如果「收入不夠、負債又過高」你該怎麼辦？

唯有快速切斷你最大、最主要的債務的來源 ，這樣你才能解決你的債務問題。

富爸爸富媽媽說：「解決債務問題，除了要多賺錢來清還債務之外，還是要以切斷債務的來源，來得最為重要。切勿以債養債，這樣你才能夠徹底的解決債務問題，脫離債務困境。」

受到次級房貸影響，銀行沒收回來的拍賣屋愈來愈多，整體房價節節敗退，每一幢房子的房價縮水10 %～ 50 %。又 隨著鄰居房價普遍的下跌，您自住的房子很可能在一夕之間，「從資產變成了負債，從光榮變成了悲哀，從美夢變成了惡夢」。

例如，原本市價值八十萬元的房子，在一夕之間變成了五十六萬元。而你欠銀行的貸款餘額尚有七十萬元。隨著房價下跌，這時你原本擁有的房子淨值完全消失了，而你原先引以為傲的財產卻全部變成了讓你頭痛的負債。

房價跌到貸款餘額之下，讓房子原本的淨值完全消失，叫做溺水屋。如果溺水屋在市場上低價求售，就叫做Short Sale。

富爸爸富媽媽說：「隨著房價的下跌，很可能就在一夕之間，房子變成了溺水屋，讓你的美夢變成了惡夢，光榮變成了悲哀。」

美國經濟學家提出警告，房貸危機不僅會使民眾失去房子，也可能波及經濟各層面。已嚴重萎縮的房市將因市場上待售屋太多而每況愈下，在原本房價火熱的加州、內華達州和佛羅里達州的房價可能會重跌達30 % ～ 50%。

急於把房子脫手的屋主及銀行拍賣屋可能會拖垮全美房價到崩盤。建商、開發商，可能會停業，金融機構可能會被迫破產、併購、倒閉。消費者支出又普遍減少，它將會拖累全世界經濟復甦的前途。

人生難免會有起起伏伏，高高低低。 原本穩定的工作、收入、健康、家庭、婚姻，也可能會一夕之間完全改變，這些改變可以使你的美國夢徹底破滅 或 讓你陷入在財務的困境之中無法脫身。

李先生從事裝修工程，平時靠打零工為生，他受到次級房貸影響，裝修工程大量減少，以至他的收入頓時減半，連欠三個月房貸Payment都沒有付清。他有一幢房子去年市值70萬，現在市值50萬。他有二個房貸，總計共欠銀行58萬元。為了清償債務，他曾委託地產經紀人公開上市出售，賣屋己有六個月了，但是就是沒人來買。李先生被房貸壓迫，不得不三次調低售價，但是還是找不到買主，眼看房子就要被銀行沒收拍賣了，李先生他急得不得了。

由於上市屋庫存量過多，賣主一時不容易找到買主，所以房子非常難賣，除非屋主願意壓低售價，要不然就吸引不到潛在買主的興趣，這就是房價突然下滑的原因之一了。當然房價主要下滑的原因是「拍賣屋太多，又太便宜」，房價因此節節敗退，所以房價愈賣愈便宜。

李先生來找我，向我請教該怎麼辦？ 我建議他向銀行申請Short Sale，壓低房價把房子賣掉。結果，不到60天就順利地把房子賣掉了，因此最終解決了李先生負債的問題，使他免於信用破產、免於拍賣。

Short Sale –又叫做債務減免。在房屋買賣過程中，如果有不足額的買賣(賣價)，賣價低於原屋主欠債總合，就叫做Short Sale， 屋主的欠債總合包括銀行欠款 ( 第一胎貸款、第二胎貸款、第三胎貸款 )、有登記的私人債務、遲付利息 、違約罰金、代書費用、、律師費用，各種稅金、各項雜費。

如果經濟不好 ( 房價不斷下滑 )，房價低到所欠的借款額以下，如果此時要賣房子，賣價就可能會低於欠款額。如果/假設此時屋主沒有能力來付差額 或 屋主不肯拿出額外的錢來補足差額 ，房屋買賣就不成立， Escrow就無法結案。若在此時屋主向銀行請求幫助，讓銀行來降低你的債務 ( 或 替你彌補差額 )，這就叫做債務減免。

如果不足的差額與各項費用，由原貸款銀行來概括承受 ( 銀行所承受的差額，就是銀行給屋主的債務減免 Forgiveness of debt ) ，這種不足額的買賣/賣價，就叫做Short Sale或叫做債務豁免。 一般Short Sale都需要事前得到原貸款銀行的事前批准，如果得不到原貸款銀行的事前批准，則這幢房子的買賣就不能成立。

一般Short Sale都需要事前得到原貸款銀行的事前批准，Short Sale的價錢也得到要原貸款銀行的事前批准，所以Short Sale的房子，也可稱為銀行認賠屋。因為賣價與貸款餘額之間的差價是要銀行認賠的，銀行認賠的房子叫銀行認賠屋。

所以Short Sale的房子可稱做：短賣屋、銀行認賠屋、債務豁免屋、溺水屋跳樓價。

如果屋主欠銀行的錢太多，其LTV( Loan to value ) 超過85 %以上者，在經濟不好，房價不斷下滑之下，屋主欠的債就很可能超過賣價，此時向銀行申請做Short Sale，就是屋主可以選擇的方法之一了。

申請 Short Sale的必備條件 ﹕1. 屋主收入減少使其已無法負擔銀行Payment。 2. 屋主已遲付銀行Payment 二次以上。 3. 屋主的銀行存款餘額三個月以上接近零。 4. 屋主發生重大事故，如車禍、重病、傷殘、失業、家變、離婚、官司纏身、天災、死亡等。 5. 屋主除自住屋以外，沒有其它的任何房地產。 6. 屋主已變成是真正的窮光蛋，但又不願意信用分數變差。 7. 屋主向銀行誠實申報Hardship letter，闡述屋主財務遭受困難的原由。

屋主向銀行申請Short Sale的書面文件包含有﹕1.Hardship letter 2. Current credit report. 3. Current appraisal report. 4. Any subordinate liens of the property. 5. Two years Tax return 6. Verification of Employment. 7. Six months bank statement. 8. Business profit or loss statement. 9. Medical bill or Doctor’s report. 10. Current income. 11. Living cost 12. Where the loan or equity line money to go? 13. Layoff letter. 14. Purchase offer 15. Estimate escrow closing statement (seller’s balance sheet). 16. Seller’s authority letter. 17. Multiple listing service paper. 18. Property advertisement、 newspaper、pictures、flyers、open house 19. After seller leave the house where to move in? 20. Counter offer with contingency “Subject to short sale approval.” 21. Real estate agent’s report or letter. 22. Personal outside debt other than lenders. 23. Current lawsuit、 litigation、law action.，…..etc.

Short Sale 與Foreclosure 比較，Short Sale的優點有﹕1.較少的法律 / 律師費用 2. 較少的銀行費用 3. 較少的房屋修理費用 4.減少空屋時間 5.免除更壞的信用記錄 6.對臨近房價影響較小 7.較不易增加市場下跌情緒 8.保留原屋主顏面 9.房子是被屋主賣掉的，而不是被銀行強制沒收的

一般Short Sale買賣過程中所花費的時間要比正常的Escrow多出好多天，大約需要60天 ～ 120天。所以屋主向銀行申請Short Sale時間要愈早愈好，以免在獲得銀行批准前，房屋就已經被沒收拍賣了。

在你剛開始向銀行申請Short Sale的時候，文件準備一定要充分。如果你的文件準備的不充分，理由又不充足或你的際遇又得不到同情，你的申請書就可能石落大海毫無下聞了。或者，如果你的申請資料連最基層的審核員這一關都過不了，那你就無望能得到下一步的回應了。所以在Short Sale這一方面，你一定需要有專家協助，否則你很容易發生錯誤的。

要銀行免除你部份的債務，如五萬、十萬、廿萬是很不容易的，所以你需要有專家協助。

一般Short Sale很難獲得銀行批准，所以你需要請求專家協助，其中有許多關件的技巧，只有有經驗的專家才懂得。Short Sale最困難的地方就是你找銀行談條件，銀行根本不回應你，銀行辦事員不說YES，也不說NO，也不給回話。( 也可能是銀行辦事員手上承辦的案件太多，他沒有太多的時間來回應你 ) ，真有「叫天，天不靈，叫地，地不應」的感覺，只有叫你乾找急。

申請Short Sale有什麼好處？
1. 可以免了你部份的債務如五萬、十萬、廿萬、等等。

2. 可以避免你的房子被 foreclosure。

3. 可以使你信用分數不至太差。

4. 可以掛住你的顏面，至少你的房子沒有被沒收拍賣。

如果銀行批准你的Short Sale申請，你會收到Specific written instruction and lien release letter from lenders，之後的幾星期內，銀行或許可能會給屋主一份1099稅表，表示債務一筆勾消，信用報告上也可能出現” Charge Off ”或 “write off” 的字樣。
再利用 IRS 對 Insolvency的解釋，你或許可免付Forgiveness的所得稅。

What debts are forgiven under a 1099-C: Cancellation of Debt form?

Insolvency – your total debts exceed your total assets at the time your debt was settled or deemed non-collectable.

If you are insolvent you need to explain this to the IRS in one of two ways.

1. By filling out IRS Form 982: Reduction of Tax Attributes Due to Discharge of Indebtedness , or
2. Attaching a detailed letter to your tax return explaining the calculation of your total debts and assets.

如果 Hard Money銀行 ( 第二胎貸款銀行 )不批准你的Short Sale怎麼辦？或者，第二胎貸款銀行可能會向法院申請 Judicial Foreclosure怎麼辦？…… 答案是趕快去借一筆私人貸款，以補足Escrow賣屋差額，把房子盡速賣掉。以免你的房子被銀行拍賣，留下不好的信用記錄。

如果你不做Short Sale申請，至於於房子被銀行沒收拍賣以後，銀行要不要行使它的追索權(RECOURSE)，那就要看個別情況而定了，如果是 Judicial Foreclosure之下 , 如果你還有其它產業 ( 如﹔生意、公司、倉庫、公寓、土地等房地產 ) 足以抵償銀行的損失，在一般情況之下，銀行是不會輕易放過你的，如果銀行隨便輕易放棄追索權，造成銀行重大損失，那銀行的經理又要如何向它的投資股東們交待呢？。 所以在做出放棄房子給銀行拿來拍賣之前，先要做評估，先與律師商量過，再計算一下所需承擔的風險，這才是最穩妥的。

在選擇Short Sale 或foreclosure之前，你可以與你的會計師、律師商量之後，再做出對你最有利的選擇，但這個對你最有利的選擇，是指「不欠人的債」，而不是叫你去賴債、逃債、不還債。

如果你在財務上經濟上有困難，你一定要趕快去找專家來幫助你。如果你收入不夠支付生活費且有兩三個月沒有付Payment了。或 如果你想降低負債、免除房子被沒收拍賣 或 你想獲得銀行的債務豁免，你一定要趕快去找 Short Sale專家來幫助你。

富爸爸富媽媽說：「 人生有如走鋼索，處處有陷井，稍一不小心就可能讓你跌落深淵，所以你要時時提高警覺步步為營，以免犯錯。」

如果你得知你的朋友鄰居無力償還貸款時，或者你本人有房貸困難時，請立即向專家尋求幫助。「解決債務問題，不可去找地下錢莊去借高利貸」。解決房貸問題，你一定要趕快去找 法律專家來幫助你。

富爸爸富媽媽說：「找地下錢莊去借高利貸，以債養債絕對不能幫助你解決債務問題。」

如果「負債過高，收入又不夠支付銀行Payment」，而且又面臨房屋被銀行沒收拍賣的壓力，你該怎麼辦？ 1. 先自救以求舒困 2. 再向外界求救兵

自救方法：1..先動用儲備金，如：定存、活存 2.變賣手飾、黃金 3. 變賣股票、退休基金 、人壽保險 4. 變賣汽車、房屋 5. 宣告破產

再向外界求救兵方法： 1.向親友周轉現金 2. 向債權人請求展延. 3. 跟銀行協商降息 4. 向社工人員求助 5. 向政府机機關求助

附記：有關降低房子月供款， 你可向屋主保屋基金會尋求幫助（Home Ownership Preservation Foundation）聯絡電話888 - 995 - HOPE。或 住房和城市發展部， 社區服務電話800-569-4287。

富爸爸富媽媽說：「解決債務問題，僅靠借錢或縮緊褲腰帶是不夠的。」

如果經濟不好，房價又不斷下滑 ，逼得你走投無路時，最好的方法是你趕快去丟掉你最大的包袱 ---- 房貸Payment ，這樣你才能徹底的解決債務問題，脫離債務困境。

美國房市正面臨16年來最寒冷的冬天，這股風暴已經開始削弱了市場信心，並擴散到其他經濟層面。 經濟學者卡洛爾的研究指出，房價每下跌10,000元，消費支出會減少900元。目前住宅房屋市場價值約21兆元，如果房價下跌20%，則未來一兩年內全美國消費支出可能減少4000億元。受害最大的應該是零售業、百貨業、航空旅遊業、建築業及個別家庭。不過對個別屋主而言，這次房貸風暴，將迫使加州每個家庭帳面損失約有10 ～ 40萬元。

富爸爸富媽媽說：「解決債務問題，除了要多賺錢來清還債務之外，對個別屋主而言，最重要的還是要以切斷最大、最主要債務的來源 ，這才是正途。」

「如果「收入不夠、負債又過高」你該怎麼辦？ 唯有快速切斷你最大、最主要的債務的來源 ，這樣你才能解決你的債務問題。」

如果你想利用Short Sale的方法來解決債務問題，但又不知道要如何申請起。你可向當地律師、銀行或經紀人尋求幫助。