投資高價位房屋 當心被套牢

月租1,000元的房子 買價是13萬3,000元
當年租金收入/買價>9%時就是真正安全的房地產投資

由最新的數據顯示，拉斯維加斯房市的泡沫化現像已止住，已是安全投資的時間，但值得投資者註意的是，高價位房屋的出租市場仍不理想，貸款不易，還有跌價空間，除非是打算自住用，投資被套牢的風險很高。

2011年2月份，拉斯維加斯成交的「中間房價」（釋）為11萬8,500元（這包括新屋、二手屋及「康鬥」（釋）），其中有50%是被投資者買去的，71%屬於「財務困難屋」（Distressed Sales，包括「不足額還款銷售屋」（釋）、「法拍屋」（釋）及「銀行屋」），而其「年租金收入/買價」多是在9%上下。

投資房地產新的基本準則

若依目前情形看來，拉斯維加斯房市的泡沫化是已經止住了，有專家提出一個新的投資房地產基本準則：1、年租金收入/買價< 3% 時，不宜進場； 2、年租金收入/買價= 6%時，臨界點；3、年租金收入/買價> 9%時，是真正安全的投資。

按此計算臨界點，例如一個月租1,000元的房子，其買價不應超過20萬元，因為12,000／200,000=6%；換個方式說，如果是以年息6%的貸款購此屋，每月利息是1,000元（200,000×6%=12,000），雖然買主的借款利息可以扣抵所得稅，但這好處同時也被房地產稅、保險、維修費用所抵銷。

拉斯維加斯高價位的房屋仍不看好

拉斯維加斯中低價位（低於30萬元）的房屋已跌到底谷，投資人紛紛進場，但要注意的是，拉斯維加斯高價位的房屋則仍不看好，理由如下：
1.出租市場不理想，願意付月租1,500元以上的房客的市場佔有率不到15%，而其一般年租金收入/買價<6%，根據上述的投資房地產基本準則，投資者自然稀少。
2.高價位房屋受貸款的影響較大，不但貸款難，未來貸款利率看漲，意味價格還會跌（同額的每月分期付款，可負擔的房價變低），中低價位的房屋則因為有較多的現金投資者，所受影響小。
3.戰後「嬰兒潮」（生於1945年至1960年）約有7,000萬人，開始計畫退休、旅行，趨向賣掉原來住的大屋，改換成小屋，這將惡化市場的供需。
4.中青代的資產「淨值」（釋）因房市泡沫而縮水，許多人甚至還擔心被裁員失業，無法也不願冒險換買高價位的大房屋或好區的房屋，使高價位的房屋需求有限。

資料來源:世界日報賭城版