Short Sale 與Foreclosure房屋買賣

甚麼是“Short Sale” （賠本出售）和“Foreclosure”（銀行法拍屋）？

Short Sale一般是借貨人與放款人(銀行)之間協商的結困。開始是借貨的屋主還不起每月的應付款，出現違約。銀行這時候會給屋主寄一封催款信，裡面一般是滿了威脅人氣，旨在弔起屋主的注意。這時候屋主可以通知還不起貸款。這時面臨兩選擇：一是把屋主趕出去，自己成為房子的主人，然後把房子拍賣，這就是Foreclosure ；另一選擇是讓屋主自己賣，賣多少算多少，把貸款賬戶關掉。一般來說，賣的錢是不夠貸款餘額的，銀行要承擔虧損，這就叫Short Sale。

可見，在Short Sale的過程中銀行始終只是放款人，房屋的主人仍需繼續交Homeowner Association Fee（屋主協會費用）、地稅和水電等雜費，並且負責房屋的照看。如果銀行選擇Foreclosure，銀行就要承擔以上的費用，加上Foreclosure一般要幾個月的時間才完成買賣手續，會損失很大。對於借貸的屋主來說，Short Sale帶來信用上的黑點小於Foreclosure，因為Short Sale算是貸款的重組。

Short Sale屋的產權雖然屬於屋主，但是最後的價錢需要銀行的同意。如果與貸款餘款相差太多，銀行會選擇Foreclosure。據統計，大概只有20% 的Short Sale會成功，其他談不成的，成為Foreclosure。

應該選擇“Short Sale”還是“Foreclosure”？

• Short Sale屋，原屋主還在居住，會儘量保持清潔及合作。買主可以買到比較理想、放心的物業，但往往等候銀行批准的時間較長，有可能等上數月甚至有時候銀行最後不通過。買主需要有耐性，先預備好一切文件，例如銀行頭款證明單，銀行預先貸款通過信等。另外，重要的是請房地產經紀與銀行保持聯絡，最好能知道你是否是唯一的等候者，不然會變成途勞無功。
• 而購買Foreclosure屋，則要小心。因為通常法拍屋是SALE AS IS（現狀出售），即賣主不作任何修補，一切由買主負責。因此買主一定要請專人驗證，全屋檢查清楚，以免以後發現問題後悔莫及。文件準備也如其他買賣一樣。

總之，要小心挑選有經驗可以信賴之房產經紀。

資料提供：南加生活錦囊