工商物業貸款

華人移民灣區已有百多年歷史﹐從以往做苦工開始到今天華人已在各經濟領域有驕人成就﹐從寄人籬下到自置物業﹐從小本經營到今日創辦大型工商業集團﹐華人在灣區經濟上有舉足輕重的地位。新一代移民美國的華人更抱著一顆美國夢﹐希望在這片土地上可以闖出一片新天新地﹐但很多時因為言語、文化和社會體制的差異﹐做成很多不必要的誤會和障礙。本公司在工商物業貸款方面所提供的服務﹐望能協助華人投資發展工商物業﹐並簡列以下資料以供參考。

何種物業會被貸款機構視為工商物業處理﹖

• 5 單位或以上之出租公寓( 5 Units or Above Apartment Building)
• 辦公室(Office Building)
• 零售商場(Shopping Mall)
• 混合用途物業(Mixed Use Property)包括商用及零售﹐商用及住宅﹐零售及住宅等。
• 特別或指定用途物業﹐所有特別單一用途之商用物業﹐例如餐館﹐健身室﹐加油站﹐修車廠﹐ 醫務所﹐醫院﹐酒店﹐日租公寓等。
• 工廠
• 貨倉

工商物業貸款與住宅物業貸款有何分別﹖

• 1 至4 單位之住宅物業貸款受政府法例嚴格保障﹐所有法例以保障消費者為目的﹐但工商物業貸款被視為純商業行為﹐而法例認為借款人應對商業行為有足夠認識及對其負責﹐故除非交易任何一方有非法行為﹐否則保障度較住宅物業貸款為低。
• 法例不容許貸款機構以住宅物業所在之地區作為考盧接受貸款申請之條件。但工商物業則不受此保障。
• 一般住宅物業貸款機構皆提供 30 年攤還及 30 年定息之貸款計劃﹐更可連手續費也一同貸出﹐最高可至物業市值之百份之一百零七。工商物業貸款機構雖然以30 年期計算攤還本金及利息﹐但多數提供浮動利率貸款計劃﹐有部份貸款機構願意提供3 年固定息或5 年固定息率貸款計劃﹐但最長定息期不超過10 年。
• 住宅物業貸款有免頭款之貸款計劃﹐但工商物業貸款機構對頭款要求較高﹐視乎物業性質﹐如加油站或修車廠﹐頭款起碼要求為百分之三十五或四十﹐如果是5 單位或以上之出租公寓﹐頭款也要百份之二十五。
• 住宅物業貸款有很多貸款代理員提供無何任手續費(No Point no fee) 之服務﹐但購買工商物業或重貸皆要支付一切手續費(Closing cost) 及貸款代理服務費(Broker service fee) ，和貸款機構批準貸款費用(Origination fee) 。
• 一般住宅物業貸款機構會提供不查工作﹐不查收入及不查資產之貸款計劃﹐但工商物業貸款申請就必須呈交一切有關文件﹐經貸款機構審查﹐結果滿意﹐才可望批准。近期有貸款機構接受不查收入及不查資產﹐但利息較高及貸款額有限。

辦理工商物業貸款有何途徑﹖

• 可直接找銀行貸款﹐但一般零售銀行批准工商物業貸款之條例較為嚴格﹐並會收取貸款手續費﹐批准與否費用概不退還。
• 可找商業貸款經紀代為辦理﹐優點是有經驗﹐熟悉申請程序﹐更與多間貸款機構有聯繫﹐故獲批准機會將大大提高。一般經貸款經紀辦理貸款是要支付經紀服務費﹐而服務費是在貸款手續完成時才收取。

工商物業貸款有何種方式﹖

一般都是以浮動利率貸款 (Adjustable Rate Mortage ) ﹐ 以3 個月、6 個月或1 年變動一次利息。但亦有貸款機構以固定利率貸款﹐固定期為3 年、5 年或10 年。固定期過後利率轉為浮動或一次過清還﹐視乎貸款合同規定﹐但借款人可選擇重貸。

浮動利率是怎樣決定﹖

浮動利率是由兩個部份組成﹕

• 『指數』(Index), 不同貸款機構使用不同指數﹐指數是跟隨市場經濟而變動。 貸款機模之常用指數包括﹕

1. 11th District Cost of Fund Index ( 簡稱 COFI) 第十一區聯邦資金成本指數
2. 12 month Treasury Average Index ( 簡稱 MTA)12 個月政府債券平均指數
3. Constant Maturity Treasury Index ( 簡稱 CMT) 固定到期政府債卷指數
4. London Inter Bank Offering Rates Index ( 簡稱 LIBOR) 倫敦銀行同業拆息指數
5. Prime Index ( 簡稱P ) 最優惠利率指數
6. 雖然指數不同﹐但可視為貸款機構之資金來源成本。

• 『邊際利率』(M), 邊際利率是固定的﹐通常會在 2% 至 5% 不等﹐邊際利率可視為貸款機構賺取之部分。採用何種指數及邊際利率之多寡會在簽訂貸款合同時訂定。

工商物業貸款所需費用﹖

工商物業貸款費用與住宅物業貸款相同，但要注意下列各項﹕

• 工商物業貸款機構通常會收取申請手續費(Application Fee)
• 此手續費多數不會退還 (Non-refundable) ， 一般住宅物業貸款皆不需收取任何申請手續費。
• 貸款機構批准費用(Origination Fee) 大部份工商業貸款機構會收取批准費用，但住宅貸款多不用付此費用。
• 貸款經紀服務費用(Brokers Service Fee) 及其他貸款費用(Closing Cost) 住宅物業貸款有很多貸款代理員提供無任何手續費(No Point No Fee) 之服務，但購買工商物業或重貸皆要支付一切手續費(Closing cost) 及貸款代理服務費(Broker Service Fee) ，和貸款機構批準貸款費用(Origination Fee)
• 估價費(Appraisal Fee)

工商物業估價費用皆比住宅物業高出兩倍以上﹐視乎工商物業估值而訂﹐而且商業貸款機構通常都會有指定之物業估價師 (Certified General LicensedAppraiser) ，一般估價師之報告並不適用。

第二貸款之許可細則？

一般貸款機構都會訂明如借款人需申請第二貸款時﹐須獲得原先貸款機構書面同意才可實行﹐否則無效。但亦有可能訂明不容許第二貸款。

工商物業貸款注意事項﹕

• 必須核查工作記錄﹐收入及資產。
• 視乎情況﹐貸款機構會要求下列報告以批准貸款

1. 物業結構工程報告(Structural Engineering Report)
2. 環境污染報告(Environmental Hazards Report)

• 協議短期還款 雖然工商物業貸款可接受以 30 年期計算攤還本金及利息﹐但大都要求在 3 年、5 年、或 10 年期滿時全部還清。到時借款人可選擇重貸。
• 提前清還貸款罰則( Prepayment Penalty) 一般貸款機構都容許借款每年除支付指定的本金及利息外﹐歸還不超過 20% 本金之額外還款﹐否則將會實施提前清還貸款罰則。所以簽訂貸款合時必須弄清楚是否有罰則或罰金之數目。
• 不準提前清還貸款(Blackout Period)

有些特殊情況下﹐貸款機構會訂明在指定期間不容許清還全部貸款。必須每月攤還本金及利息。 購買或重貸工商物業為商業行為﹐不像住宅物業貸款受法例多方保障﹐ 故宜找一位有經驗及擁有專業知識之貸款經紀代為辦理﹐不但成功機會大增﹐而且節省時間﹐更不需支付申請手續費﹐最重要的是不會錯誤簽訂不利於借款人的貸款合同。 如果您有工商物業貸款的需要或疑問﹐請與作者直接聯絡。

張紹基 (S.K. Cheung)
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