買賣房子時 如何避免法律訴訟與糾紛

Trading house, how to avoid the litigation and disputes.

富爸爸富媽媽說：「買賣房子的時候， 對賣方來說 ，賣主誠實告訴買主，有關房子的一切問題，包括房子過去的及現在的缺點，讓買主確實地知道房屋的所有狀況 / 缺點，才是最好的策略。」

加州法律規定，在房屋買賣過程中，賣主在賣房子的時候，要誠實回答「房屋過去及現在所存在的的各種問題」，法律規定要賣主一定要這樣做，這是對買方的權益起到保護作用。賣主必須要誠實回答各項問題，不可以隱瞞實情，否則很容易，事後遭到買方的抱怨與控訴。

(( 舉例一 )) 有一幢被火燒掉1/4的房子，經過重修粉刷之後，轉賣過三位屋主，最後一位買主，在翻修房子，準備進行拆屋頂時，才發現這幢房子三年前曾有火災， 舊屋主沒有把火災的事實告訴新買主，新屋主一氣之下，就把前二任屋主告上法庭。

(( 舉例二 )) 有一幢在湖邊的房子， 新屋主搬進去不到一個月，他的兩個小孩就氣喘生病，剛開始，醫生查不出孩子生病的確實原因，最後經過細菌培養分析終于檢查出是一種有毒的霉菌在作怪 。原來他們買的新房子，在交屋前一年，屋頂曾經漏過水二次，雖然現在屋頂漏水己修好了，室內也油漆過，房子從外表上看起來，沒有任何問題，但天花板上面及牆壁夾層內卻長滿了有毒的霉菌。就是那些有毒霉菌害到孩子生病 , 因此新屋主把賣主給告上法庭。

(( 舉例三 )) 有一幢房子沒有安裝污水排放管道，而用的是化糞池。 所以每當下雨過後，化糞池排出來的氣味就特別臭 ( 晴天時臭味則比較不明顯。 ) 新屋主買屋前不知道臭味會有那麼的嚴重的，事後買主把賣主告上法庭。

(( 舉例四 )) 有一幢房子是有中央暖氣爐設置，因某廠牌在設計上有些缺點 , 造成他們設計的暖氣爐容易發生火災，因此廠商有發信通知客戶，要求客戶收回換新，由於前屋主不懂英文，收到信也不予於理會。之後不久此屋賣給了新屋主。 新屋主搬進去後不到一年，暖氣爐發生火災。 事後保險公司只答應賠償部份金錢，理由是火災發生的原因，是因為屋主使用了危險產品 (暖氣爐 ) 而引起的，新屋主對火災的發生有相對的責任，所以拒絕全部賠償。新屋主不甘損失，一狀把原賣主告上法庭。

(( 舉例五 )) 有一位買主，在交屋半年後，收到地產稅單，才發現他的地稅較隔壁一條街平均要高出六千元，經向地稅局查訊，才知道有額外的「新社區道路及開發費用」要分擔，經紀人隱瞞地產稅的事實，被買主告上法庭。

(( 舉例六 )) 有位經紀人誤導買主，說他買的屋子是座落於好學區，結果買主搬進新家以後，才發現房子所屬的學區是另一個較差的學區，結果賣主與雙方經紀人被新買主告上法庭。

(( 舉例七 )) 有一棵門前的大樹，它的樹根常常堵塞污水下水道，馬桶每年都要堵塞個三 、四次，賣主並未把下水道堵塞的實情告訴買主，事後賣主被買主告上法院。

(( 舉例八 )) 有一個有裂縫的泳池，賣主並未把實情告訴買主，事後買主發現他的泳池每星期都要新加入很多水，經檢查之後，才發現泳池有裂縫，幾經跟賣主交涉，都達不到圓滿結果，最後賣主被買主告上法庭。

(( 舉例九 )) 有一塊臨接學校不遠的空地，有廿英畝大，買主以低價取得，還以為買到了便宜貨，後來才發現市政府規定此塊空地每年要清除雜草二次，還要每天在地面上灑水，以避免強勁風沙吹入校園，影響孩童健康。龐大的洒水費用讓買主無力負擔，他為了脫產，隱瞞了洒水費用的開支，就把土地以更低的價錢轉賣出去，事後新買主把前賣主告上法院。

以上的例子 , 都是賣主沒有把實情告訴買主，所引發的糾紛控訴，所以在買賣過程中，賣主一定要誠實，不可有詐欺或隱瞞行為。如果法官認定，賣主有 ( 故意 ) 詐欺的行為，除了賠償買主損失外，還要外加「懲罰性賠償」對賣主來說就不划算了， 所以說， 賣主一定要誠實地告訴買主，房屋的缺點與現況，以避免事後引發糾紛。

富爸爸富媽媽說：「買賣房子的時候，對賣主來說，誠實是最好的策略。如果賣主刻意隱瞞房子的缺點，而事後被買主發現，就會引發許多紛爭與訴訟。」
賣主在賣屋時，要誠實填寫「賣家問卷調查表」

為保障買主權益，加州法令規定，在房屋買賣過程中，要求賣主必須回答下列有關的問題。 這些問題包括：

1.住宅現在或過去有過什麼修理，替換、更改、更新、裝修 或修復，重整、加蓋、改建。

2.房屋系統和設施的問題：如暖氣、空調、電氣、下水道、水龍頭、廁所浴室、屋頂、天花板、閣樓、門窗、車庫門、泳池、軟水器、熱水器、壁爐、水管、天線、警報器、垃圾絞碎機等，有無曾經損壞過。 即使現在已經修好，也要告知買家。

3. 在過去12個月重新油漆的部分。

4. 蛀虫、白蟻、跳蚤等病蟲害。

5. 房屋結構、 內牆外牆、擋土牆、土方、地基、土石流、車道、圍牆、大樹樹根等。

6. 地震、淹水區、風災、水災等災害。

7. 火災災害。

8. 五年內曾經向保險公司申請過理賠的項目。

9. 任何屋頂漏水 , 淹水 , 水管破裂造成的霉菌、發霉、潮濕等。

10.河流、小溪、下水道、排水溝、地下水源 、水層、水質。

11. 家禽、寵物、野生動物等氣味。

12. 地界標示、劃分、使用、共有、侵佔等。

13. 庭院、噴 / 灑水系統。

14.水池、泳池 、魚池 及其設備。

15. 共有之道路、康斗管理、維護、限制使用、管理法規 及管理費。

16.產權共有、轉移、分割。

17. 產權訴訟、法律糾紛、破產宣告、離婚、拍賣、充公等。

18 .任何可能引發噪音的問題、包括鄰居 、學校、公園、商場、工業、工廠、交通、汽車卡車、飛機等。

19 . 地役權。

20 . 政府現在、過去 徵收合併、併吞的土地或 將來計劃徵收、併吞的土地。

21 .限制用途的房子或土地。

22.有特別稅、公債的地產。

23. 有房屋租金限制的房地產。

24.有強制清除雜草要求的地產。

25.受 野生動植物保護的地區。

26. 受歷史古蹟保護的地產。

27. 曾經有毒蛇猛獸出現過的地產。

28. 以前曾做過檢查、估價、測量、調查、限制、警告的任何文件及報告書。

29. 涼台、涼亭、地下水井、溫泉、化糞池 等。

30. 地產稅 、增補稅。

31. 在過去三年內，房子裡有無死人、兇殺案。

32. 住宅是否座落在 或 連結著「工業用地 , 商業用地 」住宅是否座落在軍火站 一哩內的地方等。

33. 健康和環境的問題等。

34. 房地產地目是否變更 或 濫用。

35.建築物使用執照。

36. 有山景、市景。

37.缺水管制區、高水費區。

38.性攻擊區、高犯罪區。

39 海岸、河岸管制區。

40. 家甪產品有無缺點，如：被工廠招回重修或更換的項目，如：暖氣爐、消防噴水伐、 熱水爐、瓦斯及電子開關、隔熱石綿瓦等。 .

41. 租賃地上之建築物。

42. 網際網路設備。

43.有毒的污染物、有毒的建材。

44. 有害氣體、特殊氣味、霉菌等。

45. 其它該注意事項等 。

以上「賣家問卷調查表」及「買賣雙方注意事項」可向地產經紀人索取。在買賣過程中，借用房地產經紀人的幫助，以他們的專業知識，一定可以保護買賣雙方不致犯錯，以避免事後發生許多不必要的法律訴訟。

富爸爸富媽媽說：「買賣房子的時候，一定要有專家協助，才能讓買賣過程進行的順暢些，讓雙方沒有爭訟，沒有煩惱。」

任何可以影響房價的事項，賣主都要事前「書面」告知買方，讓買方知道所有事實。 想想自己，想想別人，如果你是買主，你希望現在的賣主隱瞞你、欺騙你嗎？。當你成為賣主時，你也以相同的態度去對待買主，把你知道的實情，全部告訴新買主知道才對。

買主對房子如果有任何疑問，也可以書面記下問題，請求賣主解釋。除了買主親自檢查房子以外，你也可以付費，聘請專業房屋檢查人員，代表你來檢查房子。
小心不肖的賣主與地產紀經人，共同隱瞞房屋實情， 以欺騙不知情的買主 ，所以買主在買房子時，要格外警慎小心。聘請專業的房屋檢查人員，來檢查房子是一件不可缺少的必要過程。

富爸爸富媽媽說：「買賣房子的時候，絕不可為了節省房屋檢查費用，而省去檢查房屋的工作。」

聰明的賣主在賣屋前，會先保養房子，譬如：油漆，換地毯， 花些小錢， 把房子缺點掩飾起來，讓買主看不到，一方面可以欺瞞買主，另外一方面可以賣個好價錢。

聰明的買主，喜歡買未經油漆粉刷過的 ( 陽春屋 ) 舊屋，一方面可以容易檢查出房子的缺點，另外一方面可以殺價，買到便宜貨。等買到房子之後 , 自己再花錢重新裝修整理，這樣才比較放心。

不管買新屋或舊屋，一定要到市政府去查各項房屋資料及使用執照， 往往你會發現賣主提供的資料與市政府登記資料並不相符，事前查證清楚各項有關資料，要比事後去追究是誰的錯來的更重要。

如果屋主發現房屋現狀與市政府登記資料並不相符， 除了可以追究前賣主責任外，也可以追究建商與經紀人的責任。

房地產官司一般都要三、五年才能定案終結，訴訟時間拖的很長，訴訟對買賣雙方不見得有利， 所以在房屋買賣過程中，賣主一定要誠實，以免官司纏訟，勞心傷財。

( 註 )： 在買銀行屋或拍賣屋時，賣主是沒有附帶任何保證的，一切交易都是以”現況交屋”，即SOLD “AS IS “。在此情況下，房屋的任何狀況或缺點，買主均要概括承受，這個就是你在買銀行屋或拍賣屋時，你要承擔的風險。

在房屋買賣過程中，買主、賣主或雙方經紀人與公證公司一定要誠實，不可另外有私底下交易行為，如：買賣做假文件，私下補貼、私下折讓、私下退佣金等，嚴重者可吊銷執照，處以 30年徒刑，及100萬美元的罰款。

富爸爸富媽媽說：「任何事情，事前的防範，要比事後補救來的更重要。只要事前能小心謹慎，按照法律行事，就可以避免以後的許多煩惱。」

在房屋買賣過程中，不一定都是賣主故意欺騙買主，有的時侯是賣方經紀不小心犯的錯誤，也會引來的糾紛，所以在甄選賣方經紀人的時候，一定要格外小心。不可因為經紀人是自己的親朋好友， 就放一個人情給他做經紀人，如果他不是很專業，他犯的錯誤 (例如﹕法律文件上的錯誤 或買賣上的實質錯誤 ) 賣主都是要「概括承受的」。所以賣主一定要小心 , 「人情歸人情，法律歸法律」一點都馬虎不得！

富爸爸富媽媽說：「慎選有口碑、有經驗的專業經紀人，來保護你的權益，這樣才能避免你吃上官司，這一點非常重要，所以你千萬不要因為要省些佣金，就亂選經紀人。」

富爸爸富媽媽說：「慎選房地產經紀人、貸款經紀人，是買賣房屋的第一件重要的事。」

在房屋買賣過程中也會牽涉到許多相關公司，如：公證公司、貸款公司、產權公司、估價公司、保險公司，檢查公司，地產公司，建築公司、開發公司、地稅局、消防局等。如果你一不小心，你就可能會吃虧上當，所以找一位全職有經驗的專業房地產經紀人就是很重要的。

富爸爸富媽媽說：「房屋買賣的過程中，找到一位全職、誠實、有經驗的專業房地產經紀人就是很重要的事。」

富爸爸富媽媽說：「一個好的房地產經紀人，可以讓您省心、安心、放心。一個不稱職的房地產經紀人，可以讓您官司連連，煩惱多多。」

富爸爸富媽媽說：「保護自己的權益，選擇正確的房地產公司 /房地產經紀人，就是買賣房子時的第一件重要的事。」