逹人意見專訪三：加州屋主免法拍之房貸改革法案

美國美聯投資集團─美聯地產
US NATIONAL INVESTMENT GROUP - KEVIN XIAO蕭明強
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因應這次加州通過屋主免法拍的法案，美聯地產Kevin Xiao藉此機會以另一角度與大家分享有關高回報低風險的法拍屋投資。Kevin Xiao表示在突如其來的經濟危機，影響着一般民眾每一個人的生活之下，美國房產的確經過了一輪幅度较大的價格调整，跌幅20％～～50％，投資價值在這個時候已經顯現。
 
Kevin Xiao特別針對最有投資價值的“法拍屋”來做介绍。也向大家解釋什麼是法拍屋。一般人將＂Foreclosure＂翻譯為“法拍屋”，其實＂Foreclosure＂指的是一個過程，當貸款人或屋主無法履行合约去償還債務時，債權人通過出售或收回房產權，進而追回屋主所欠貸款的一個過程，稱為＂Foreclosure”。

一般而言，當屋主停止還貸後三到六個月，債權人就會提交一份《拖欠貸款通告》（Notice of Default-簡稱NOD）。並在當地政府機關做紀錄，公諸於眾，從此Foreclosure就開始了。以下有幾種法拍屋的終結形式和購買方式：
 
一、寬限期的法拍屋  
貸款人或屋主在各州法律允許的寬限期（Grace Period）内設法還清所拖欠的貸款而使原貸款得到復效（Reinstate,這個寬限期一般有三個月，也叫做pre-Foreclosure。這期間，如果利息降低，屋主可以申請“重新貸款”（Refinance）以獲得較低的利息來降低每月的還貸數目，從而保住自己的房子。但是如果房價已下降到接近屋主的欠款數目，没有淨值之後就無法獲得重新貸款。在這種情况下，目前，屋主可以申請“修改貸款”（Loan Modification），債權人根據屋主的經濟情况來决定是否給予適當的降息等，從而讓屋主能夠繼續還貸供房。
 
二、虧本出售的法拍屋
貸款人或屋主在寬限期内將房產賣給第三者，這樣其銷售所得即可用於還清貸款，其信用檔案就不再有不良紀錄。可是目前絕大多數房屋的銷售所得根本不夠還清貸款，這時屋主便可以申请“虧本出售”（Short Sale），債權人根據屋主的經濟情况决定是否同意並承担部分損失。購買虧本出售的法拍屋，需要極大的耐心。對於屋主來說賣多賣少都已經不能賺一分錢了，所以為了吸引買主的報價，其掛牌價往往遠低於市場價，且未經得債權人同意，當買主有意給屋主開價購買後，屋主才能向債權人申請批准。不過此後就可能是遙遙無期的等待(一般從一個月到半年不等)，甚至永遠也等不到結果，或等到的結果卻比掛牌價還高。如果買主的報價有幸被債權人接受了，買主還有時間去完成產權查驗和房屋檢查，也有可能得到比市價還低20～40%的折扣。
 
三、拍賣中的法拍屋
在寬限期终了階段，如果屋主仍然不能還清拖欠的貸款，其房產就會以公開拍賣的方式（Public Auction）試圖賣給第三者。
購買拍賣中的法拍屋，最好事先對拍賣的房屋做詳細的調查，然後在公開拍賣市場上出價。買主需要按規定在競拍後支付現金，而且可能没有足够的時間去完成產權查驗和房屋檢查，但是，公開拍賣會上開出的價錢常常最符合買主的心意，同時還可以避免直接與屋主交易而帶來的各種不可預見的麻煩。
 
四、銀行持有的法拍屋
債權人取得產權，然後再放到公開市場上轉賣。債權人可以在寬限期内與屋主簽訂協議取得產權，也可以在公開拍賣時購回產權。這樣的房產就叫銀行持有的法拍屋（Real Estate Owned by the lender，简称REO），購買銀行持有的法拍屋，可以直接與債權人討價還價。一般來說債權人會保證產權的完整性，並對房屋進行必要的維修,不過仍然有很多這樣的法拍屋處於很破爛的狀况，買主一定要請專家來檢查房子。REO的掛牌價往往會高於前兩個階段的賣價。
 
如果法拍屋的貸款是受到政府機構保護的，如住房建設與城市開發部（HUD，Department of Housing and Urban Development）或退伍軍人安置事務部（VA，Department of Veterans Affairs）等，那麼銀行法拍屋就變成了政府機構法拍屋，在這種情况下，就由政府機構来負責出售法拍屋。
 
美聯地產Kevin Xiao提醒大家，在参與法拍前要先考察房屋的真實信息。每周二美國政府官方網站上都會發佈法拍屋的消息，上面會有每個房屋的具體信息。購房人在看房時是不能夠進屋參觀的，只能在外面看房子的外觀。作為一個有信用的房產經紀人，經紀人是要把房屋的每個細節信息詢問清楚，對残缺的地方拍照，並告知購房人。同時購房人也要注意詢問房屋是否有欠付的費用和税金，否則即便是以很低的價格把房屋買過來，只要完成產權的轉讓，與房屋有關的所有債務也自動轉到新的主人名下了。這是購房人需要非常小心的地方。

美聯地產有成功交易1000多棟法拍屋的豐富經驗，其中有些房屋更以不到20萬美元的價格成交。成交後有專業的律師團隊以最快速度將房客或前屋主趕走。並有技能熟練的裝修隊伍快速裝修完畢。最後經過各種廣告及專業的房地產網站以低於時價上市，往往都能賣過市場價。每棟房屋上看毛利10萬，有時會超過10萬。時間一般在一到四個月不等。對目前而言，正是一個大好時機進入投資市場。美聯地產Kevin Xiao有豐富的地產投資經驗，幫助過無數客戶正確的做地產投資。想要進一步了解地產投資的相關訊息，歡迎隨時來電詢問。