房地產是泡沫嗎？

房地產是泡沫嗎？

房地產是否是泡沫﹐許多人已經為此爭論很久了。二○○○年時﹐網路股出現的泡沬現象令許多人心有餘悸。有人甚至擔心﹐目前居高不下的灣區房地產會不會像幾年前的股票市場一樣一落千丈。

讓我們回過頭來看一九九九年下半年以及二○○○年上半年的情形。那時您看到的一個最直接的印象就是似乎男女老少每個人都對股市津津樂道﹐每天中午到餐廳吃飯的人談論的唯一話題就是股票﹐不外乎就是今天又賺了多少﹐又買進了什麼股票﹐什麼股票出手了幾次﹐總共賺進多少等等。甚至以前從來不買股票的人﹐也在別人慫恿之下﹐進入股市﹐形成全民炒股。在一九九九年十二月三十一日﹐那時媒體一直在談『千年蟲』的問題﹐結果那一天﹐似乎投資者對可能出現的『千年蟲』不屑一顧﹐股市仍然以大幅上漲收盤﹐為二十世紀的最後一天劃上了句號。我們也只能發出感嘆。看來人們是什麼都不怕了﹐那麼股市的危機也就不遠了﹗不幸的是這句話不過二個多月就成為現實﹐那時我們的許多客戶﹐由於公司配發的股票﹐身價達千萬者不在少數。我們都曾勸說要把手中已經可以賣的股票出手至少三分之一以上﹐以作分散投資﹐像房地產﹐債券﹐退休金等等。但真正能聽進去的人是少之又少啊！

那麼現在灣區的房地產市場和一九九九年的股票市場相比又如何呢？您會發現很大的不同。根本的不同只有一字之差『炒』﹐任何一種投資只要沾上了『炒』字﹐多少就會有泡沬﹐那有沒有炒房地產的呢﹖當然有﹐在灣區也有﹐但是灣區的許多人倒不是在炒灣區的房子﹐而是去炒外地的房子去了﹐像南加州、拉斯維加斯以及大陸等地區了！這些人之所以去炒外地的房地產﹐原因有若干﹕這些地方的房地產價格比灣區低﹐上升空間大﹐門檻低﹐不需要大筆的資金。但問題是﹐到目前為止﹐這些地方的房地產已經到了對當地普通居民無法承受的地步。許多房地產已經在不長的時間內不斷轉手。或者就是長期放置等待更大的漲幅。這說明當地的需求根本沒有那麼大。那麼問題就來了。要麼當地居民的平均收入有大幅的提高﹐要麼當地的房地產供應大幅減少﹐要麼就是更多的『炒房者』資金產仍能源源不斷注入市場﹐否則﹐這些地區的房地產要出現泡沬的可能性比灣區要高許多倍。而這三項條件在上述地區出現的可能性並不大﹐所以說﹐房地產有泡沬並不是危言聳聽的話。

之所以仍很少有人炒灣區的房地產﹐最主要的原因﹐是灣區的房地產價格歷來比其它地區高。而從一九九五年灣區房地產從復甦以來﹐灣區的房地產價格已經到了一個新的台階。這個台階對許多炒家來說﹐一是價位偏高不敢進場﹐而是資金需要較大﹐門檻高﹐所以轉向其它地區發展﹐這樣一來﹐灣區的房地產反而比較健康。從最近買房子的人來看﹐大部分仍然是購買自己居住的房子﹐是實實在在的需求決定了灣區的市場。

難道灣區的房地產沒有風險嗎？不是﹐如果灣區的工作機會不斷減少﹐像前兩年一樣﹐公司繼續裁員﹐職位外遷﹐美國出現通貨澎脹﹐使利息不斷上漲﹐那麼在這種情況下﹐灣區的房地產下滑也是必然的。

處理好房地產和貸款是家庭財務的一項首要工作﹐但不是每人都能妥善處理好這一問題。因為這是需要豐富的經驗、遠見、知識並重﹐何況每個人都不一樣。我們曾幫助過許多人解決問題﹐成為我們的顧客。也會告訴許多人﹐沒有必要成為我們的顧客﹐我們曾建議顧客以一百二十萬購進一處房地產﹐通過我們的建議﹐對整處地產再投資三十萬進行整修擴建、分割﹐一年以後﹐整處地產的估價已達二百四十萬﹐我們也會告訴顧客暫時不要做新的貸款計劃﹐因為工作、收入以及目前市場利率的問題﹐重新貸款只會對他不利。

如果您擁有房地產﹐同時也有貸款﹐為了您將來的財務安全﹐您需要問自己幾個問題﹐以確定您能否面對將來可能出現的狀況。

• 房子的增值部分已經超過或接近五十萬了嗎？
• 如果聯邦局不斷調升利息﹐目前的貸款計劃可靠嗎？
• 銀行有一筆存款﹐而房子仍有不少貸款﹐要如何處理呢？
• 夫妻一方失去工作﹐如何支付將來的貸款呢？
• 我有頭期款﹐要買房子嗎﹖
• 我有兩處房子﹐我需賣掉一幢嗎﹖
• 汽車和房屋保險的責任險是否大於房子的總值？

如果您對以上的問題不確定﹐歡迎來電共同磋商﹐有些事情不一定會發生﹐但未雨綢膠永遠是一件好事﹗

房地產和貸款問題諮詢﹕1-800-303-3230