售屋須標示節水裝置

新年伊始，加州政府2012年元旦不少房地產新法規上路。有的涉及房地產交易的資訊披露，有的攸關房地產須增加的設施配備，有意在新年購屋或投資房地產者，不妨先掌握新法，再進場買屋或投資布局。

去年11月完成立法的SB 837號法案規定，從今年1月1日開始售屋者須在交易說明書（Transfer Disclosure Statement）中，標示所售住宅是否安裝節水裝置（Water-conserving Plumbing Fixtures）。包括省水的馬桶、盥洗設備、淋浴蓮蓬頭、水龍頭等。

房地產經紀阮秉森表示，新法說明加州住宅越來越重視節省設計及功能，該法還延伸規定，2017年1月1日後、1994年1月1日前建造的獨立屋（Single-family House），都須安裝節水裝置。

獨立屋主想改裝或改善目前既有的節水裝置，或2014年1月1日後安裝節水裝置的屋主，均須取得最後經審核通過的使用許可。

AB 818號法案規定，擁有五個或以上單位的集合式住宅（Condominium），須提供廢紙、塑料、罐頭與瓶子的回收服務。

若集合式住宅社區不適合提供回收服務，業主須取得垃圾回收公司的證明，據以申請豁免。

遠瀛商業投資顧問公司執行長吳程遠指出，SB 110號法案新規定，為保護房地產購買者及投資人權益，今年1月開始，根據加州「礦區土地回收辦事處」（Office of Mine Reclamation,OMR）的公開資訊，若交易房地產一哩之內有採礦作業區，須在天然災害說明書(Natural Hazard Disclosure Statement)加以揭露，提醒購屋人採礦作業可能造成的生活不便。

美國房市回春腳步遲緩，在振興市場投資方面，加州政府又出台一項保護集合式住宅投資人出租權益的新法。

今年1月1日實施的SB 150號法案規定，集合式住宅的社區管理委員會（HOA）有義務，向購買該集合住宅的投資人，事先提供該社區有關限制房屋出租的規定，以供購屋者進行投資評估。

同時，新法規定若集合式住宅的社區管理委員會，在購屋人投資後，新擬定或變更限制出租的規定、比率。在管理委員會出租新規定出爐前的購屋投資戶，均可不受社區管理委員會新規定的限制。

阮秉森表示，許多集合住宅（Condo）均訂有出租與自住比例規定。例如，有些集合社區的出租康斗不能超過40%，許多華人常買下康斗後，想出租卻因已超出社區可出租的比率，而遭社區管理委員會禁止，此新法頒布施行後，集合社區透明的出租規定，以及新法規定社區管理委員會新規定，不可追溯既往購屋戶，都有利提高集合式住宅的投資意願。

資料來源：世界日報法律專刊