房地產投資失敗的主要原因

"Without vigilance, excessive debts, excessive speculation and greed, " is the reason that causes the real estate investment failure.

富爸爸富媽媽說：「凡事要做到平衡，且要有節制 ，不貪、不賭、不色、不亂搞，這樣你才能保護住你的財富 。」

在各行各業中都不乏成功人士。成功自然有其成功的理由，諸如：勤奮、進取、積極、努力。 而那些曾經成功過，但從成功高峰墜落的人，其墜落 ( 失敗 ) 的主要原因為「貪得無厭 、不知節制」Have insatiable greed, don't know the forbearance。

(( 故事一 ： 炒樓師傅 )) 凰先生年輕時從內地逃到了香港，在中餐館做學徒，從打雜做起，他花了三年時間才做到一等大廚。他學會了中餐廚藝之後，又轉入酒店學習做西餐，由於勤奮努力，很快地從領班升到了經理，同時每天去夜校學習英文與酒店管理，使他具備智識豐富，具有酒店經營的能力。 之後不久他就獨立創業開辦了一家小酒店。

由於經營小酒店，非常辛苦，僅能賺到一點點小錢，於是他決定轉換跑道，開始經營香港房地產買賣 。凰先生不久成立了明珠集團，進軍搶奪香港房地產市場的大餅。由於他眼光獨到，每次出手均獲勝利，他炒的樓均能「低價買入，高價賣出」 令人稱奇，被人封為「地產魔術師」「地產炒手」等封號。對凰先生來說「炒樓比炒菜還容易」 因此有人又稱他為「炒樓師傅」。

在1989年， 凰先生與朋友以5500萬港元買下麗都酒店，僅隔一周就以6500萬售出，短短幾天讓他賺到200多萬元紅利。其後他不斷地炒樓「低買高賣」累積了許多的財富。「快 、準 、狠 」成為他炒樓賺錢的密訣。

凰先生出手大方敢拚敢買，而且他有能力找到買家，找到「大款」。他屢創出地產高價位的神奇，像轟動當時香港的「福群道六號」、「天比高」、「創世紀」等 ，都是他的傑做。

1998年亞洲金融風暴開始襲擊香港時，香港地產因此萎縮走下坡，許多地產界巨子，紛紛中劍落馬，賠了很多錢。

凰先生這時突然改行，抽出房地產的資金轉向投資於國際網路資訊產業。凰先生成立了「三九明珠」資訊科技公司，並且也成功收購了「捷達訊」、「香港數據電傳」公司，同時他更把投資擴展到北朝鮮電訊業等。

由於凰先生網際資訊產業擴充太快，投資金額又非常龐大，他的周轉資金逐漸吃緊，投資獲利又不如預期，至使他債台高築 ，積欠了約19億債務。凰先生在銀行債務催討下，只得被迫出售「明珠海景」「明珠花園」等酒店地產拿來還債。他這次在資訊產業投資上 ，賠了二億七千萬元。

凰先生在酒店投資上賺到了錢，卻在高科技資訊產業上賠了錢，此實乃「賺錢不容易，隔行如隔山 」。

你要選擇你熟悉的行業，按照你的專業技能和財力去投資，且要量力而為，在你找到財路之後，你就別輕易改變它。

你適合那一個行業，你就從事那一個行業，世界上並不是樣樣事情都是你可以去做的。你不熟悉的事情，你不精通的行業，就不要去碰它。

富爸爸富媽媽說：「房地產投資是一條容易成功的財路，你不要輕言放棄它 ，更不要做了房地產這個行業中的逃兵。」

富爸爸富媽媽說：「「從事一個你不懂的行業 ，你必須認真學習，否則你賠錢的機會是很大的。」

富爸爸富媽媽說：「如果你已經 ( 熟悉 ) 走順了一個行業，已經穩住了某種賺錢的方法，你就不要輕易去改行，有些時候輕率的改行，其所承擔的風險是很大的。」

富爸爸富媽媽說：「從事一項你不懂的工作很困難，投資一個你不懂的行業則有如酒醉駕車，危險的很。」

富爸爸富媽媽說：「投資一個你不懂的行業， 除非你肯虛心學習 ，不恥下問 ，否則你失敗的機會是很大的。

(( 故事二 ： 豪宅大王 )) 有「地產大亨」「豪宅大王」之稱的琴先生年輕時從廣州偷渡到香港，白天跟師傅學房子裝修，晚上在夜校學習室內計設計。經過一段艱苦奮鬥的日子，他積累了一些經驗與知識，自立門戶成立了自己的裝修公司。琴先生搭上中國改革開放的順風車，在廣州設立了金屬製品加工廠，員工數百人，每年營業額上億元。

琴先生成功經營工廠賺了很多錢成了實業家。之後他在香港置產，從荃灣開始炒賣小型住宅，之後炒賣中大型住宅均獲得暴利賺到不少銀子。

琴先生食髓知味胃口愈來愈大 ，他把目標轉向投資高級豪宅，諸 如 ：康樂園、錦繡花園、帝景園、曉峰閣、陽明山莊都曾是琴先生的產業，他聲稱他在最高峰期 ，曾經擁有三百多間豪宅，身家逾五十億港元。

琴先生在大陸開設的工廠賺到了錢，轉而投資房地產也賺到了錢，就這樣「錢賺錢 、錢滾錢、錢生錢」使他財產爆增。 他在吃到甜頭後， 就繼續不斷買進豪宅 ，不曾停止下來。

早期 琴先生購屋都是用現金買從不向銀行借錢， 以後房子愈買愈多，資金開始出現短缺他就開始向銀行貸款，終於愈借愈多，愈欠愈多，最後慘遭套牢。不幸的是碰到98年金融風暴，使他財產價值縮水一半，最後損失了約20億港元。

琴先生炒賣房子一向順手。但因為他「貪勝不認輸」的賭徒個性，使得他在金融風暴時期慘遭套牢，周轉金發生困難，加上官司纏訟，最後只有忍痛割讓部份豪宅 ，「賠錢價賣出」以求現金周轉， 這樣一來使他損失慘重。

琴先生說「房地產賺得快 ，賠的也快。」 琴先生在損失20億元以後，使他有了反醒，他決定 以後不再碰觸房地產投資了。他回到廣州 好好地去經營他來原本熟習的金屬工廠去了。

如果你經營的公司 / 工廠有賺到大錢，那是你的要財源。房地產投資反而變得是你的副財源。 反之，如果你經營的公司 / 工廠沒有賺到錢那是你的副財源，房地產投資就變得是你的主要財源。 我們一定要能分辨出什麼是我們的主要財源？什麼是我們的副財業？不要本末倒置，互相顛倒了，以至於最終走向失敗。

富爸爸富媽媽說：「不要把主要財源業與副財源業互相顛倒了，如果你把它弄顛倒了，你會得不償失、因小失大的。」

富爸爸富媽媽說：「投資房地產是好事一件，但不能超過你的能力，不能超過你的專業，向銀行借錢也要有上限，絕不可超出你的償債能力。」

富爸爸富媽媽說：「長期投資房地產風險很低 ，但我指的是真正長期的投資，切勿做短期盲目的投資 ，因為炒房的風險很高，且容易讓你陷入財務周轉不靈的窘境。」

富爸爸富媽媽說：「炒房價與炒股票一樣風險極高，唯有房地產的長期投資 ，才能降低你的投資風險。」

富爸爸富媽媽說：「房地產的投資首重房地產的位置Location，唯有房地產的Location選對了，這樣才能降低你的投資風險。」

(( 故事三 ： 地產祌童 )) 洛先生十七歲時在滿通地產公司做學徒，後來轉到置業地產公司做經紀人 。當時他借著工作機會認識了許多有錢的富豪 ，1988年他在多位富豪協助下，成立了皇爵集團公司，從事建築材料買與地產買賣。

1991年 洛先生以一億四千萬買到尖沙嘴「重慶商場」。商場在經過重新裝璜整修之後， 1993年以六億八千萬售出，讓他兩年內賺了四億四千萬，此役令他一炮走紅，名利雙收。此後，他陸續買到保柏中心土地、油麻地及中僑百貨大廈等， 賺到了數億元。

洛先生在房地產業叱吒風雨，無往不利，賺了不少錢 ，成為香港打工仔隊伍中的英雄人物，人們封他為「地產祌童」。

不過好景不長，1994年起，洛先生開始轉戰股市炒起了股票，買入東方紅 、南北行 、匯豊等股票 。在1997年金融風暴時賠掉了三億七百萬 ，至此他每況愈下 負債累累 ， 債台高築 。 債主日日上門追討，終於他承受不了逼債壓力，最後在私人遊艇上燒炭自殺身亡。

洛先生喜歡結交富豪生活奢侈 ，有人形容他是「世界仔」「暴發戶」。他的感情生活則多彩多姿 ，經常與女明星拍拖徘聞不斷。

「沒有警惕 / 警覺 、負債過高 、炒樓 與 貪心過度」是房地產投資失敗的主要原因

富爸爸富媽媽說：「股票、期貨、房地產都有漲勢與跌勢，洞察世界經濟、政治與科技的走向，就是絕對重要的事。如果看錯了經濟走勢，就容易造成投資損失。」

富爸爸富媽媽說：「不可過份舉債，也不可用借來的錢去炒股、炒房、炒樓、炒土地、炒面子。」

富爸爸富媽媽說：「炒賣股票失敗的實例太多了 ，勸君不要炒股票、玩股票，否則你的損失會很慘的。」

富爸爸富媽媽說：「吃喝玩樂 、奢侈浪費 、不知節制、違法亂紀、債台高築 、接近女色 ，這些都有可能使你身陷囹圄、身敗名裂、家毀人亡、得不償失。」

富爸爸富媽媽說：「賺到錢也要能守得往錢 ，不要貪心過度 ，也不要奢侈浪費 ，更不要去賭博、玩股票、玩女色。」

有道是「要戒慎恐懼 ，如屨薄冰。」「人在高峰中， 順境中就容易放縱情慾」 , 失去對事物的洞察力、敏感力，失去了警戒心 ，產生錯誤與偏差的行為 ，最後被你自己愚昧的行為所擊倒 。

富爸爸富媽媽說：「安逸享受 、奢侈浪費，就是我們由盛而衰的開始。輕敵、放蕩 、沒有警戒心，就是我們由強而弱，被人擊敗的原因。」

很多人一輩子找不到發財的方法，但也有佷多人在找到了發財的方法之後，又輕易地把它放棄了 ，這些都是很可惜的事。

有一些富豪發了財以後 ，不知節制，奢侈浪費，敗光家產。
有一些富豪發財以後，貪得無厭，想賺得更多，結果搞到周轉不靈，負債累累 ，最終變得一無所有。

富爸爸富媽媽說：「凡事要做到平衡，且要有節制 ，不貪、不賭、不色、不亂搞，這樣你才能保護住你的財富 。」

富爸爸富媽媽說：「如果你忘記歷史教訓 ，歷史還是會回來的。如果貪婪、沒有戒心，你的勝利很快會消失的。」

富爸爸富媽媽說：「要不恥下問 ，虛心學習 。從別人的失敗中得到教訓勝過從自己的失敗中得到教訓。」

有道是「財富是追求不完的。」 在我們追求財富的同時，要有節制，切不可盲目追求過多的財富。不懂財富真諦的人，會被財富害死的。

富爸爸富媽媽說：「不懂財富真諦的人，會盲目地追求財富，一旦你無止境的貪婪，最終你就會被財富害死的。」

富爸爸富媽媽說：「財富是無止境的。有些大富豪 賺了那麼多的錢 ，反而還還想賺的更多，一旦你無止境的貪婪，那不是在造福，那是在做孽。」

富爸爸富媽媽說：「財富是追求不完的。如果你不知節制，你就會被財富淹死，死在自己的貪婪中。」

富爸爸富媽媽說：「擁有太多的財富會令人智昏，讓大富豪由盛而衰的原因，就是他得意忘形，缺少警惕 或警覺心之故。」

富爸爸富媽媽說：「取之於社會，用之於社會是理所當然的。 如果大富豪已經 賺到了很多的錢 ，他就該學會做公益 、行善事，回饋社會。」

富爸爸富媽媽說：「忘掉自己具有社會責任的大富豪，最後他會毀在他自己的失算中，或 死在自己的貪婪中，被巨大的負債壓死。」