信托名义持有的财产，收入和税收法 典第61(h)条规定，当房地产中的任何权益转移给托管人以外的人时，或当一份可撤销的信托变为不可撤销时（还可以参 参见财产税规则462.260），将发生所有权转移。

这通常发生在信托人去世时。因此，去世日期被视为所有权转移的日期。 第19号提案明确规定，第 58号提案适​​用於2021年2月15日或之前发生的转让，而第19号提案适用於2021年2月16日或之后 发生的转让。

问：如何申请房主免税或残疾退伍军人免税，以在转让后的一年内符合第19号提案所要求的父母与子女或祖父母与孙子女的豁 免条件？

要申请房主免税或残疾退伍军人免税，必须向县评估员提出申请。 BOE-266，房屋所有权人房产税免税申请，是申请屋主免税的申 请表，而BOE-261，残疾退伍军人房产税免税申请，是申请残疾退伍军人免税的申请表。

这两种表格可以从并要提交到房 产所在地的地方县评估员办公室取得。

问：我仍然对第19号提案有疑问。

我可以联系谁讨论？ 如果您有进一步的问题，您可以致电平等化委员会的房产税部门，

县评估房产部门，电话号码为1-916-274-3350，或透过 电子邮件联络。 来源：boe.ca.gov/prop19/#charts

 本文是上述来源的复制。请注意，无论是法律还是其他方面的任何建议都是上述作者的意见。

 WFG鼓励任何与此主题相关的 法律问题有疑问的人寻求专业的法律人士的意见。 https://www.boe.ca.gov/proptaxes/countycontacts.htm

【注】2024年加州州议会对第19号提案，提出的修正版本建议，但到目前为止，在 2025年4月之前尚未通过。

唐冠军老师说：「法律与税法常常有新增或修改，要对最新的法律与税法，你要好好去问问律师或会计师或AI智能平台。千万不要去听信假消息，以讹传讹，以假乱真。」

附记：2023美国地税城市排名出炉 加州最高

在美国买房，房地产税（property tax）是无论如何都逃不掉的。房地产税通常是由县或市政府管理和徵收。这些地方政 府使用房地产税的收入来资助公共服务、基础设施建设、教育、公共安全和其他地方政府职能。而且随着时间的推移， 这笔费用还会逐渐增加。

个人金融消息网站 SmartAsset 通过分析美国人口普查局的数据，对美国拥有1万名以上人口的330个城市进行了排名，评估了房地产税占房屋价值中位数的比例，以了解各城市的房地产税负担。研究有以下几大发现：

•加州旧金山、Santa Clara 和 Sunnyvale 的地税每年超过 10,000美元。这是在研究中最高的平均年房地产税金额，另 外，这些城市的平均房屋价格在136万~158万美元不等。

一般来说，居民收入低的州往往税赋也较低。

在所有税收负担最轻的15个州中，除3个州之外，其它州的人均收入均低於全国平均水平。

相比之下，税收负担最高的15个州中，有12个州的人均收入高於全国年均49,246美元。

税赋最高的康涅狄格州、新泽西州和纽约州的居民人均收入分别位列全国各州最高、第3高和第4高的水平。

https://www.epochtimes.com/b5/18/2/24/n10169529.htm

10个税赋最高的州

1. 纽约州

税赋在收入中的占比：12.7%
人均收入：59,563美元（全美第4高）
人均收入所得税数额：2,208美元（第2高）
人均地税：2,581美元（全美第5高）
人均一般销售税：682美元（第14低）

2. 康涅狄格州

税赋在收入中的占比：12.6%
人均收入：69,311美元（全美第1高）
人均收入所得税数额：2,279美元（最高）
人均地税：2,774美元（全美第3高）
人均一般销售税：1,137美元（第8高）

3. 新泽西州

税赋在收入中的占比：12.2%
人均收入：61,472美元（全美第3高）
人均收入所得税数额：1,479美元（第7高）
人均地税：3,065美元（最高）
人均一般销售税：1,021美元（第16高）

4. 加州

税赋在收入中的占比：11.0%
人均收入：56,374美元（全美第6高）
人均收入所得税数额：1,991美元（第4高）
人均地税：1,385美元（第22高）
人均一般销售税：983美元（第19高）

5. 伊利诺伊

税赋在收入中的占比：11.0%
人均收入：51,817美元（全美第15高）
人均收入所得税数额：1,237美元（第11高）
人均地税：2,007美元（第10高）
人均一般销售税：696美元（第17低）

6. 威斯康星州

税赋在收入中的占比：11.0%
人均收入：46,762美元（全美第24高）
人均收入所得税数额：1,225美元（第12高）
人均地税：1, 657美元（第13高）
人均一般销售税：848美元（第23低）

7. 马里兰州

税赋在收入中的占比：10.9%
人均收入：58,052美元（全美第5高）
人均收入所得税数额：1,390美元（第9高）
人均地税：1, 491美元（第16高）
人均一般销售税：734美元（第20低）

8. 罗德岛

税赋在收入中的占比：10.8%
人均收入：50,427美元（全美第17高）
人均收入所得税数额：1,151美元（第17高）
人均地税：2,307美元（第7高）
人均一般销售税：908美元（第25高）

9. 明尼苏达州

税赋在收入中的占比：10.8%
人均收入：52,038美元（全美第13高）
人均收入所得税数额：1,889美元（第5高）
人均地税：1,411美元（第20高）
人均一般销售税：999美元（第17高）

10. 马萨诸塞州

税赋在收入中的占比：10.3%
人均收入：64,235美元（全美第2高）
人均收入所得税数额：2,133美元（第3高）
人均地税：2,181美元（第8高）
人均一般销售税：854美元（第24高）#

纳税最低的前10个州

1. 阿拉斯加

税赋在收入中的占比：6.5%
人均收入：55,646美元（全美第8高）
人均收入所得税数额：0（并列，最低）
人均地税：2,639美元（全美第4高）
人均一般销售税：0美元（并列，最低）

2. 怀俄明州

税赋在收入中的占比：7.1%
人均收入：55,116美元（全美第9高）
人均收入所得税数额：0（并列，最低）
人均地税：2,109美元（全美第9高）
人均一般销售税：1,384美元（第5高）

3. 南达科他州

税赋在收入中的占比：7.1%
人均收入：47,834美元（全美第22高）
人均收入所得税数额：0（并列，最低）
人均地税：1,301美元（全美第24高）
人均一般销售税：1,131美元（第5高）

4. 田纳西州

税赋在收入中的占比：7.3%
人均收入：43,326美元（全美第18低）
人均收入所得税数额：46美元（第8低）
人均地税：830美元（全美第7低）
人均一般销售税：992美元（第18高）

5. 路易斯安那

税赋在收入中的占比：7.6%
人均收入：42,298美元（全美第13低）
人均收入所得税数额：4639美元（第12低）
人均地税：839美元（全美第7低）
人均一般销售税：627美元（第12低）

6. 德州

税赋在收入中的占比：7.6%
人均收入：46,274美元（全美第25高）
人均收入所得税数额：0美元（并列最低）
人均地税：1,635美元（全美第14高）
人均一般销售税：1,226美元（第6高）

7. 新罕布什尔州

税赋在收入中的占比：7.9%
人均收入：55,954美元（全美第7高）
人均收入所得税数额：72美元（第9低）
人均地税：2,861美元（全美第2高）
人均一般销售税：0美元（并列最低）

8. 内华达州

税赋在收入中的占比：8.1%
人均收入：43,567美元（全美第19低）
人均收入所得税数额：0美元（并列最低）
人均地税：953美元（全美第13低）
人均一般销售税：1,412美元（第4高）

9. 南卡罗来纳州

税赋在收入中的占比：8.4%
人均收入：39,517美元（全美第7低）
人均收入所得税数额：764美元（第16低）
人均地税：1,080美元（全美第19低）
人均一般销售税：729美元（第19低）

10. 俄克拉何马州

税赋在收入中的占比：8.6%
人均收入：42,692美元（全美第14低）
人均收入所得税数额：832美元（第20低）
人均地税：632美元（全美第2低）
人均一般销售税：686美元（第16低）

责任编辑：2018年大纪元 李寰宇

什麽是 Mello-Roos?

加州新社区房你最需要知道的费用

各位南加房产业主都收到2018年产业税单了，买在橙县尔湾、托斯汀（Tustin）、安大略牧场（Ontario Ranch）等新社区新屋的业主们看到税金总额都很头痛，因为加上梅洛─鲁斯（Mello-Roos Fees）特别费后，都是万元起跳，而这笔特别费又不能抵税。

六年前以70万元在Tustin 新社区买下近3000平方英尺新屋的毕氏夫妇，非常喜欢备有泳池、健身房、交谊厅等公共设施的新社区与新屋，六年来已升值了40万元。

但与产业税金几乎一样高的 Mello-Roos Fee，是他们唯一的抱怨。两者相加，早逾1万5000元，成为一年两次大负担。原本有意再买一户新屋的他们，监於新屋售价都高了，又都有梅洛─鲁斯特别费，产业税���金额可能上冲2万元，这麽重的税负支出，让他们打了退堂鼓。

各以240万元买下两户全新豪宅的中国新移民，接获相当於买价2%的产业税单，建商告诉她们，1%的 Mello-Roos Fee 屋主必须一直缴付下去。每年地产税约$48000。

新移民普遍喜欢新社区里的新房子，设计新颖现代化且具太阳能板、隔热窗等节能装置，看了新社区房子就再也无法忍受老旧房舍，但Mello-Roos Fee 是一笔动辄高达万元的支出，申报所得税时又不能抵税，且持续25、30年甚至没有终止期限，购屋人在醉心於新社区新屋时，必须将地税列入考虑之中，以免入不敷出，最终被迫脱手，非但没赚到，可能还倒赔一笔。

当然现在有很多新区的建商宣传开始时，暂时无 Mello-Roos Fee 或此费用极低。但你要小心过了几年后它的Mello-Roos Fee与HOA管理费都会大涨。

加州地产税是多少，每年又是如何调整的

加州的地产税制度主要由1978年通过的第13号提案（Proposition 13）所规范。以下是关於加州地产税率及其每年调整方式的详细说明：​

地产税率

• 基本税率：​加州的地产税基本税率为房产「评估价值」的 1%。​
• 附加税项：除了基本税率外，还可能包括由选民批准的债券（如学校建设、基础设施等）所产生的附加税项。因此，实际税率通常在 1.1% 至 1.3% 之间，具体数值取决於所在县市的情况。 Sacramento Assessor​

每年如何调整

• 评估价值的增幅限制：根据第13号提案，房产的评估价值每年最多只能增加 2%，或根据通货膨胀率调整，以较低者为准。
• 这项限制适用於未发生所有权变更或新建工程的房产。
• 重新评估的情况：当房产发生所有权变更（如买卖）或进行新建工程时，评估价值会重新设定为当前的市场价值，作为新的基准价值。​
• 市场价值下跌的情况：如果市场价值显着低於评估价值，根据第8号提案（Proposition 8），房产的评估价值可以暂时下调至市场价值。
• 当市场回升时，评估价值可能会超过每年2%的增幅限制，但不会超过原有的第13号提案所设定的上限。

特殊情况与优惠

• 自住房屋豁免：自住房屋每年可享有 $7,000 的评估价值减免，相当於每年减少约 $70 的地产税。 Wikipedia​
• 第19号提案（Proposition 19）：自2021年起，年满55岁的屋主、灾害受害者或残障人士在搬迁时，可以将原有房产的评估价值转移至新购房产，即使新房价值更高。这项措施旨在鼓励换屋，并提供地产税的优惠。

每年调整方式详解

 年度调整限制：

根据 Proposition 13（第13号提案）：

• 每年评估价值最多只能调升 2%
• 即使市场价格飙升，县税务机关仍会根据通膨率计算调整，不能任意上涨
• 税务局会根据加州消费者物价指数（CPI）决定实际调整百分比

价格下跌时的暂时调整（Proposition 8）：

如果市场价值下跌，房屋实际市值低於评估价值：

• 可向县税务局申请「临时减税」
• 这称为 Proposition 8 的救济措施
• 一旦市场价格回升，税务局可以恢复或调升评估价值（不受2%限制，但不可超过历史应课税上限）

 实际税率范例

以下是部分加州县市的平均有效地产税率（以房产市场价值为基准）：​

• 洛杉矶县（Los Angeles County）：​约 0.72%
• 橙县（Orange County）：​约 0.69%
• 圣塔克拉拉县（Santa Clara County）：​约 0.73%
• 河滨县（Riverside County）：​约 0.86%​
• 另加当地鲧县政府的由选民批准的债券（如学校建设、基础设施、警局、消防队、Mello-Roos Fees等）所产生的附加税项。

地产税规划与建议

若准备购屋，请特别留意：

• 交易价格将成为评估价值基准：买入价格 = 首年地税基础
• 购屋后请尽快申请自住减免（Homeowner's Exemption）
• 若将房产转给家人，建议事先规划信托或符合 Proposition 19 的转让机制，以避免重新评估造成税负暴增

实际税率会因地区、房产类型及其他因素而有所不同。​建议您查阅当地税务机关的资讯或使用地产税计算器，以获得更准确的估算。​

唐冠军老师说：「在买房、卖房或换屋、赠与、改名字、成立信托之前，你先要去找律师或会计师咨询，避免你多缴了冤枉钱。」

唐冠军老师说：「美国的屋主每年都有很高的地产税，新来的中国移民你可能会疏忽、不知道，不清楚。要小心，如果你连续5年没有缴地税，你的房地产将会被县政府没收，拿去公开拍卖的。这就所谓的欠税屋拍卖。」