租金收入 只需申報「聯邦所得稅」

內華達州不課「州所得稅」 有收入來源在內華達州者
只需要申報「聯邦所得稅」 對外國投資人而言 也是一項利多

近來，由於拉斯維加斯的房價低及「出租回報率」（釋）高，吸引了很多外國投資人進場投資，許多來自亞洲的華人投資者會關心本地的稅制，首先，美國是聯邦制國家，其下的50州的另有不同的立法，內華達州不徵收「州所得稅」（釋），只需要申報「聯邦所得稅」，對外國投資人而言，也是一項利多。

美國稅制與亞洲有所不同，最好在投資以前有所了解，將來才不會有意外的錯愕，以下我們就將所有與房地產投資相關的稅賦加以詳細說明。

首先假設是以個人名義，而非公司名義在拉斯維加斯購屋，個人將房屋出租，除了租金收入外，如果在美國沒有其它的收入，幾年後個人出售房屋，賺得為數不小的利潤。

(1) 每年「租金收入」須申報聯邦的「所得稅」：

美國居民以「1040表格」申報「聯邦所得稅」，非美國居民(Non Resident)包括外國人則用「1040NR表格」，兩種表格的形式與稅率很相似，只是國稅局針對外國人另訂有代扣預繳的法規，作出租管理服務的公司，在給付外國房東租金收入之前，須先代扣30%繳給國稅局，房東年底報稅時，自行計算出真正的稅額，多退少補。

此外，無論美國居民與否，出租管理公司，都會在年初時，寄發一份「1099表格」（釋）給國稅局及房東，記載前一年的租金總收入，因此，房東的租金收入將無法遁形。

但值得注意的是，租金收入可以扣除相關費用，例如「房地產稅」（釋）、出租管理費、維修費等；至於稅率是多少，繳多少稅，因人而異，一般說來，因為還有「個人免稅額」可抵扣，若是每年有個幾萬元的淨租金收入，通常繳稅約10%。

(2) 「售屋利得(利潤)」也要申報聯邦的「所得稅」：

國稅局對外國人在這項目上，也訂有代扣預繳的法規，為其代辦售屋過戶的「公證公司」（釋）(通常亦為產權保險公司)，在給付外國人售屋所得之前，須先代扣10%繳給國稅局，賣主年底報稅時，再計算出真正的稅額，取得退稅。

同樣的，售屋收入扣除購屋成本、增建成本、傭金、過戶費用等之後，即為「售屋利得」，但是「房地產稅」、出租管理費、維修費等，則因已經在每年計算淨租金收入時使用過，不能再重複拿來扣減；至於稅率是多少，繳多少稅，因人而異，一般說來，因為「資本利得」有優惠稅率，通常約繳售屋利潤的5%至10%，而非售屋所得的10%。

(3) 各地方政府的「房地產稅」：

這部分比較簡單，是按各地方政府的「估定值」 (類似台灣的「公告地價」)，每年稅額約為市價的1%，可以分四次繳。

資料來源:世界日報賭城版